數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日到13日，上海市新建商品住宅成交面積已經(jīng)達(dá)到了43.19萬平方米，是2012年同期成交量的3倍多，已經(jīng)達(dá)到了近5年以來的最高。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)1月份的成交量極有可能達(dá)到2011年調(diào)控以來的高點(diǎn)。
雖然樓市成交量明顯在回暖，但是對于在北上廣等一線城市工作的年輕白領(lǐng)來說，為了能夠擁有一個屬于自己的小窩，就要節(jié)衣縮食，下面我們就來認(rèn)識一位在上海打拼多年，來自東北的小伙兒小葛，來看看他的買房歷程。
小葛今年28歲，來自東北，在上海的一家外企做工程師。4年前他大學(xué)畢業(yè)來到上海，一直夢想著和女友結(jié)婚之前在上海這座城市擁有一套屬于自己的房子，可總覺得收入不夠，房價太高，沒曾想房價是一路上漲。
葛志波告訴記者：剛開始來上海的時候 發(fā)現(xiàn)房價特別特別的高
高不說 而且它漲的速度也非�？� 非常驚人 所以說 我曾經(jīng)有過這樣一種想法 就是算了 就不要買了 一輩子就租房子好了
不管我怎么努力去工作 我漲的工資永遠(yuǎn)趕不上房價漲的勢頭
眼看著婚期日益臨近，經(jīng)歷了近2年的觀望，中心城區(qū)的房價已經(jīng)從每平米2萬多元漲到每平米三四萬元，小葛和女友終于決定不再等待，選擇了離上海中心城區(qū)最遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊金山下手，可即使這里距離市中心70多公里，商品房單價也普遍在1萬元以上。
葛志波說：既觀望又觀察了兩年/在金山走了大約能有10個開發(fā)商 畢竟歲數(shù)也不小了 快將近30了，所以說 要結(jié)婚
要生孩子 沒辦法 一定要有個自己的房子去穩(wěn)定一下 所以東拼西湊的，向家人親戚借了些錢 把首付交了
買了這套房，眼前這套87平米的小三居，是他與女友小顧在去年4月買的。房子總價73萬元，貸款占了50萬，還款期限20年，每月還款額將近3000元，這占去了他和女友收入的一半兒。小葛笑稱，自從買了房，才真正嘗到了
一貧如洗 的滋味。采訪中，家里來了兩位裝修工人，原來買房首付花去了所有積蓄，房子的裝修不得不分批進(jìn)行，現(xiàn)在還剩下主臥的吊頂沒有完成。
除了裝修，家里簡陋的擺設(shè)也訴說著主人的經(jīng)濟(jì)困難。主臥沒有床，次臥里打著地鋪，沒有空調(diào)，只能靠肥厚的保暖服，挨過南方濕冷的冬季。
葛志波說：你可以看一下 這邊現(xiàn)在暫時還缺一個電視柜
然后這個里面 主臥室 大家可以看得到 這個床也沒買 然后家具(衣柜等)暫時也沒買
都是因?yàn)楝F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)情況比較緊張。
買房子裝修房子 然后沒有那么多現(xiàn)金 準(zhǔn)備在今年吧 今年上半年努力掙點(diǎn)錢 把錢存下來
然后把這些東西一次性全買齊。
買房見證了小葛和女友的愛情，卻也讓生活負(fù)擔(dān)更加沉重。如今，去除每月還房貸的錢，他倆的收入所剩無幾，生活消費(fèi)水平也不得不大幅下降。
葛志波：以前和女朋友平均每一兩個月我們就出去旅游一次 基本上一周左右
和同事能出去吃一頓飯 但是現(xiàn)在不行了 這條件不允許了 這壓力實(shí)在太大了 這些東西基本上都戒了 就是這樣)
葛志波女友顧波告訴記者：她我現(xiàn)在連衣服都省了很多 原來因?yàn)榕⒆右话愣枷矚g穿一些漂亮的 比如說品牌的衣服
但是現(xiàn)在(買衣服) 質(zhì)量還有頻率都下來了 全都是穿幾十塊錢的 也就100左右都不超過)。
小葛說，在上海買房就如同進(jìn) 圍城 一般：沒買房的，即使貸款也想成為光榮的有房一族，可等真買了房，成了 房奴
，又不得不背負(fù)沉重的還款負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在最大的愿望就是努力工作，提高收入，能夠提前還清貸款，早日脫離房奴的隊(duì)伍。
上海住房收入比17:1 普通家庭不吃不喝17年可買百米房
小葛夫婦應(yīng)該說還算幸運(yùn)，年紀(jì)輕輕就有了一套屬于自己的房子，對于更多生活在上海這樣的城市的年輕人來說，房子依然是一個沉重的夢。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所副所長姚玲珍告訴記者，事實(shí)上上海的城鎮(zhèn)人均可支配收入這幾年來一直在逐步提高，2007年每年是23000多元，2008年提高到26600多元，2011年已經(jīng)達(dá)到36230元，2012年全年的數(shù)據(jù)還沒有出來，但是上半年就已經(jīng)是20689元。而根據(jù)測算，上海新建商品住宅的平均房價這幾年都維持在2萬出頭，2012年這個數(shù)字是21000多元，人均住房的建筑面積為33.4平方米，以三口之家計(jì)算平均每套成交面積100平米左右。每套成交總價在200萬左右。如果是按照還貸20年，首套房來計(jì)算的話，每個月還本付息金額大概4700元左右。如果是打八折是3760元。
上海財(cái)大不動產(chǎn)研究所副所長姚玲珍：每個月還本付息的額度，大概占到52%左右是平均的三口之家來算，如果是中等家庭的話，占到60%左右。低收入家庭更高一點(diǎn)，占到70%左右。兩個小夫妻的話，要超過70%了。壓力其實(shí)蠻大的。
記者在街頭隨機(jī)采訪了部分上海市民，大部分人表示從目前的房價來看，房價太高顯得收入太少是很多年輕人面臨的突出問題，現(xiàn)在一個家庭需要供一套房壓力還是較大，不少市民仍在觀望之中。
上海市民：貸款也還是負(fù)擔(dān)不起，如果貸款20年的話，每個月要還3500，現(xiàn)在每個月的收入也就4000多。根本負(fù)擔(dān)不起。
姚玲珍介紹說房價收入比在國際上是一個通行的衡量一個地方居民的居住水平和收入之間比例關(guān)系的指標(biāo)，國際上一般是3：1到6：1，也就是說，一個家庭不吃不喝，用3到6年的可支配收入可以購一套一般的房子，而新加坡是最低的，是2.8：1，三年不到的時間，老百姓可以購買一套房子。
上海財(cái)大不動產(chǎn)研究所副所長姚玲珍：比如說上海，我們曾經(jīng)測算過，像2011年的時候，基本上在17.3：1，2012年的數(shù)據(jù)，按照目前掌握的上半年的數(shù)據(jù)，也是要超過17：1了，換句話說，按照目前的統(tǒng)計(jì)在上海買一套房子，一個一般的家庭可能不吃不喝17年左右才能買一套一般性的房子，可能在100平方米左右。
貴陽超級大盤林立 窮政府借開發(fā)商建設(shè)“城中城”
我們記者近日發(fā)現(xiàn)貴陽的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個比較引人關(guān)注的現(xiàn)象，就是目前貴陽出現(xiàn)了很多總建筑面積達(dá)到幾百萬平方米甚至近2000萬平方米的超級大盤，這些超級大盤的出現(xiàn)會對當(dāng)?shù)氐姆績r和購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生什么樣的影響呢？這種超級大盤的模式又是否值得推廣呢？我們先到貴陽市最大的樓盤，也是全國目前最大的樓盤——花果園去看一看。
記者：我現(xiàn)在所在的這個位置就是貴陽市以前最大的城中村和棚戶區(qū)---彭家灣片區(qū)，而現(xiàn)在您可以通過鏡頭看到我身后都是成片的在施工的樓房，這里正在建設(shè)的項(xiàng)目就是目前全國最大的住宅項(xiàng)目貴陽花果園小區(qū)，說到全國最大那么它究竟有多大呢？這個小區(qū)總占地面積達(dá)到了6000畝，總建筑面積達(dá)到1830萬平方米，也就是相當(dāng)于2500個標(biāo)準(zhǔn)足球場那么大，如果您步行想走遍小區(qū)內(nèi)的每一棟樓可能要花上一天的時間才能走完，小區(qū)建成后將這里將從以前的城中村變成城中城也就是一個超大型的城市綜合體，里面將包含4家醫(yī)院、6個大型公園、8所中小學(xué)多個幼兒園和10個商業(yè)中心、預(yù)計(jì)將有超過30萬人入住。
目前貴陽市已經(jīng)建成并投入使用的100萬平米以上的超級大盤總共有7個，以花果園小區(qū)預(yù)計(jì)建成后入住的30萬左右的人口為例，這樣的規(guī)模足以抵得上很多地級縣，是名副其實(shí)的城中城，這一項(xiàng)目從拆遷到最后建成開發(fā)商貴陽宏力城集團(tuán)總共計(jì)劃投入資金達(dá)到900億，2011年貴陽市財(cái)政總收入僅為401億元，可謂拮據(jù)，與鄰近省會城市相比，同年昆明財(cái)政總收入700億元，成都更高達(dá)1619億元，如此巨大的房地產(chǎn)項(xiàng)目投入顯然是當(dāng)?shù)卣y以承擔(dān)的，而政府則巧妙地借用有實(shí)力的開發(fā)商來完成超級大盤的建設(shè)。
宏立城集團(tuán)副總裁陳曉輝：大盤在市政配套，在它的道路，在它的教育醫(yī)療等方面，配套相對比較齊全，這樣對貴陽的城市化進(jìn)程起到了相應(yīng)的推動作用。
貴陽的超級大盤要首先源于土地供給模式。一般來說，地方政府更傾向于控制土地供給量以抬高地價來獲取更高的土地出讓金。但在貴陽，由于政府財(cái)政規(guī)模有限，無力進(jìn)行土地整理和市政投資，于是將地塊的土地征用、拆遷整理、安置房建設(shè)和市政配套工程等本該由政府承擔(dān)的土地一級開發(fā)，交由開發(fā)商完成。當(dāng)土地整理完成，地塊招標(biāo)、拍賣、掛牌時，政府會確保該開發(fā)商獲得對此地塊的二級開發(fā)資格。這種模式被稱為“土地一、二級捆綁聯(lián)動”，在經(jīng)濟(jì)落后的三四線城市比比皆是，而貴陽則更傾向于大面積土地出讓和大盤的開發(fā)建設(shè)。
超級大盤銷售火 價格戰(zhàn)拉低貴陽整體房價
實(shí)際上，貴陽10幾年前就已經(jīng)有500萬平方米以上的超級大盤出現(xiàn)，但從2010年開始多個超過1000萬平方米的大盤開始逐漸涌現(xiàn)，目前最大的一個項(xiàng)目的規(guī)劃面積甚至達(dá)到了2400萬平方米，那么這些大盤究竟賣得怎樣？又是什么人在買呢？
記者以購房者的身份來到目前貴陽正在銷售的兩個最大的項(xiàng)目花果園和中天未來方舟，這里的銷售人員告訴記者他們現(xiàn)在銷售情況非常好。
貴陽花果園樓盤銷售人員：在我的手上甘肅一個集團(tuán)公司在我這買了30套，100平方米的15套，120平方米的15套，住宅，他們不是用來投資，買給他們那些老員工的，跟著公司干了一輩子的那些老員工的，這邊氣候比較好，適合居住，養(yǎng)老的。
貴陽中天未來方舟樓盤銷售人員：沿河的景觀房就要貴一些五千多六千多，后面的就是四千七八，四千五六的樣子，這邊基本上是售完的，這邊也是只剩前面這兩棟樓，這些都已經(jīng)賣完了，(都賣完了？)對，還有大面積的(賣得這么好？)然后這片也是賣完了。
記者了解到，目前貴陽所銷售的超級大盤都已經(jīng)銷售過半，以花果園項(xiàng)目為例，2011年和2012年已經(jīng)連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國銷售冠軍，單月最多可賣出一萬一千多套，這個數(shù)字相當(dāng)于近期北京全市單月新樓盤銷售的總和。而價格方面，2011年以來，幾個熱銷的超級大盤在貴陽打起了價格戰(zhàn)、營銷戰(zhàn)，價格一降再降。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006-2011年，貴陽樓市成交均價從2775元/平方米上漲到2011年的4918元/平方米，但2012年下浮至4670元/平方米，主因就是花果園和未來方舟的價格戰(zhàn)，而目前貴陽市實(shí)行買房落戶的政策，這也吸引了很多貴陽周邊的客戶前來買房。
宏立城集團(tuán)副總裁陳曉輝：我們的客戶組成，貴陽本地的占到35%，地市州的客戶就是貴州省其他地區(qū)地市州的客戶，像遵義、六盤水這樣的客戶占到50%，省外的客戶占到15%。
聯(lián)播評論：貴陽模式難復(fù)制 未來管理存難題
貴陽超級大盤的火熱拉低了貴陽市的整體房價，雖然這些大盤目前的銷售情況相對不錯，但如此大的體量，后期銷售力度能否跟上還要看開發(fā)商的推盤力度和貴陽市場的整體需求情況。而且以微型城市為概念的超級大盤將來建成后也勢必會存在管理上的難題。貴陽有著地理、經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特性，而目前全國大多一二線城市可開發(fā)土地相對稀缺，像貴陽這種超級大盤難以在全國復(fù)制。而在和貴陽有著類似特點(diǎn)的三四線城市，這種模式如何推廣有待探索。