世邦魏理仕、戴德梁行等房地產(chǎn)服務運營商日前公布的數(shù)據(jù)顯示，天津受國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩以及外圍經(jīng)濟持續(xù)疲弱的影響，2012年天津商業(yè)地產(chǎn)市場有喜有憂。寫字樓需求小幅受抑，2013年供應壓力較大；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將繼續(xù)擴張，供需兩旺，購物中心作為推動市場活躍的主要動力，今后仍需多元化發(fā)展。
寫字樓需求受抑 供應壓力大
世邦魏理仕天津分公司發(fā)布的2012年第四季度報告顯示，2012年天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報價為每月每平方米132.1元，較上一年上升1.0%，在經(jīng)過2011年租金大幅上漲11.3%后，整體市場漸趨平穩(wěn)。
在經(jīng)歷了連續(xù)四個季度沒有新項目落成后，四季度，位于濱海新區(qū)的泰達MSD-B1區(qū)寫字樓落成并投入使用，為市場提供64，500平方米寫字樓面積，新增供應較2011年有明顯下降。截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量達到138萬平方米，市場整體空置率為16.9%，較去年同期下降5.6個百分點。
世邦魏理仕天津分公司環(huán)球研究部高級分析員侯勇認為，市場需求以金融類企業(yè)為主，且多為內(nèi)資公司，以擴租和辦公環(huán)境升級為目的的租賃需求成為寫字樓租賃市場的主要推動力，而物流類企業(yè)的需求則明顯減少。
據(jù)DTZ戴德梁行調(diào)查顯示，2012年第四季度，經(jīng)濟增速下滑使得部分企業(yè)更傾向于選擇性價比高的物業(yè)，高端物業(yè)需求減少，全市甲級寫字樓租金環(huán)比微降0.73%，至每月每平方米121.74元，約合每天每平方米4.06元。
預計今年天津?qū)⒂卸鄠�新增寫字樓項目上市，總建筑面積約80萬平方米，供應壓力加大。在所有新增供應中，濱海新區(qū)約占供應總量的60%，主要集中在泰達MSD和響螺灣區(qū)域。而市中心也將有包括金谷大廈、世紀都會商廈、茂業(yè)大廈在內(nèi)的約32萬平方米的寫字樓面積竣工，市場壓力同樣存在。雖然穩(wěn)定的市場需求能為寫字樓市場提供一定的支撐，但大量的新增供給必然會推升未來幾季度的市場空置率，租金上漲將受到抑制。
戴德梁行研究部高級助理董事魏東認為，2013年有大量新增供應投放市場，并分散于各個商圈，屆時寫字樓租戶可能出現(xiàn)一定調(diào)整。開發(fā)商對于未來大體量供應的不樂觀預期獲獎實行租售結(jié)合等多種運營方式。預計業(yè)主會采取優(yōu)惠措施以吸引租戶，租金將會出現(xiàn)調(diào)整，而空置率會隨著供應的增加而上升。
零售物業(yè)繼續(xù)擴張 商業(yè)市場表現(xiàn)活躍
2012年，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場繼續(xù)擴張，Massimo Dutti、TNGT、Replay等多個新零售商進入天津市場，年度供應量和吸納量均達到歷史最好水平。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場首層平均租金上升2.1個百分點至每天每平方米22.2元。
2012年，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場共有5個項目約60萬平方米的新增供應，年度供應量達到歷年新高，購物中心約占總供應量的86%，進一步提升了購物中心在全市優(yōu)質(zhì)零售市場中的比例。友誼精品廣場、大悅城、金元寶濱海國際購物中心、綠游天地均取得了不俗的市場表現(xiàn)。三季度開業(yè)的銀河國際購物中心更是匯集了Gucci、Prada、Fendi等眾多國際頂級時尚品牌。年輕時尚品牌持續(xù)在天津擴張，H&M繼大悅城、河東萬達廣場、銀河國際購物中心后于第四季度在濱海新區(qū)綠游天地開設其在2012年的第四家店。
魏東表示，2012年下半年地鐵2號線和3號線的開通，對于整體商業(yè)市場發(fā)展起到了較大的促進作用。預計2013年，世紀都會軒、星光天地廣場、友誼新業(yè)廣場、嘉里中心等項目都將開業(yè)，未來商業(yè)項目分散于各區(qū)域，社區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速。新增供應使得全市存量繼續(xù)走高，受限于平穩(wěn)的需求，市場租賃競爭將更加激烈。
2013年，預計將有包括世紀都會商廈、金元寶于家堡購物中心在內(nèi)的約68萬平方米的新增供應，供應總量基本與2012年持平。新項目的大量入市，將加大業(yè)主對于品牌尤其是知名品牌的市場競爭，而一些業(yè)態(tài)單一、硬件條件差的項目也將不得不升級改造、調(diào)整租戶以順應市場。預計2013年天津整體市場的空置率將進一步攀升，租金下行壓力加大。
多元化模式發(fā)展是未來趨勢
近年來，天津市內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，包括友誼路區(qū)域、濱江道-和平路區(qū)域、小白樓區(qū)域、海河沿岸區(qū)域等在內(nèi)的傳統(tǒng)商圈都得到了新的發(fā)展。然而，今后天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向在外圍。
戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部服務助理董事張哲韜認為，天津的商業(yè)區(qū)域外擴已成為必然。目前，外環(huán)補圓工程已經(jīng)全面施工，天津市城區(qū)面積的擴大也將帶動商業(yè)區(qū)域向外圍擴展。而從市場上來看，永旺友誼南路店、百盛二店、和記黃埔等已經(jīng)成為今后2年的主要項目。從供應量上看，濱海新區(qū)尤其是開發(fā)區(qū)將成為商業(yè)地產(chǎn)市場重點，泰達時尚廣場、MSD商業(yè)區(qū)等都會在2013年投入使用。
魏東認為，近年來，天津商業(yè)市場表現(xiàn)活躍，天津市各購物中心品牌同質(zhì)化嚴重，商業(yè)競爭激烈。傳統(tǒng)百貨受規(guī)模所限，購物體驗不足使其受到電商沖擊大于體驗業(yè)態(tài)購物中心，未來傳統(tǒng)零售加入體驗元素經(jīng)營將成為一個新的發(fā)展趨勢。新進入市場的商戶應做到以下三點才能在市場立足并快速發(fā)展：一是面對激烈的同業(yè)競爭經(jīng)受住考驗，二是客戶培育上有特色，三是品牌業(yè)態(tài)根據(jù)需要及時調(diào)整。
戴德梁行策略發(fā)展顧問部助理董事陳聰介紹說，天津、沈陽、成都、青島等二線城市購物中心發(fā)展相比于一線城市體量都較大，基本都在20萬平方米左右；二線城市購物中心存在階段供應過量和商品同質(zhì)化。此外，國內(nèi)海外商業(yè)品牌開發(fā)商如華潤、萬達、恒隆、永旺等都積極在二線城市布點擴張。對于購物中心運營來講，購物中心依業(yè)態(tài)、品牌的不同，租金差異懸殊，且二線城市購物中心仍然存在非統(tǒng)一業(yè)權(quán)情況。未來，隨著城市的不斷外擴，社區(qū)型購物中心將會受到關注；對于購物中心自身來講業(yè)主為了增加租金收益，將逐步減少大型主力店，而配以更多的次主力店；商業(yè)市場品牌細分將隨著購物中心的發(fā)展更為明顯。
張哲韜認為，商業(yè)市場需要多元化模式發(fā)展。一是戶內(nèi)外結(jié)合，如北京的三里屯；二是戶外與景點結(jié)合，如天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)、北京斯普瑞斯等；三是結(jié)合游樂場和購物的大型購物樂園。陳聰建議，天津等二線城市，個性、主題性商業(yè)是未來發(fā)展趨勢。電子商務對零售百貨業(yè)態(tài)沖擊大，但一站式服務仍受到更多消費者的青睞，將來會朝著更加多元化、復合化發(fā)展。