2012年，以“限購(gòu)”“限貸”為主要手段的房地產(chǎn)“最嚴(yán)”調(diào)控進(jìn)入第二年。隨著政策的持續(xù)發(fā)酵，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)深度博弈的階段。一面是中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松，另一面是在保增長(zhǎng)的壓力下，一些地方政府在樓市政策上微調(diào)不斷;一面是房地產(chǎn)商放慢推盤(pán)速度，小幅降價(jià)試探購(gòu)房者，另一面是買(mǎi)房人持幣觀(guān)望，等待價(jià)格大幅回調(diào)。在多方博弈中走過(guò)2012年的中國(guó)樓市，來(lái)年又將面臨怎樣的政策和市場(chǎng)格局?

　　調(diào)控博弈：中央不放松　地方在“微調(diào)”

　　延續(xù)著2011年房地產(chǎn)調(diào)控的高壓態(tài)勢(shì)，2012年伊始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入了調(diào)控之下的冷凍期。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的大背景下，在投資壓力和財(cái)稅壓力之下，不少地方政府“微調(diào)”房產(chǎn)調(diào)控政策的舉動(dòng)開(kāi)始頻頻出現(xiàn)。
　　事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的“微調(diào)”試探，從2011年底就已經(jīng)開(kāi)始。雖然廣東佛山在去年10月出臺(tái)的放松“限購(gòu)”的政策僅僅一天就被叫停，但后繼者卻始終沒(méi)有停下試探的腳步。
　　據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年開(kāi)始，截至2012年5月，包括北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門(mén)、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長(zhǎng)春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽(yáng)、揚(yáng)州等40多個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購(gòu)變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等等。
　　雖然地方頻頻微調(diào)，但中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度始終沒(méi)有變化，地方政策變化舉凡觸及“限購(gòu)”“限貸”紅線(xiàn)的小動(dòng)作無(wú)一例外地被叫停。
　　地方微調(diào)始終未能撼動(dòng)中央的決心，但卻給市場(chǎng)傳遞出“期待變化”的信號(hào)。進(jìn)入年中，隨著央行兩次降息，有關(guān)房貸松動(dòng)、“限購(gòu)”放松的傳言紛紛。在此背景下，6月中旬，銀監(jiān)會(huì)、央行、發(fā)展改革委、住建部一周之內(nèi)密集表態(tài)，回應(yīng)市場(chǎng)傳言，明確表示房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有變化也不會(huì)放松。
　　8月，隨著市場(chǎng)成交量持續(xù)走高，中央再次釋放明確信號(hào)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)不變，政策只可能從嚴(yán)絕不會(huì)松動(dòng)。
　　中央的嚴(yán)厲表態(tài)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)起到了關(guān)鍵性的作用，9、10月間，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次降溫，整個(gè)下半年，雖然仍有地方政府調(diào)整樓市政策，但大多以鼓勵(lì)自主性需求為主，觸碰“限購(gòu)”“限貸”紅線(xiàn)的政策微調(diào)幾近絕跡。

　　市場(chǎng)博弈：賣(mài)房者謹(jǐn)慎　買(mǎi)房者觀(guān)望

　　在政策博弈的同時(shí)，2012年房地產(chǎn)的市場(chǎng)博弈也不斷加深。
　　年初，持續(xù)低迷的樓市成交，再加上居高不下的庫(kù)存，促使開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始采取以?xún)r(jià)換量的市場(chǎng)策略，全國(guó)房?jī)r(jià)在一季度全線(xiàn)回落。隨著價(jià)格的回落，觀(guān)望已久的剛性需求開(kāi)始入市。6月開(kāi)始，樓市迎來(lái)調(diào)控以來(lái)的第一個(gè)成交高潮，房?jī)r(jià)也開(kāi)始悄然回調(diào)，樓市呈現(xiàn)平價(jià)放量的成交態(tài)勢(shì)。
　　然而，隨著庫(kù)存的減少以及地方“微調(diào)”的舉動(dòng)，期待政策翻轉(zhuǎn)成為一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的心態(tài)。降低推盤(pán)速度，悄然提價(jià)試探購(gòu)房者的心理成為三季度開(kāi)發(fā)企業(yè)主要策略。而這種做法也觸動(dòng)了購(gòu)房者敏感的神經(jīng)，進(jìn)入樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”之后，市場(chǎng)一反常態(tài)，再次低迷。
　　影響市場(chǎng)的關(guān)鍵性因素仍在“房?jī)r(jià)”二字。
　　“價(jià)格優(yōu)惠不足，吸引力自然有限。”在今年深圳秋交會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)，不少購(gòu)房者都對(duì)記者表示，“這樣的價(jià)位，剛需是真買(mǎi)不起!”因此，看熱鬧似乎成了今年深圳秋交會(huì)最大的亮點(diǎn)。
　　回籠了資金的開(kāi)發(fā)商期待著政策變化，寄希望于購(gòu)房者頂不住價(jià)格回暖的壓力恐慌入市;而不少購(gòu)房人則押寶調(diào)控升級(jí)，盼望開(kāi)發(fā)企業(yè)扛不住市場(chǎng)的冷清再次降價(jià)拋售。“賣(mài)的小心翼翼，買(mǎi)的精打細(xì)算”，構(gòu)成了今年樓市博弈的主基調(diào)。
　　不過(guò)，隨著各大房地產(chǎn)企業(yè)全年銷(xiāo)售目標(biāo)的逐漸完成，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始將目光由回籠資金，轉(zhuǎn)向提高利潤(rùn)。進(jìn)入年底，“保價(jià)縮量”成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售節(jié)奏。

　　博弈走勢(shì)：調(diào)控將繼續(xù)　博弈有空間

　　“購(gòu)買(mǎi)住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式。由于缺少投資渠道，一旦限購(gòu)取消，被調(diào)控?cái)D出的泡沫將再度干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定�！睆V東中原研究經(jīng)理瞿中奇說(shuō)。
　　盡管年內(nèi)政策博弈頻頻，但調(diào)控的大方向短期內(nèi)依舊不會(huì)變化。
　　北京中原市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示，雖然“穩(wěn)增長(zhǎng)”離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但這并不意味著“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要以動(dòng)搖房地產(chǎn)調(diào)控為代價(jià)。在今年提出“把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置”的同時(shí)，中央也強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”的基本精神。
　　在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然需要堅(jiān)定不移地執(zhí)行和貫徹，這既是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)在需要，更是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的必然要求。
　　政策的穩(wěn)定對(duì)市場(chǎng)的博弈無(wú)疑將起到重要的影響。雖然目前樓市暖冬的格局已成，剛性需求再次入市，房?jī)r(jià)也在緩步回升，但只要政策的利劍高懸，投資、投機(jī)性需求被壓制，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)“一邊倒”，房?jī)r(jià)大幅反彈就很難實(shí)現(xiàn)，這也為買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈留下了空間。