近年來，中國房地產(chǎn)市場一直在輪回，面對高企的房價，中央政府從未停止對房地產(chǎn)市場調(diào)控的腳步。在調(diào)控高壓下，部分樓市依然出現(xiàn)“價量齊升”的躁動。究竟是什么支撐著房地產(chǎn)市場，是什么促使房價不斷走高？
《經(jīng)濟參考報》記者走訪北京、上海、杭州、太原等城市了解到，雖然全國有600多個城市，但真正能稱之為市場有活躍度的大約僅有70個，而這70個中僅有北上廣深及部分重點城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強勁。在少數(shù)城市“屢調(diào)屢漲”怪象的背后是“人扎堆”、“錢扎堆”熱捧起來的市場。
提起中國樓市不可回避的一個名詞就是“剛需”�！皠傂琛边@個經(jīng)濟學(xué)名詞已成為新聞里和買房人口中的流行語。百度百科中對“剛需”的解釋為“剛性需求，指商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求�！钡珜Α皠傂琛钡睦斫庖灿袪幾h。有人認為這是開發(fā)商制造房價上漲的概念，但對于某個群體來講，卻是不管房價漲與不漲都需要買房的處境。
“北漂”：為定居買房
小宋2012年畢業(yè)后進了北京的一家事業(yè)單位，可以落戶在北京。盡管自己是家里的獨生子，但是他還是選擇把戶口從老家烏魯木齊遷到了北京。他告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“父母也支持我的選擇，北京各方面的發(fā)展前景都比老家要好很多�！�
“有了戶口我就可以在這邊買房子，家里人春節(jié)期間一直在催這件事情，希望趕緊買了房子再準備結(jié)婚�！毙∷握f。
在綜合考慮戶型、價格、交通、周邊的配套等情況后。小宋最終將目標鎖定在朝陽區(qū)五里橋的一個小戶型�！半m然相對要遠一點，但離地鐵6號線很近，去公司上班大概40分鐘左右，還算比較方便�！毙∷握J為。
“首付目前在50萬元左右，還在家里的承受范圍之內(nèi)。”小宋告訴記者，自己剛剛開始工作并沒有積蓄，甚至生活方面還需要父母貼補。而買房子的首付全靠父母幾十年的積蓄，因為擔(dān)心房價上漲，他打算近幾天內(nèi)趕緊先把房子的訂金交了。
“丈母娘經(jīng)濟”：買房與娶妻須同步
30歲的王宇，從河南的一個小縣城來到北京打拼已有12個年頭。“從上大學(xué)到讀研究生再到工作，這一路我還算比較順利，但沒想到在2009年因為買房的事與已經(jīng)談了四年的女友分手了。”王宇說對記者說，當時雖然已經(jīng)工作了幾年，但積蓄并不多，如果要買房得讓父母幫忙，可父母也沒有多少存款。
王宇說，所以本意是想先租房結(jié)婚，等再工作幾年，有更多積蓄的時候再去買房。但女朋友和她的父母都不同意。
“也就在那之后認識了現(xiàn)在的老婆，2012年時我們買了現(xiàn)在這套房，下個月我們就結(jié)婚了，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)買房與娶妻是同步的�！蓖跤钭猿暗馈�
“學(xué)區(qū)房”：為孩子上好學(xué)校買房
“2009年時因為結(jié)婚買了套70平方米的兩居室，但現(xiàn)在我們準備要孩子，由于老人要來照顧孩子，所以得再買套大一點的。”外企職員李明告訴記者，他的收入方面還算不錯，有能力再買一套房子。
在問及是否會賣掉現(xiàn)在的房子時，李明說自己不會賣掉現(xiàn)在的房子�！耙驗槟鞘俏屹I的第一套房，也是我的婚房，有特別的意義。”
此外，記者了解到，例如北京等很多城市的小學(xué)在入學(xué)政策上采取“就近免試入學(xué)”。因此，重點小學(xué)劃片內(nèi)的房子，也成了一些家長們爭相購買的對象。
“學(xué)校對于孩子來說太重要了，一個好學(xué)校，甚至能決定孩子的一生�！币晃毁彿咳吮硎�，孩子已經(jīng)快到入學(xué)年齡，得趕緊在好學(xué)校邊買套房。
《經(jīng)濟參考報》記者在走訪一家售樓處時，遇到一對年約40的夫婦前來看房。他們告訴記者，“是給兒子提前買的，他現(xiàn)在10歲，可這房價眼看著一直往上漲，等孩子長大了還不知道要漲到多少。所以現(xiàn)在提前看看，有好的就買一套給孩子留著，省得到時候著急�！�
“全家團圓”：為老人買房
從事視覺設(shè)計工作的陳先生已經(jīng)結(jié)婚兩三年，不需要為“婚房”發(fā)愁，由于暫時不打算要孩子，自然也沒有為孩子買房的顧慮。但是他也想買套房子，“為了把山東老家的父母接過來。
盡管陳先生夫婦在北京生活工作多年，但是兩人戶口都不在北京，加上此前各種陰差陽錯的原因，兩人并不具備在這個“嚴格限購城市”買房的條件。“我們很想買，這幾年也攢夠了錢，本來希望限購政策有松動的一天，但是目前來看幾年內(nèi)大概是沒希望了�！�
最終，他們不得不在河北燕郊選擇了一套三居室的房子。“優(yōu)點是比北京城區(qū)便宜很多，單價8千多，相當四環(huán)區(qū)域房價的1/3；缺點就是遠點，好在我們有車，每天不上班路況順利的話也就半個小時�！标愊壬f。
陳先生告訴記者，在城區(qū)租一個兩居室的房子，月租金一般不會低于4000元，而買房子后的月供則遠遠小于這個數(shù)目。“有了自己的房子，才會有家的感覺�！�
“夾心層”：望房興嘆
事實上，在住房保障還不能完全覆蓋的背景下，雖然剛性需求持續(xù)上漲，但在房價節(jié)節(jié)攀高的背景下，不少購房者最終只能“望房興嘆”。
山西省長治縣北呈村的史旭嬌2006年大學(xué)畢業(yè)后，在縣城一家企業(yè)從事電工工作。他和愛人每月收入加起來不到3400元。他說：“房子漲價太快，每年至少漲了30%，但是每月2000元的收入已經(jīng)幾年沒有變化。以自己目前如果在縣城買房非常不現(xiàn)實。”史旭嬌說，幸好自己和愛人都是城鎮(zhèn)戶口，去年5月申請保障房。但是，目前來看，不論經(jīng)適房還是公租房，至少還需要等三年時間。
記者了解到，以長治縣為例。已經(jīng)竣工和入住保障房共有671套。其中經(jīng)適房540套、廉租房75套、公租房56套。2013年至2015年，計劃再開工建設(shè)經(jīng)適房576套、廉租房108套、公租房126套。但是工作人員坦言，這遠遠滿足不了需求。
在購房大軍中與“剛需族”對應(yīng)的就是“炒房族”�！俺捶孔濉笔莻�被指責(zé)的群體。但在投資渠道并不豐富的中國來說，炒房成為不少民眾尋求財產(chǎn)保值增值的重要選擇。
存錢不如“囤房”
“我的父母都是工薪階級，為了培養(yǎng)我讀書，幾乎耗干所有積蓄。所以我想自己攢錢買套房子，不忍心在房子的事情上再讓他們操心”。不久前在湖北省一個三線城市買了房子的劉小姐告訴《經(jīng)濟參考報》記者自己買房時的最初想法。
和很多單身族為了結(jié)婚而買房不同，劉小姐說她買房子是為了投資�！拔覀兡抢锝Y(jié)婚一般要求男方提供婚房，退一步講也是男方提供首付，然后雙方一起供房。所以我沒打算要自己準備婚房”。
劉小姐告訴記者，她2008年6月底畢業(yè)于國內(nèi)一個普通大學(xué)，當時本碩連讀一共7年。在研究生畢業(yè)前一年在北京一家公司開始實習(xí)，畢業(yè)后獲得轉(zhuǎn)正留用的機會。“由于戶口不在北京，所以沒辦法在北京買房子，只能回老家去買�！�
雖然碩士學(xué)歷，但工資增長的速度遠遠趕不上房價的漲幅。她認為，“房價是不會跌的，盡管國家出臺了種種政策，但是買方愿望太強烈，房價不會大跌，頂多漲得慢一點”。
有了這個念頭以后自己開始攢錢，差不多兩年后，慢慢有了將近10萬元的積蓄。按照當?shù)氐恼撸?0平方米以上的要首付三成�！跋氲劫I新房還得要一筆裝修款，買地段偏的價格便宜的，將來不容易租出去”。她說，最終將目標定為市區(qū)內(nèi)小面積的老公寓房。“面積小，壓力也小；再加上地段好，既容易出租，以后也容易出手”。
而她最終也如愿以償，買下市區(qū)的一套老公寓，位于6樓的4樓，60平方米，二室一廳一廚一衛(wèi)。房子以35萬元成交。
“父母和朋友幫忙湊齊了首付，貸款20萬元，平均月供不到兩千元�！彼o記者算了筆賬，“因為地段好，保守估計房子未來每月收1000元租金沒有問題，所以我月壓力很小，而且還沒用自己的公積金，用的是商業(yè)貸款�！�
她告訴記者，自己只想著手里有套房子“心里踏實”，至于將來結(jié)婚也肯定不會住這個房子�！敖Y(jié)婚還是要買新房子，到時候再和未來老公一起努力吧�！�
不經(jīng)意間賺了13萬元
“我在北京工作，老家在四川樂山�！�28歲的劉藝告訴《經(jīng)濟參考報》記者。她在2011年準備要生孩子的時候，由于老家房子較小不方便，她母親就在樂山花了23萬元幫她買了套房子用來待產(chǎn)。
劉藝說，孩子3個月時，自己要回北京上班，所以就打算把待產(chǎn)的那套住房賣掉。“當時是去年3月，房子能賣到29萬元，但我覺得行情還不是很好就沒賣。”
“后來證明我當時的決定是正確的，房子等到6月才賣的�！眲⑺嚺d奮地說，她在去年6月以36萬元的價格將待產(chǎn)的房子賣出�！八卸愘M、中介費都是買方承擔(dān)，幾個月的功夫無意間掙了13萬元。”劉藝最后說：“看來投資房子比什么都靠譜。”
業(yè)界在總結(jié)近十年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時指出，從2003年以來，10年里國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。而“十年九調(diào)”的一個“共性”是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強指出，近年來調(diào)控力度最大的“限購令”歸根結(jié)底是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。
另一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮則是因為大量的需求和購買力支撐。中國房產(chǎn)信息集團在全國東、中、西部三個區(qū)域選取包括北京、上海、深圳、合肥、南昌等30個城市調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，2012年第四季度中國購房者信心總體指數(shù)為110.6點，在上一季度108.3點的基礎(chǔ)上，進一步上升2.3點。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下2010年調(diào)控以來的新高。
一位房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，盡管國家層面這幾年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策從未放松，但是在地方上，房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)出繁榮的現(xiàn)象�！艾F(xiàn)在幾乎每個城市都在發(fā)展房地產(chǎn)市場，都在蓋房子�！�
除了地方政府為了帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，以及當前國家政策中要求發(fā)展城鎮(zhèn)化的因素以外，他說，最直接的原因則是目前有太多人想買房子，“因為有龐大的購買群體和需求，才讓房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，甚至刺激房價越調(diào)越高�！�
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，中國現(xiàn)在所處的階段決定了中國的購房需求，一方面數(shù)量龐大，另一方面需求構(gòu)成復(fù)雜。
趙路興表示，在國外，不會像國內(nèi)情況這么復(fù)雜�！笆聵I(yè)單位是我國一個較大群體，有數(shù)千萬人，他們中很多人在九十年代時買房改房，雖然當時還不錯，但從現(xiàn)在來看不僅社區(qū)老舊，而且戶型小，缺乏綠化及相關(guān)配套設(shè)施，因此發(fā)展到現(xiàn)在，這種房子便滿足不了他們的需求，產(chǎn)生了大量改善性需求，國外就不會出現(xiàn)這種情況�！�
近年來連續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控后，自住買家成為樓市購買主力。2月28日，記者在上海浦東“萬科海上傳奇”售樓處內(nèi)看到，盡管目前尚無房源可售，后期開盤時間預(yù)計在3月中下旬，但仍有七八組剛性需求和改善性需求客戶前來看房。
售樓處工作人員告訴記者，新開房源戶型為85平方米的兩房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均價約為30000元至35000元每平方米，由于樓盤總價較高，八成左右的買房者是改善性需求，大多是在浦東生活或工作的市民。
此外，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計機構(gòu)的預(yù)判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平方米，預(yù)計2011年至2020年十年間全國全部新增商品住宅需求約120億平方米。在結(jié)構(gòu)上，該機構(gòu)認為，前五年首次置業(yè)的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過剛需客戶。
根據(jù)聯(lián)合國人口署預(yù)測數(shù)據(jù)，2010年至2020年我國新增城鎮(zhèn)人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時另有10個城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi)，上述14個城市共計將新增約3990萬人，按人均35平方米計算，新增住房需求共計14.0億平方米，約占十年間全國新建住房總需求的9%，占全國新增人口帶來的首置需求的23%。
“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，由于北京、上海等特大型城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資源，因此，高級人才、高管、懷揣夢想的年輕人便不斷涌入。
陳國強說，除非北京將其資源慢慢分散出去，或者很多人認為北京生存成本過高，生活壓力過大，才會出現(xiàn)許多人離開北京的情況。但是，需要對自己的工作、職業(yè)重新做選擇，重新再去適應(yīng)，很多人難以做到這點。因此，類似于北京等特大城市的吸引力仍然會有增無減�！岸績r高企也正是因為它具有如此大的吸引力。但這樣的城市在中國并不多，這也是造成我國房地產(chǎn)市場分布不均的根本原因�！�
業(yè)內(nèi)人士分析認為，正是由于“人扎堆”和購房資金聚集的不均衡，制造了部分城市樓市的非理性繁榮。
“事實上，在全國范圍內(nèi)，雖然有600多個城市，但房地產(chǎn)市場活躍度較高的城市大約僅有70個。”萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶在接受《經(jīng)濟參考報》記者專訪時表示，我國一些城市人口多年不增長或者負增長，成交量、價低，而且?guī)缀醪粫䲟Q手，價格長時間段內(nèi)也不會有較大波動，因此這些城市并不能看作真正的完整的房地產(chǎn)市場�！�
毛大慶表示，這70個城市的特征在于人均GDP大都超過了4000美元，比較有活力，城市自有人口、導(dǎo)入人口較多，移民、消費均較為活躍。
“從市場表現(xiàn)來看，70個城市大體能分為三類�！泵髴c說。一類是像北上廣深和一些非常明顯的全國性、地區(qū)性的核心地區(qū)，例如：青島、杭州、成都等地，雖然均屬二線城市，但其地域性、資源性優(yōu)勢使其房地產(chǎn)市場展現(xiàn)著一線城市的狀態(tài)。雖然屬于重點調(diào)控地區(qū)，但由于需求較大，住房消費持續(xù)、明顯較為強勁。
第二種情況的城市多處黃河以北。在過去兩年中，這些城市并不是調(diào)控重點城市，因此，在供地與住房供應(yīng)量均大幅上升的背景下，需求卻跟不上，因此整體市場顯得較為遲緩。
第三種情況多屬南方城市，如東莞、佛山等地，呈現(xiàn)供需穩(wěn)定狀態(tài)。一方面由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不同，居民收入較高，民營經(jīng)濟較北方活躍發(fā)達很多，典型的藏富于民，這些城市與北方同規(guī)模城市比，房地產(chǎn)市場活躍度高很多、自我修復(fù)能力強。
“通過近兩次普查數(shù)據(jù)可以看出，人口的移動趨勢這十年主要是人口急劇向沿海發(fā)達城市、資源集中型城市集聚�！睆B門大學(xué)宏觀經(jīng)濟研究中心主任、經(jīng)濟學(xué)院副院長李文溥指出，福建、廣東等地由于多為勞動密集型企業(yè)，是我國流動人口較多的省份。以福建為例，過去十年，福州與廈門兩大城市是人口增長最快的地區(qū)，這兩地的人口的絕對數(shù)量和相對比重都出現(xiàn)了迅速上漲，這說明人口向百萬人尤其是向數(shù)百萬人的地方集聚。而福州的五區(qū)八縣之中，五區(qū)上漲88萬，八縣反而下降8萬，這說明了在大城市之中也是向城市中心區(qū)集聚�！斑@也能說明供需不平衡的原因所在，因為人們的流向是一樣的，而地方就那么大�！�
事實上，房企回歸一線也表現(xiàn)出了市場的動向。2012年下半年，早先布局三四線城市的房企近期紛紛轉(zhuǎn)向，一些大型標桿房企毅然重返一線城市積極拿地，北上廣深再次成為房企爭奪焦點。
房地產(chǎn)市場一方面是人的集聚，而另一方面則是錢的集聚。在記者采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然杭州樓市庫存仍在高位運行，但絕大多數(shù)是大戶型。
與其他城市不同，杭州樓市大戶型充斥似乎是傳統(tǒng)。許多看房者無奈地表示，杭州有錢人太多了，即使大戶型占比在一半以上，也不怕賣不出去。更為關(guān)鍵的是，作為發(fā)達地區(qū)，浙江各地的有錢人紛紛往杭州集聚，這也使得大戶型、高房價的傳統(tǒng)得以延續(xù)。
