房地產(chǎn)調(diào)控再度升級(jí)。2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署了加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的五條措施，當(dāng)時(shí)多數(shù)人認(rèn)為沒有什么新意。而今天公布的“國五條細(xì)則”，則新意紛呈。這就意味著，本輪調(diào)控已經(jīng)實(shí)質(zhì)性的升級(jí)和加碼了。
　　首先，總體而論，調(diào)控級(jí)別較高。政策出臺(tái)分為幾種方式：一，普通級(jí)別。一個(gè)或幾個(gè)部委，或者單獨(dú)，或者聯(lián)合下發(fā)文件，典型如2010年的“9.29”新政。二，較高級(jí)別。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署調(diào)控方針，事后不再下發(fā)文件，或者只是辦公廳的“明發(fā)電報(bào)”。三，高級(jí)別。不僅國務(wù)院開會(huì)，會(huì)后還由辦公廳發(fā)文件，這次便是。四，最高級(jí)別。國務(wù)院開會(huì)，會(huì)由國務(wù)院本部發(fā)文件，惟有2010年4月的“國十條”，有此待遇。由此證明，中央非常重視這次房地產(chǎn)調(diào)控，并非只是換屆過程中的“面子工程”。
　　其次，細(xì)則具有新意的內(nèi)容頗多，下面列舉并分析最重要的幾條：
　　第一，限購升級(jí)。之前全國約有50個(gè)城市實(shí)行限購，但限購標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，比如貴陽只限購市區(qū)二環(huán)以內(nèi)區(qū)域。而這次非常明確的提出了統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)：覆蓋全市，一手二手房皆限，外地有證明者只能擁有1套房。而且還提出：住房供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施；其他城市出現(xiàn)房價(jià)過快上漲情況的，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。
　　接下來，多數(shù)已限購城市，都得修改自己的限購標(biāo)準(zhǔn)，從嚴(yán)執(zhí)行。而一線城市，尤其是北京，房價(jià)上漲壓力較大，有可能還會(huì)在原來已經(jīng)很嚴(yán)格的基礎(chǔ)上，再次加碼。
　　第二，房貸收緊。之前有傳言二套房貸將收緊，果不其然。細(xì)則提出：對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种�機(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
　　這就意味著，近期房價(jià)上漲過快的一線城市，甚至包括少數(shù)二線城市，很可能提高二套房貸的首付和利率。這也體現(xiàn)了房貸差異化的原則，因?yàn)楫?dāng)前廣大三四線城和部分二線城市，房價(jià)比較溫和，而一線城和少數(shù)二線則漲幅偏大，因地制宜，有保有壓，比較合理。
　　另外，細(xì)則還強(qiáng)調(diào)：要強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。這條其實(shí)也大有文章，因?yàn)檫^去一年，很多地方存在通過“假離婚”等違規(guī)手段，騙取首套房貸，或者二套房貸資格。如果接下來商業(yè)銀行加大審查力度，同樣會(huì)將部分人擋在首套房貸或二套房貸的“門外”。
　　第三，交易稅加碼。國五條只提到房產(chǎn)稅，而細(xì)則增加了一條重要措施：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
　　按交易差額的20%征稅，原本就是稅法中的規(guī)定，但過去很多年，各地稅務(wù)部門僅按交易總額的1-2%征稅。后者要比前者，少征很多稅。以前之所以沒有依規(guī)從嚴(yán)征稅，一方面，住建部和稅務(wù)部協(xié)調(diào)不利，稅務(wù)部門不清楚業(yè)主當(dāng)初的購房價(jià)格；另一方面，稅務(wù)部門怕麻煩、懶省事。
　　第四，房價(jià)控制目標(biāo)從嚴(yán)要求。2011年1月的“新國八條”，曾要求各地制定年度房價(jià)控制目標(biāo)，結(jié)果絕大部分地方政府將目標(biāo)定為：房價(jià)漲幅不超過本地區(qū)GDP或人均收入增幅。而且，很多地方政府將保障性住房納入到住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)中，這樣就很容易通過調(diào)整保障房的成交量，從而達(dá)到拉低均價(jià)的目標(biāo)
　　比如：2011年和2012年，北京的房價(jià)控制目標(biāo)是“穩(wěn)中有降”，結(jié)果也確實(shí)達(dá)標(biāo)，但其中包括了保障房因素。若剔除保障房因素，則房價(jià)不一定會(huì)下跌。而這次細(xì)則中提出：要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。接下來，地方政府制定房價(jià)控制目標(biāo)可就費(fèi)思量了，而且完成目標(biāo)的難度也會(huì)相應(yīng)加大。
　　除了上述四條，還有一些內(nèi)容，存在進(jìn)一步升級(jí)的可能性。比如：穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。另外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門要聯(lián)合開展對(duì)房屋中介市場(chǎng)的專項(xiàng)治理工作，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為。
　　再次，本輪調(diào)控的流程還將繼續(xù)。第一步：2月20日，國務(wù)院會(huì)議出臺(tái)國五條。第二步：2月26日國院辦公廳出中央細(xì)則(今天公布而已)，強(qiáng)硬升級(jí)。前兩步已經(jīng)走完。接下去還有第三步：一方面，相關(guān)部委還會(huì)出臺(tái)細(xì)則，進(jìn)一步細(xì)化相關(guān)內(nèi)容；另一方面，地方政府還將出臺(tái)地方執(zhí)行細(xì)則。二者會(huì)交叉、同步進(jìn)行，主要集中在3月份，少數(shù)還可能延至4月份。尤其是一線城市的細(xì)則，可能還會(huì)進(jìn)一步明顯更嚴(yán)厲的措施，值得關(guān)注、觀察。
　　最后，關(guān)于市場(chǎng)反應(yīng)。由于該細(xì)則措辭嚴(yán)厲、新意頗多，應(yīng)該是超出了絕大部分人的預(yù)期，所以其對(duì)今年市場(chǎng)影響，也會(huì)超出很多人的預(yù)期。
　　整體而言，市場(chǎng)肯定會(huì)降溫，每輪重大新政出臺(tái)后，皆如此。最先受到影響的是住宅成交量，由于地方出細(xì)則還有一個(gè)過程，3月交易量基本不受影響，但從4月份開始，成交量會(huì)受到一定程度的抑制，估計(jì)會(huì)持續(xù)到三季度；如果這幾個(gè)月成交降溫幅度大，則四季度可能有所反彈。價(jià)格變化滯后于成交量，二季度房價(jià)仍會(huì)小漲，但漲幅有所回落，而下半年個(gè)別月份可能就會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下跌。
　　另外，由于20%的個(gè)調(diào)稅影響較大，二手房市場(chǎng)降溫幅度將超過一手房。還有，由于限購升級(jí)、房貸緊縮等新政，主要針對(duì)房價(jià)快漲的城市，預(yù)計(jì)今年一二線城市降溫幅度，將會(huì)超過三四線城市！
　　不過，也不必太悲觀。調(diào)控并不能有效改變一線城市和少數(shù)二線城市的住宅供求關(guān)系，尤其是2012年全國土地成交和房屋新開工皆為負(fù)增長，注定了2013年新增住宅供應(yīng)偏緊；同時(shí)，新政在抑制需求的同時(shí)，也將改變開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的樂觀情緒，從而導(dǎo)致幾個(gè)月后他們拿地和新開工的積極性降低，從而更加不利于增加供應(yīng)。所以，筆者仍堅(jiān)持之前的預(yù)測(cè)：2013年全國樓市“振蕩上行”。