昨日晚間，國務院發(fā)布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，樓市調控加碼“靴子”隨之落地。通知中，除強調繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施、繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收，也被稱為此次新政的最大亮點。
總體來看，新一輪的調控政策在信貸、稅費等市場調控措施，以及行政性調控措施方面均有所加強，并且對二手房市場的調控力度也更大。不過業(yè)內分析認為，雖然政策明顯有所收緊，但僅是在原則上界定了調控方向，具體落實情況還要看各部委及地方政府后續(xù)出臺的細則。
此次樓市新政對二手房交易個人所得稅征收的調整，無疑是打擊投資投機的一劑“猛藥”，但是在不少業(yè)內人士看來也是一把“雙刃劍”。
新政明確要求，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
目前，除了按規(guī)定對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅外，其余的二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。
而統(tǒng)一成差額20%的后，交易成本將會明顯增大。
以一套房主原購房值50萬，目前總價200萬的普通二手房計算，按之前1%的個稅計算為2萬，而新政后按照差額的20%計算，個稅將達到30萬，比之前增加了28萬，相當于當前房屋總價的14%。
中國房地產協(xié)會副會長陳國強在采訪中向中新網房產頻道表示，提高二手房交易的個人所得稅原意是為了打擊投資投資，但是在實際操作中賣方則很可能以提高房價的方式來轉嫁成本�！耙虼诵抡蛟S將在客觀上推升二手房房價�！�
據(jù)中新網房產頻道了解，在二手房交易中，雖然根據(jù)國家相關規(guī)定應由買方繳納契稅，賣方則承擔營業(yè)稅和個人所得稅，但在實際操作中，往往都由買方來承擔。
對于部分房價上漲過快的城市或地區(qū)，以及首付30%的購房者而言，這就相當于首付款升至44%，極大提高了首次置業(yè)人群的購房成本。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在房價上漲過快的區(qū)域，住房買賣之間價格差距也較大，預計各地政策執(zhí)行細則未出臺之前，為了爭取搭上政策末班車，這些區(qū)域的二手房市場將迎來交易高峰。
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，隨著地方細則的出臺，短暫的過戶末班車后成交量必然出現(xiàn)萎縮，甚至可能回到2012年年中平均水平。
多位業(yè)內人士均表示，若這項政策得到嚴格實施，二手房市場購買需求及業(yè)主出售意愿都將受到明顯影響。
陳國強表示，隨著二手房業(yè)主出售意愿降低，供應的減少也將把一部分剛需購房者推向新房市場，進而加劇新房市場的供求矛盾，甚至帶動新房價格的進一步上漲。
胡景暉認為，隨著新政的執(zhí)行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經歷短暫的滯漲期。中長期而言，新房市場將優(yōu)先于二手房市場率先回漲。而新房市場轉讓環(huán)節(jié)稅收較少的優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)，部分購房者也會再次回歸新房市場，帶動新房市場交易量上漲。
雖然不少業(yè)內人士認為，個稅新政對樓市的影響會更大，但二套房信貸政策的收緊對市場的作用仍不可小覷。
此前，坊間對二套房貸政策收緊的傳聞甚囂塵上，而新政的出臺則證明傳言并非空穴來風。
按照新政規(guī)定，對房價上漲過快的城市，人民銀行當?shù)胤种C構可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
根據(jù)國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月70個大中城市中有53個新房價格上漲，51個城市二手房價格上漲。其中，包括北京、上海、廣州、深圳在內的一線城市更是漲幅居前。
而按照新政要求，各地制定的本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標將在一季度向全社會公布。
在陳國強看來，一線城市在二套房貸政策上的收緊已經是“毫無懸念”。
鏈家地產市場研究部張旭也認為，從北京的市場情況來看，等年度新建商品住房價格控制目標實施后，如果房價走勢繼續(xù)上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。
有分析認為，這將不利于改善類需求的順利釋放。二套房首付比例和貸款利率的提升，將直接影響首次改善型購房者，因為這類人群在購房成本上仍存在壓力，如此一來，或將會抑制這類人群購房，而對于比較有資金實力的高端購房者而言，由于支付方式的不同，并不會影響高端住宅市場的交易。
張旭認為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，但除了信貸和稅收政策外，在“加強市場監(jiān)管和預期管理”方面，也給予地方政府更多的管控空間。整體來看，新一輪的調控政策在信貸、稅費等市場調控措施，以及行政性調控措施方面均有所加強，且對于二手房市場的調控力度更大。
國務院會議曾指出，各地應落實穩(wěn)定房價工作責任制，制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標，而昨日發(fā)布的通知中則明確要求“于一季度向社會公布”。
通知還要求，住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計劃的比例。
此外，省級政府對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，還要進行約談和問責。
“這些細則對地方政府而言都是很大的挑戰(zhàn)�！标悋鴱姳硎�。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，此輪調控更加趨向差異化，針對不同區(qū)域的市場特征，政策將更有針對性，地方調控也將會出現(xiàn)松緊差異。
陳國強預計，熱點城市的后續(xù)細則將更為嚴厲，而其它城市則可能稍顯“溫和”。
從各方分析來看，新一輪調控將促使購房者預期出現(xiàn)明顯轉向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預計成交將會有所萎縮。對于北京這樣前期房價上漲較快的一線城市，這種市場反轉可能會表現(xiàn)得更為明顯。