住房?jī)r(jià)格跌幅明顯收窄 涉地涉房收入大幅減少房產(chǎn)稅或成樓市調(diào)控新方向

　　財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人近日在部署下半年財(cái)政工作重點(diǎn)時(shí)提出，下半年要發(fā)揮財(cái)稅政策調(diào)控優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。謝旭人撰文提出，要統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類(lèi)收費(fèi)和稅收并存的狀況。房產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀槿珖?guó)樓市調(diào)控的新方向，謝旭人的講話引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)界普遍的判斷。
　　物業(yè)稅的推出是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然趨勢(shì)，而現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)狀況進(jìn)一步催生房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大與推廣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前促使房產(chǎn)稅加快推進(jìn)的因素有兩個(gè)。一是針對(duì)樓市實(shí)施的史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策效用已明顯減弱，今年房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)明顯收窄，很多城市交易量、房?jī)r(jià)在最近幾個(gè)月都已再現(xiàn)反彈，調(diào)控又臨關(guān)鍵期。二是全國(guó)土地出讓金以及商品房銷(xiāo)量增幅的減少，使地方政府涉地、涉房收入下降。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)和土地和房屋銷(xiāo)售相關(guān)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、和契稅這四項(xiàng)稅收總額達(dá)7150.7億元，合計(jì)同比增長(zhǎng)26.8%，增幅較2010年減少8.2個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政部日前公布的上半年全國(guó)政府性基金收支情況反映出，受土地出讓成交額大幅下降影響，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。土地出讓收入及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減少，使地方政府迫切需要新的稅源彌補(bǔ)土地財(cái)政困局。從長(zhǎng)期看，普遍征收的房地產(chǎn)稅將使土地儲(chǔ)備日益減少的地方政府轉(zhuǎn)而擁有固定的、不隨房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大起大落的穩(wěn)定收入。
　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)體制性的改革和長(zhǎng)效政策應(yīng)適時(shí)啟動(dòng)，長(zhǎng)效機(jī)制中房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅即是其中一項(xiàng)內(nèi)容。目前房地產(chǎn)稅的法理完善和制度建設(shè)已在抓緊進(jìn)行。
　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，樓市的限購(gòu)政策目前看短期內(nèi)取消的可能不大，但是限購(gòu)政策畢竟是完全的行政手段，強(qiáng)制地抑制了需求，房產(chǎn)稅可能是后期全國(guó)樓市調(diào)控的新方向。與這相佐證的是，現(xiàn)在全國(guó)30多個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的地稅官員正開(kāi)展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，為開(kāi)展非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)提供技術(shù)儲(chǔ)備。國(guó)稅總局與中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才培訓(xùn)班(一期)也已正式開(kāi)班。而謝旭人的講話則預(yù)示房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)成為定局。
　　從重慶與上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅征稅額及范圍并沒(méi)有對(duì)剛需及房?jī)r(jià)起到多大影響，只是給地方政府增加了幾十億的收入，其對(duì)市場(chǎng)層面的影響更多的是心理上的。最近有消息稱，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均已為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備，但大家最關(guān)心的還是擴(kuò)容房產(chǎn)稅的模式以及稅基、稅率的高低標(biāo)準(zhǔn)等許多具體問(wèn)題。
　　聶梅生表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)和總結(jié)正在研討，此前的試點(diǎn)上海和重慶的模式本來(lái)就不一樣，實(shí)施了以后都說(shuō)很有成績(jī)、很順利，那么再擴(kuò)容將向哪個(gè)方向擴(kuò)容?是以哪個(gè)模式擴(kuò)容?是擴(kuò)容給住房居住物業(yè)這部分，還是擴(kuò)容給商業(yè)和工業(yè)物業(yè)?是向法人持有的擴(kuò)容還是個(gè)人持有的擴(kuò)容?這些都還沒(méi)明確。更重要的是，在財(cái)政部的一些提法當(dāng)中房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是分開(kāi)的，由于房地產(chǎn)稅包括土地在內(nèi)，房地產(chǎn)稅的法理在于《憲法》當(dāng)中的《物權(quán)法》的出臺(tái)，實(shí)際上還有法理問(wèn)題。
　　房子的價(jià)值更多地是與土地價(jià)值相關(guān)聯(lián)。目前，是按房產(chǎn)的套數(shù)、還是按人均占有面積征稅，稅率是否會(huì)在上海試點(diǎn)的基礎(chǔ)上增加，今后房地產(chǎn)稅是否擴(kuò)大到上海和重慶試點(diǎn)限定的新購(gòu)商品房之外存量房持有環(huán)節(jié)，土地價(jià)值與房產(chǎn)折舊的估值等一系列問(wèn)題都備受社會(huì)的關(guān)注。
　　財(cái)政部的相關(guān)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是基于每個(gè)擁有房產(chǎn)的人占有國(guó)家資源的多寡而征收的稅種，它不是一項(xiàng)隨時(shí)可以調(diào)控的行政政策。作為國(guó)家開(kāi)征的一項(xiàng)稅種，所有擁有房產(chǎn)的人都需要繳納。有稅務(wù)部門(mén)的人士也表示，不論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅，在擴(kuò)圍初期，為能比較順利的推行，會(huì)將商業(yè)物業(yè)以及高端住宅或者平均住房面積較大的物業(yè)作為首先征稅的對(duì)象，大多數(shù)的住宅以及政策性住房暫不會(huì)征稅。但是從房地產(chǎn)稅的本質(zhì)講，最終擁有房產(chǎn)的人都要進(jìn)入征稅范圍。
　　據(jù)新華社的報(bào)道，中國(guó)社科院11月28日發(fā)布的報(bào)告提出，應(yīng)及時(shí)推廣滬渝經(jīng)驗(yàn)，對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過(guò)40平方米部分，無(wú)論住房為何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的步點(diǎn)隨著各方的論證似乎已離我們?cè)絹?lái)越近。
　　張大偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅未來(lái)是用來(lái)取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購(gòu)的超面積收起但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，肯定會(huì)涉及存量多套房。從地方收入來(lái)源來(lái)看，土地出讓金的占比很高，而目前試點(diǎn)的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常少。所以，后期房產(chǎn)稅擴(kuò)大化甚至對(duì)二套以上住房全面收取的可能性非常大。目前我國(guó)很多城市居民的財(cái)產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍可能會(huì)對(duì)這部分人影響比較大。