議論多時的小產權房整治近日迎來實質性舉動：北京市國土局公布了初步清理整治的79個小產權房項目，表示將對其進行分類處理；北京市住建委已啟動對在建在售“小產權房”的參建企業(yè)的資質核查，核查中如發(fā)現(xiàn)相關企業(yè)不符合資質等級標準等問題，最高將給予撤回資質的處罰。
不過，《經濟參考報》記者調查發(fā)現(xiàn)，在全國許多地方，盡管有多部門進行嚴管，但小產權房依舊呈現(xiàn)“花樣翻新”變異蔓延之勢，背后三大推力強勁，小產權房治理路竟路在何方？
小產權房“花樣翻新”變異蔓延
2011年底，國土資源部等多個部門聯(lián)合下發(fā)《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》，明確指出小產權房不予登記發(fā)證。而在此之前，許多城市也已經明確小產權房不予登記。但從實際情況看，小產權房并沒因此隱匿，而是改頭換面，“包裝”變異成會所、休閑項目、養(yǎng)老地產等形式悄然入市，呈遍地開花之勢。
記者在浙江、湖北等地采訪發(fā)現(xiàn)，在樓市調控的大背景和中央多部門的“清理整頓”聲中，小產權房建設、銷售步伐加快。如在浙江一些農村，出現(xiàn)了打著“生態(tài)大棚”名義變相對外出售的小產權房，這種侵占農用地的“家庭農場”和休閑農業(yè)項目在北京、武漢、南京等大城市周邊也隨處可見。與此相似，一些大城市周邊的農村，利用宅基地興建會員制養(yǎng)老中心、私人會所或大公司培訓中心，變相出售或出租小產權房。值得注意的是，隨著相關部門對別墅項目“禁地”，大量別墅項目轉戰(zhàn)農村。一些開發(fā)商在“三荒地”、林地、景區(qū)周邊開發(fā)所謂的旅游地產、農旅綜合體，大打政策擦邊球，山里地里長處各色休閑房。
武漢市早在5年前就頒發(fā)了小產權房管理辦法，明確禁止城鎮(zhèn)居民購買小產權房。根據(jù)規(guī)定，小產權房只能在集體成員之間流轉，不允許在社會上公開銷售，購房者如果購買了沒有產權證的房產，一旦出現(xiàn)糾紛，將不受法律保護。但即使這樣，小產權房市場依舊火爆。
在武漢市徐東大街有一片“團結村還建樓”，用的是村里的集體土地，這個小區(qū)停車場、綠地一應俱全，看起來和普通商品房并沒有什么兩樣。已經入住的孫女士告訴記者，小區(qū)都是村里的拆遷戶還建得來，3年前拆遷完畢，半數(shù)以上裝修完畢已經入住，另一部分“待售”。“小區(qū)沒有土地證，屬于小產權房，售價在5000元/平方米至6000元/平方米，房源面積在70平方米至130平方米之間，因不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協(xié)議保證權屬。”孫女士說，因小區(qū)周邊樓盤售價接近一萬元，是小區(qū)房價的2倍，因此這些小產權房十分搶手。
同武漢一樣，全國各大城市周邊的農村里，分布著眾多的小產權房，許多人已經在這些房屋里生活了多年，而更多的小產權房，正在繞過監(jiān)管上馬動工，并最終成為潛力巨大的小產權房市場的一部分。機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，小產權房在北京、深圳等房價較高城市，已占到房地產市場銷售總量1/10—1/5。
三大推力使“小產權房”禁而不絕
盡管有關部門明令禁止，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產權房以其價格較低、手續(xù)較簡、準入無限等優(yōu)勢，迎合了不少人的需求。小產權房禁而不絕、變異蔓延背后主要有三大“推力”。
首先，中國樓市近十年的“野蠻生長”脫離了普通公眾的承受范圍，高房價與居住需求之間的矛盾為小產權房“創(chuàng)造”了巨大的市場。與普通商品房相比，價格較低是小產權房最大的優(yōu)勢，也是小產權房屢變花樣、禁而不止的直接原因。一位在武漢團結小區(qū)看房的張先生說，他知道該房屋只能辦理房產證，沒有土地證，不能上市交易，可令他心動的是該房屋價格僅為五六千元，是周邊商品房的一半。一為從事中介工作的業(yè)內人士告訴記者，小產權房一般比周邊樓盤價格低一半，低價優(yōu)勢解決了部分支付不起高房價人群的居住需求，“只要高房價的現(xiàn)狀不改變，小產權房就一直有市場”。
其次，小產權房這個名稱指向的是我國目前的土地制度安排。現(xiàn)有農地制度安排最大的問題是農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，造成“同地不同價”。逐利性決定了農民會在正式的土地制度安排之外尋求利益補償，建小產權房不需要繳納出讓金、基礎設施配套費等市政建設費用，成本低廉，而銷售可以借高房價“東風”，巨大的利益使得小產權房在農村雨后春筍般生長。調查發(fā)現(xiàn)，小產權房所占的土地沒有經過性質變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進行開發(fā)。開發(fā)商為了利益、村鎮(zhèn)干部為了好處，雙方合意行為導致小產權房繞過監(jiān)管上馬開工。而在農村集體土地上開發(fā)房地產的“超額利潤”，也被開發(fā)商和村鎮(zhèn)干部獲得，農民所得甚少。
再次，監(jiān)管不到位執(zhí)法不嚴格形成負面示范效應，終致小產權房越積越多。一方面，監(jiān)管不嚴讓村莊之間互相攀比，比如浙江的一些村莊因開發(fā)小產權房獲益，臨近的村莊也會跟進；另一方面，執(zhí)法不嚴使得購買小產權房的人抱定法不責眾心理，需求助推小產權房存量快速擴張，最終尾大不掉。有關專家認為，雖然國家有關部門三令五申，但由于一些地方國土部門未能及時果斷清理，有的甚至采取默許縱容的態(tài)度，才導致小產權房逐步做大成為頑癥痼疾。大連市房地產經濟學學會秘書長賈廣葆說，堵住小產權房蔓延之風，各級政府以及國土、規(guī)劃、建設、綜合執(zhí)法等多個部門都負有責任，但因為沒有利益所得、又是個“燙手山芋”，“九龍治水”最終導致沒有人真正去管。
堵住增量整治存量治理小產權房
清華大學教授蔡繼明、中國房地產業(yè)協(xié)會顧問袁倫華等學者認為，治理小產權房，要遵循嚴控增量、整治存量的總原則，確保今后沒有增量，逐步分類處置存量，解決小產權房禁而不絕、變異蔓延的難題。
對一切規(guī)劃、在建的小產權房項目要叫停，建好未銷售的，堅決不允許進入市場銷售。要加大執(zhí)法力度，嚴厲查處隱蔽在“休閑農莊”、“旅游地產”、“養(yǎng)老中心”等名目下的小產權房建設項目，做到不再有增量小產權房出現(xiàn)，為整治存量減輕壓力。
對存量處理要做到從嚴、分類、穩(wěn)步推進。對在耕地特別是基本農田上，明顯違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產權房不能合法化，應依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌。而對最終納入土地利用總體規(guī)劃的小產權房，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續(xù)、補繳有關出讓金和稅費。對已經銷售和居住的小產權房，用于自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現(xiàn)合法化，家庭有實際困難的可以分期繳付。
在現(xiàn)行土地制度無法變更的前提下，有專家表示，主管部門應出臺政策，將城鄉(xiāng)結合部或城市近郊已建設或在建、未出售空置的部分小產權房，質量驗收合格后，轉變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏�。真正完善我國住房保障體系，做到商品房、限價房、經濟適用房以及廉租房各歸其位，各司其職，形成梯度消費，滿足不同購房人群的需求，堵住小產權房蔓延的市場基礎。
有專家直言，農村的集體建設用地應該和城市的國有建設用地具有同樣的權利，并按照同樣的市場原則定價。城鄉(xiāng)土地權利的不對等與城市擴張帶動農民入城之間的矛盾已經十分突出，現(xiàn)有的城鄉(xiāng)土地制度安排違反了同地、同權、同價的原則，限制了居民遷徙定居自由。應加快改革，實行國有建設用地和集體建設用地統(tǒng)一市場，達到同地、同權、同價，以制度改革從根本上解決小產權房變異蔓延問題。
當然，從目前來看，小產權房整治要治本，還需做好兩件事：一是堅持樓市調控不動搖，促進房價持續(xù)合理回歸；二是盡快啟動土地制度改革，建立統(tǒng)一完備的土地交易市場，堵住小產權房生長的制度漏洞，將其化約到統(tǒng)一的房地產市場之中。