□ 擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍 □ 房?jī)r(jià)上漲過快的未限購(gòu)城市，要及時(shí)采取限購(gòu)措施

    在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈之時(shí)，國(guó)務(wù)院總理溫家寶20日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，再次釋放強(qiáng)烈信號(hào)，堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松，這無疑是扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期的及時(shí)舉措。
    會(huì)議指出，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格執(zhí)行并完善有關(guān)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    會(huì)議確定了以下政策措施：

    （一）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度。
    （二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
    （三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。２０１３年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。
    （四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)２０１３年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成４７０萬套、新開工６３０萬套的任務(wù)。２０１３年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶��?BR>    （五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。

    連續(xù)性針對(duì)性兼具

    樓市調(diào)控“新國(guó)五條”不乏新意

    在樓市上漲預(yù)期愈演愈烈之時(shí)，20日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，再次釋放強(qiáng)烈信號(hào)：堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松。這無疑是扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期的及時(shí)舉措。
    國(guó)務(wù)院總理溫家寶昨天主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，確定了新的五項(xiàng)樓市調(diào)控措施，以穩(wěn)定樓市預(yù)期、遏制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，最新出臺(tái)的“國(guó)五條”力度雖不及業(yè)內(nèi)預(yù)期，且沒有傳言中的二套房貸首付提高、利率上調(diào)以及交易稅費(fèi)調(diào)整等新措施，但仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn)，其兼具連續(xù)性針對(duì)性，而且不乏新意，如關(guān)于限購(gòu)政策、房產(chǎn)稅擴(kuò)容、差異化信貸、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等原有調(diào)控政策的表述仍有趨緊跡象。從大方向來看，中央政府對(duì)于樓市“去投資化”、遏制房?jī)r(jià)過快上漲的大方針并沒有改變，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持“有保有壓”的政策格局。

    以重申為主但不乏新意

    本輪房地產(chǎn)調(diào)控，自2009年12月份啟動(dòng)以來，政策已經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國(guó)十一條”、4月的“國(guó)十條”、9月的“9 ·29新政”、2011年1月的“新國(guó)八條”。而昨天國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新“國(guó)五條”已經(jīng)是第五次升級(jí)。
    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，總體看來，這次升級(jí)以重申和強(qiáng)調(diào)既有政策為主，同時(shí)也有一些政策新意。其中，政策“升級(jí)”力度最大的，當(dāng)屬商品住房限購(gòu)措施。新“國(guó)五條”的第二條明確：“已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施”，而就目前情況來看，有些城市尤其是中西部的省會(huì)城市，原來限購(gòu)執(zhí)行比較寬松，如果按“統(tǒng)一要求”，則接下來可能會(huì)有城市調(diào)整限購(gòu)方案，在執(zhí)行力度上進(jìn)一步收緊。
    此外，較有政策新意的，是關(guān)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的表述。新“國(guó)五條”中劈頭就要求“各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。”楊紅旭分析，2011年1月的“新國(guó)八條”中首次提出了“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”這一概念，而隨著調(diào)控后市場(chǎng)的降溫，2012年中央再?zèng)]有要求各地制定目標(biāo)。而現(xiàn)在，重新要求“直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市”制定控制目標(biāo)，雖然要求制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市范圍縮小，但此次重新啟動(dòng)可以說是小有新意。
    而對(duì)于業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，昨天的新“國(guó)五條”中明確表示，要“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。”這是國(guó)務(wù)院首度明確表態(tài)，要擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。
    梳理近兩年有關(guān)部門及相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的措辭可以看出，試點(diǎn)擴(kuò)容的迫切性是層層遞進(jìn)的。此前的表述相繼是“積極研究”、“適時(shí)擴(kuò)大”、“逐步推開”，而此次則是國(guó)務(wù)院直接表示“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。見微知著，此措辭之微妙變化，折射出該政策的試點(diǎn)推廣已經(jīng)逐漸成熟。
    值得關(guān)注的是，在提到加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)時(shí)，中央明確指出 “2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶�。”這是在房地產(chǎn)調(diào)控政策中首度把外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶�，楊紅旭認(rèn)為，這也是新型城鎮(zhèn)化之“將農(nóng)民工市民化”內(nèi)容在住房保障方面的一種體現(xiàn)。接下去，各地公租房需求將大幅增加，各地政府在建設(shè)公租房方面的力度或?qū)⒓訌?qiáng)。

    政策工具較預(yù)期溫和

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖無新政推出，但樓市“去投資化”政策的強(qiáng)化執(zhí)行，總體定向?qū)捤芍邪橛小半A段性”收緊，將成為2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調(diào)控特征。
    張宏偉說，從此次“國(guó)五條”的整體政策基調(diào)和市場(chǎng)面走勢(shì)來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策、抑制投資投機(jī)性需求的調(diào)控方向仍沒有改變。尤其是當(dāng)前局部市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲的現(xiàn)象，促使國(guó)務(wù)院再次重申這些既定政策，旨在強(qiáng)化部分樓市過熱的省市房地產(chǎn)從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控政策，防止局部市場(chǎng)投資投機(jī)需求的卷土重來。
    申銀萬國(guó)證券地產(chǎn)分析師表示，此輪政策符合預(yù)期，短期將有效避免市場(chǎng)過熱，整體看市場(chǎng)調(diào)整將較為溫和。新“國(guó)五條”仍以窗口指導(dǎo)為主，主要通過嚴(yán)格限購(gòu)和限價(jià)來起到平抑樓市的作用，常務(wù)會(huì)議再度提及房地產(chǎn)調(diào)控，表明政府避免房?jī)r(jià)過快上漲的決心，一定程度上向市場(chǎng)釋放了調(diào)控信號(hào)。
    就采取的政策工具而言，該分析師認(rèn)為，與2011年“國(guó)八條”相比，此輪調(diào)控偏于溫和。首先，地方問責(zé)制和新房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)最早在2011年的“國(guó)八條”中提及，當(dāng)時(shí)明確要求地方政府在一季度給出新房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，而此次并沒有明確期限；其次，根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客比例約為14%，仍低于2011年的21%，因此僅僅靠限購(gòu)升級(jí)對(duì)樓市的調(diào)控影響將較為溫和。
    莫尼塔投資地產(chǎn)分析師羅雨則認(rèn)為，從中期來看，如果沒有類似二套房貸從嚴(yán)或提高二手房交易稅費(fèi)等嚴(yán)格的政策細(xì)節(jié)出臺(tái)，短期供求關(guān)系緊張的局面不會(huì)發(fā)生改變。

    樓市調(diào)控五次升級(jí)

    ○2010年1月 “國(guó)十一條”出臺(tái)

    ○2010年4月 “國(guó)十條”出臺(tái)

    ○2010年9月 “9·29新政”出臺(tái)

    ○2011年1月 “新國(guó)八條”出臺(tái)

    ○2013年2月 “新國(guó)五條”出臺(tái)