據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲交易實(shí)況報(bào)道，樓市“春天派”的四大掌門之一、亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存做客交易實(shí)況，談了他對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)和北京房?jī)r(jià)未來走向的看法。
陳寶存：目前尤其是去年下半年開始，可能越來越明確的大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)，反正絕大部分人都認(rèn)為房?jī)r(jià)還要漲�，F(xiàn)在的問題是漲幅的問題，漲與不漲的問題。二手房去年北京的基本上因?yàn)槭侵鞒菂^(qū)這個(gè)為主，去年漲了36%，即使在通州今年1月份的數(shù)據(jù)跟去年1月份同比也是漲了36%。
實(shí)際上限購有一個(gè)最大的負(fù)作用就是土地供應(yīng)連年的下降，實(shí)際上北京市場(chǎng)是特別明確的，連續(xù)三年的土地供應(yīng)都完成計(jì)劃不足50%，去年是計(jì)劃供應(yīng)量的38%。所以說這個(gè)因素現(xiàn)在限購雖然說短暫的是壓抑住了一部分需求，但是實(shí)際上在土地供應(yīng)上未來將是一個(gè)巨大的難題。供應(yīng)在減，它對(duì)房?jī)r(jià)的因素，我覺得大家越來越明白了，就是樓市春天派這幫人說的很多的觀點(diǎn)。我一直在說未來五年房?jī)r(jià)要翻番，北京是翻番是特定的，為什么呢？實(shí)際上我當(dāng)時(shí)說了五個(gè)因素。前天任總說了四個(gè)因素，但是實(shí)際上大家的感覺都是一樣的。
我不贊同今年蛇年就完全能大漲，因?yàn)榇鬂q我是看未來，但是現(xiàn)在這種政策還沒有完全明確的情況下，新房的這部分應(yīng)該是漲的幅度不是很大，二手房壓制不住。去年開始北京實(shí)際上是二手房發(fā)力發(fā)的太狠了。
實(shí)際上現(xiàn)在是城市化進(jìn)程剛剛所謂的完成了51%，這里面還有1.7億人人口在租房，沒有真正的城市化，這樣還有大量的城市化的這種需求，根本不是人口紅利，而是城市化進(jìn)程當(dāng)中人口涌向城市的這種紅利，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的沒結(jié)束，至少30年之內(nèi)結(jié)束不了。
現(xiàn)在我們也聽到各方聲音，有最看好的聲音認(rèn)為將來北京、上海這樣的一線城市會(huì)漲到每平80萬，城市化進(jìn)程到底什么是城市化進(jìn)程，現(xiàn)在就有一個(gè)悖論，如果想城市化進(jìn)程更好的發(fā)展下去，那么可能農(nóng)村或者是城鎮(zhèn)的人要進(jìn)城，進(jìn)城就得有住所，就得買房，但是你房?jī)r(jià)這么高企別說每平米80萬，就是50萬當(dāng)?shù)氐娜硕假I不起，誰能買得起，老百姓都買不起，城市化進(jìn)程是不是又因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而進(jìn)行不下去了。
貨幣購買力的貶值，高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體這種貶值就是同樣的1元可能25年后的1元跟現(xiàn)在完全是兩回事了。也許未來那個(gè)年代的80萬可能是咱們一個(gè)月的收入了。
2004年土地招拍掛政策嚴(yán)格實(shí)施之后地價(jià)跟房?jī)r(jià)輪番上漲的幅度越來越高，這應(yīng)該是最主要的因素。但是現(xiàn)在這個(gè)因素再想改變我覺得是不可能的。
現(xiàn)在大家對(duì)于土地財(cái)政這塊還有一個(gè)誤讀，就是大家都把土地出讓金當(dāng)做地方政府一個(gè)行政性開支去理解，不對(duì)，因?yàn)檫@里面有太多太多的征地拆遷安置成本，還有咱們經(jīng)常說的七通一平，包括城市建設(shè)的像城鐵、高鐵。水電路再加上七通。
中國是從商品房開發(fā)98年之后一直到土地的這種七通一平建設(shè)，就是依賴土地財(cái)政也是在一級(jí)開發(fā)出現(xiàn)之后才開始依賴的，07年才開始基本上全國才開始推行一級(jí)土地開發(fā)。07年開始，但是歐美是什么時(shí)間開始的呢？200年前就有了，人家可能是單單的七通一平當(dāng)中的下水可能就做了十年、二十年、五十年。城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，管網(wǎng)配套設(shè)施，包括修路，包括污水處理都打到成本里面了，建一個(gè)公園不賺錢吧？建一個(gè)高爾夫也不賺錢吧？就是體育公園，政府要建一個(gè)公園的話根本不賺錢的，工業(yè)再不賺錢？現(xiàn)在商業(yè)綜合體有的城市都已經(jīng)不要錢了，只要投資能過來，免費(fèi)給你地。
一級(jí)項(xiàng)目的開發(fā)真正能賺錢的只有住宅用地還有商業(yè)金融用地，就這兩塊地可以賺錢，其余的全是大賠，這種賠錢賠的一級(jí)開發(fā)公司不可能承擔(dān)，只能加到了住宅用地上，去年有一句特別雷人的話，我是實(shí)行高房?jī)r(jià)，真正的獲益者就是普通的老百姓，你在逛公園的時(shí)候，你在坐地鐵城鐵的時(shí)候兩塊錢的時(shí)候，你一定要考慮事先買房人支持了這些建設(shè)。
最近我也在研究這些國外的房?jī)r(jià)，實(shí)際上你比如說打個(gè)倫敦為例，有一個(gè)數(shù)據(jù)大家可以聽一下，在倫敦首套房購買的平均年齡是52歲，在全英國是37歲，你說房?jī)r(jià)能不高嗎？如果不高的話不可能52歲才能買得起房子。
實(shí)際上在土地的財(cái)政上還有幾個(gè)因素，現(xiàn)在土地出讓金的收益要拿出10%給教育，10%給水力還要有10%以上給交通的補(bǔ)貼，北京現(xiàn)在是明文規(guī)定，住建部06年就規(guī)定的，一定要拿出土地出讓金一部分收益補(bǔ)貼給公交這種情況。
現(xiàn)在M2今年可能是目標(biāo)13%的增幅，如果要是5年之內(nèi)都是13%也差不多就翻一番了。所以說這個(gè)好像是遏制不住的，而且我覺得現(xiàn)在的所有穩(wěn)增長(zhǎng)的政策去年開始我說的最多的也是穩(wěn)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)上的穩(wěn)增長(zhǎng)，實(shí)際上就是四萬億重回，因素原來是城市間的交通，高鐵，這一輪是城市軌道交通，城市自己的內(nèi)部的內(nèi)循環(huán)，該不該做呢？確實(shí)該做，不做是不行的，不做的話現(xiàn)在交通運(yùn)輸問題就解決不了。所以說需要做，必須做。當(dāng)然這十年的時(shí)間能把整個(gè)城市公交，城市間的公交，城市間的基礎(chǔ)設(shè)施都做完的話當(dāng)然進(jìn)步很大。而且還有后來經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的這種基礎(chǔ)。
原來是網(wǎng)友給我們封的是樓市唱漲派，不好聽叫做叫春派，最后我們認(rèn)可的還是春天派。
漲，這是沒有異議的。所以至少一線城市五年要翻一番的，其他二三線城市各種條件不一樣，有的就是人口的涌入不太充分的地區(qū)，可能漲幅不高，但是一定還會(huì)漲。