2012年12月12日，國(guó)內(nèi)外200多個(gè)服裝、餐飲、百貨、休閑等領(lǐng)域的知名品牌匯聚南京，張近東藏在水面之下的一艘“核潛艇”正式浮出水面。這艘潛艇叫蘇寧置業(yè)，在這場(chǎng)大會(huì)上，張近東的意圖是將這些品牌集結(jié)在蘇寧廣場(chǎng)之上，從而打造一艘國(guó)內(nèi)最為頂級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)航母。
這個(gè)想法很大。
問題在于，這艘航母的花銷實(shí)在巨大，以當(dāng)下蘇寧四面出擊的態(tài)勢(shì)看，市場(chǎng)普遍認(rèn)為張近東面臨著巨大的資金缺口。因此，這艘航母的建造成為騎虎難下不得不下的一步大棋。
張近東打算如何來(lái)吞下如此噸位的蛋糕？《理財(cái)周報(bào)》就此問題發(fā)出采訪要求，蘇寧方面表示目前正在進(jìn)行集團(tuán)架構(gòu)的大重組，因而不便回應(yīng)。
南京金融圈知情人士告訴理財(cái)周報(bào)記者，張近東已經(jīng)在啟動(dòng)蘇寧置業(yè)的H股上市，以求南水北調(diào)，以解燃眉。
從“賣電器”轉(zhuǎn)型地產(chǎn)
很多年后，張近東或許再也不愿意人們將他定義為賣電器的人，或許現(xiàn)在他就很不愿意了。在張近東旗下的公司中，人們最熟悉的莫過(guò)于蘇寧電器，而另一個(gè)地產(chǎn)公司蘇寧置業(yè)，并不為大家所熟知。
“張近東這人藏得很深，你很多時(shí)候看不出他在干什么，但是一旦他決定做什么，一定會(huì)讓你吃一驚。他做商業(yè)地產(chǎn)也是這樣子，平時(shí)大家都看著萬(wàn)達(dá)，其實(shí)蘇寧置業(yè)的土地儲(chǔ)備與萬(wàn)達(dá)不相上下。”一位熟悉蘇寧電器的投行人士介紹說(shuō)。
蘇寧一直未對(duì)外公布過(guò)公司實(shí)際的土地儲(chǔ)備總量。有媒體報(bào)道，目前蘇寧在各城市有3000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，而截至2012年上半年，萬(wàn)達(dá)的土地儲(chǔ)備達(dá)到3900萬(wàn)平方米，其中新增土地儲(chǔ)備550萬(wàn)平方米。
一位蘇寧置業(yè)的高層在接受媒體采訪時(shí)表示，僅在今年蘇寧計(jì)劃開工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就有800萬(wàn)平方米。
目前，蘇寧置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)涉足北京、上海、南京、天津、成都等全國(guó)眾多一、二線城市，儲(chǔ)備開發(fā)了八十余座蘇寧廣場(chǎng)、蘇寧電器廣場(chǎng)等系列產(chǎn)品。
蘇寧廣場(chǎng)系列產(chǎn)品是涵蓋頂級(jí)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高端公寓、全球家電體驗(yàn)中心等業(yè)態(tài)的城市綜合體，多為城市最核心地段的綜合商業(yè)、商務(wù)、生活中心。蘇寧廣場(chǎng)是蘇寧置業(yè)投入最大的一類產(chǎn)品。蘇寧電器廣場(chǎng)系列產(chǎn)品以家電零售為核心，融合時(shí)尚品牌、休閑娛樂的新型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。
張近東的“核潛艇”
據(jù)2012年蘇寧廣場(chǎng)(論壇)商界聯(lián)盟大會(huì)上透露的消息，福州(2013年5月開業(yè))、石家莊(2013年5月開業(yè))、無(wú)錫(2013年10月開業(yè))、蕪湖、汕頭、鎮(zhèn)江、宿遷、連云港等八個(gè)城市的蘇寧廣場(chǎng)將于2013年、2014年陸續(xù)開業(yè)；南京新街口蘇寧電器廣場(chǎng)旗艦店今年年底開業(yè)，常州蘇寧電器廣場(chǎng)將于2013年10月1日開業(yè)……按照這個(gè)進(jìn)度，理論上2014年后，蘇寧置業(yè)將迎來(lái)一個(gè)很大的收獲期。
不過(guò)，建設(shè)蘇寧廣場(chǎng)和蘇寧電器廣場(chǎng)是一筆不小的投資。以將于2013年5月開業(yè)的福州蘇寧廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目總投資達(dá)50億元。
也有專家對(duì)蘇寧置業(yè)的城市綜合體模式表示懷疑�！斑@種綜合體有打政策擦邊球的嫌疑，它把商業(yè)地產(chǎn)、公共品、住宅混為一談�！敝袊�(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)杜猛表示。
一直搞家電連鎖的蘇寧為何要進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)呢？
“張近東做蘇寧置業(yè)有方方面面的原因，租金上漲，電器那塊利潤(rùn)下滑，肯定要謀求轉(zhuǎn)型。金融危機(jī)以后我們集團(tuán)一直在想轉(zhuǎn)型，那個(gè)時(shí)候可能張總還沒想好到底是不是要做電商，所以去做商業(yè)地產(chǎn)做了很多，萬(wàn)達(dá)模式也比較成熟了�！碧K寧集團(tuán)內(nèi)部一人士稱。
顯然，現(xiàn)在的張近東是既要做商業(yè)地產(chǎn)，又被迫上馬電商。
“現(xiàn)在B2C、C2C電子商務(wù)非常非�；鸨�，淘寶、京東商城以及其他電子商務(wù)平臺(tái)都出來(lái)了。他們就借打造平臺(tái)連鎖去圈地，一部分可能是去搞房地產(chǎn)，再留下來(lái)一塊去搞商業(yè)連鎖，這樣打造他們才有利可圖。掛羊頭賣狗肉，去搞房地產(chǎn)�！鄙听堎Y本(中國(guó))投資基金執(zhí)行總裁羅鉑知認(rèn)為。
豪賭H股上市
商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)、不限貸，一度成為開發(fā)商和購(gòu)房者眼中的香餑餑。然而，眾多開發(fā)商的進(jìn)入使這個(gè)行業(yè)也面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，而商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的影響。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林坦言：“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)困局已反映到消費(fèi)環(huán)節(jié)。一是消費(fèi)人次下滑。以前每年每個(gè)廣場(chǎng)的人流同比增長(zhǎng)兩位數(shù)，但今年跌至個(gè)位數(shù)，增長(zhǎng)緩慢。二是客單價(jià)下降。無(wú)論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價(jià)同比都在降。三是商家減少開店。過(guò)去超市、快時(shí)尚品牌開店是來(lái)者不拒，給多少店開多少店，但今年商家的開店計(jì)劃大幅度減少�！�
對(duì)于蘇寧置業(yè)來(lái)說(shuō)，情況更是糟糕，因?yàn)樘K寧集團(tuán)的資金鏈已經(jīng)繃得很緊。今年7月，為了完成定向增發(fā)47億的目標(biāo)，張近東自掏腰包35億，這是他以股權(quán)質(zhì)押的形式向銀行、信托融資的。之后蘇寧電器再推出80億的發(fā)債計(jì)劃，緊接著又來(lái)一個(gè)員工持股計(jì)劃。
而且，正當(dāng)蘇寧與京東等電商對(duì)手進(jìn)行價(jià)格大戰(zhàn)的時(shí)候，它卻因?yàn)橐园l(fā)展實(shí)業(yè)為名，貸款大做房地產(chǎn)被銀監(jiān)會(huì)點(diǎn)名，一些銀行已經(jīng)收緊了對(duì)蘇寧的授信。
于是，張近東打起了推動(dòng)蘇寧置業(yè)上市的主意。
然而，目前A股市場(chǎng)低迷，房地產(chǎn)調(diào)控依然嚴(yán)厲，房地產(chǎn)公司要在A股上市是難上加難。就連萬(wàn)達(dá)都在排隊(duì)等候，上市無(wú)期，何況蘇寧置業(yè)？
南京金融圈知情人士向理財(cái)周報(bào)記者透露，蘇寧置業(yè)有意在H股上市，承銷機(jī)構(gòu)為摩根大通。為此，記者多次致電摩根大通中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理龔方雄，但未得到答復(fù)。
蘇寧如果先上市，有無(wú)可能超越萬(wàn)達(dá)？“這個(gè)問題要這么來(lái)說(shuō)，你能先比萬(wàn)達(dá)在公開市場(chǎng)上獲得資金的支持，但是對(duì)萬(wàn)達(dá)形不成很大的影響。上市只是解決了蘇寧的融資問題，并不能轉(zhuǎn)化為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的全面提升”，前述上市公司高管表示，“只通過(guò)一個(gè)手段，就改變國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的格局，那是不可能的�！�
“城市綜合體”野心：蘇寧的另一條戰(zhàn)線很長(zhǎng)
最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)這一塊逐漸火熱，連傳統(tǒng)家電連鎖企業(yè)如蘇寧、國(guó)美等，都積極進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時(shí)，一種叫城市綜合體的業(yè)態(tài)也開始流行，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寶龍廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)等。
“毋庸置疑，城市化對(duì)土地利用的高度集約要求是‘城市綜合體’這種開發(fā)模式出現(xiàn)的根本驅(qū)動(dòng)力，作為土地供給方的政府，希望開發(fā)商多做商業(yè)，以提升第三產(chǎn)業(yè)比例、提升稅收、創(chuàng)造就業(yè)、提升城市形象；而房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景則迫使大部分開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以降低政策風(fēng)險(xiǎn)�！痹�21世紀(jì)中國(guó)城市綜合體高峰論壇2012年會(huì)上，有專家表示。
披“城市綜合體”外衣
所謂城市綜合體，就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。
隨著我國(guó)新一輪城市發(fā)展高潮涌現(xiàn)，眾多開發(fā)商也開始熱衷于城市綜合體的開發(fā)與建設(shè)。截至2011年底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的61個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了87個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，目前已開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)達(dá)65個(gè)。以12月15日開業(yè)的莆田萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，該廣場(chǎng)位于城廂區(qū)核心地段，項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)平方米，采用第三代城市綜合體的全新商業(yè)模式，集大型購(gòu)物中心、娛樂中心、商務(wù)酒店、SOHO辦公、城市商業(yè)街、高檔住宅等多種業(yè)態(tài)于一體。
蘇寧置業(yè)擁有蘇寧廣場(chǎng)、蘇寧電器廣場(chǎng)兩種城市綜合體。這兩類綜合體主要按照商業(yè)體量來(lái)劃分，蘇寧廣場(chǎng)為大型的城市綜合體，包括多種業(yè)態(tài)，比如零售業(yè)、酒店、寫字樓等等，商業(yè)體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以電器店為主力軍的蘇寧電器廣場(chǎng)。
目前蘇寧置業(yè)儲(chǔ)備開發(fā)了80余座蘇寧廣場(chǎng)、蘇寧電器廣場(chǎng)等系列產(chǎn)品，包括400米的南京奧體蘇寧廣場(chǎng)、388米的新街口蘇寧廣場(chǎng)、338米的鎮(zhèn)江蘇寧廣場(chǎng)、328米的無(wú)錫蘇寧廣場(chǎng)等。
粉飾商業(yè)地產(chǎn)的偽命題
然而，也有房地產(chǎn)專家對(duì)這種業(yè)態(tài)表示否定，認(rèn)為城市綜合體只是一種概念，是商人炒作出來(lái)的，并且有打政策擦邊球的嫌疑。
中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)杜猛指出：“商業(yè)地產(chǎn)，從土地性質(zhì)上就是指具有50年土地產(chǎn)權(quán)的土地上的建筑物。它既不是住宅，又不是為大家服務(wù)的公共產(chǎn)品，完全是以盈利為目的的商業(yè)行為。為什么取個(gè)名字叫綜合體呢？就是想混淆一種概念�！�
他進(jìn)一步指出，汽車站、火車站、廣場(chǎng)、音樂廳、醫(yī)院、學(xué)校，這些都屬于社會(huì)公共產(chǎn)品，也可以取個(gè)名字叫公共產(chǎn)品地產(chǎn)。這種東西是為社會(huì)服務(wù)的，享受優(yōu)惠政策。而以商場(chǎng)、酒店為表現(xiàn)形式的商業(yè)地產(chǎn)，是完全的商業(yè)行為。商業(yè)行為只擁有50年的產(chǎn)權(quán)，沒辦法做住宅。怎么辦？于是，開發(fā)商們把商業(yè)行為往公共產(chǎn)品上靠。
在政府招商引資的時(shí)候，開發(fā)商就說(shuō)自己給地方政府做貢獻(xiàn)了，等同于做了學(xué)校、醫(yī)院，做了形象工程。于是就要求政府給他們一部分住宅用地，來(lái)彌補(bǔ)開發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目上的虧損。
“既然是商業(yè)行為，你只能做商業(yè)項(xiàng)目，不能當(dāng)做公共產(chǎn)品�？墒钦谡猩坦ぷ髦幸M(jìn)大商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，為了減輕政府的壓力，就告訴老百姓，這叫城市綜合體�！倍琶捅硎�。在商業(yè)上，開發(fā)商們把它說(shuō)成是創(chuàng)新，但是在跟政府談判時(shí)開發(fā)商又說(shuō)自己是在做公共產(chǎn)品，應(yīng)該少收稅，還要補(bǔ)貼。而且他們以商業(yè)地產(chǎn)的名義去銀行能貸到款，規(guī)避了政策性風(fēng)險(xiǎn)。
“所以城市綜合體，是中國(guó)房地產(chǎn)商人創(chuàng)造出來(lái)的最大的偽名詞，偽商業(yè)名詞。不管是誰(shuí)干，起什么名字，你都是商業(yè)行為，你都應(yīng)該納稅的�！倍琶瓦�進(jìn)一步指出，“政府不僅和開發(fā)商聯(lián)手在住宅中去低價(jià)收地、高價(jià)賣地，政府吃回扣，在商業(yè)地產(chǎn)中政府仍然和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合吃回扣�！�
相比于蘇寧，杜猛更支持紅星美凱龍的做法�！拔也皇浅鞘芯C合體，我就是一個(gè)大型專賣店。沒有欺騙公眾，蒙蔽大家�！�