以“炒房團”而著稱的溫州樓市被認為是全國樓市重要的風(fēng)向標，不過隨著炒房客的撤離，溫州樓市開始了“高臺跳水”。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1月份和2月份，在70個大中城市當中溫州新建商品住宅分別同比下降了10.8%，繼續(xù)領(lǐng)跌全國，部分豪宅的房價和幾年前相比接近了“腰斬”的水平。那么曾經(jīng)火爆一時的溫州樓市為什么會遭遇寒冬？溫州房價持續(xù)下跌僅僅是一個個案，還是具有指標意義？它能夠給中國的房地產(chǎn)市場帶來什么樣的信號？央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。
炒房客撤離，70個大中城市僅溫州房價下跌。溫州房價大跌的真實原因究竟是什么？溫州樓市直線回落僅僅是一個個案嗎？
2月，新建住宅價格指數(shù)與去年同比價格來看，溫州房價降幅在10個百分點，而位居跌幅的首位。說起房價，去年年底，本臺記者在溫州調(diào)查時房價就在走低。
出租車司機：在湯家橋和甌海大道那個路口，香緹半島還有京都城炒起來4萬多5萬一個平方，2008、9年是7、8萬，最高是8萬。
記者：那這個價格有人買嗎？
出租車司機：都是他們自己炒起來的。現(xiàn)在2萬5也沒人要。
在南郊的甌海大道，香緹半島的保安告訴記者，香緹半島南北的兩個區(qū)域的樓盤都已賣光，售樓部門也已經(jīng)關(guān)門了。
香緹半島樓盤 保安：價格北區(qū)是2萬7，那邊(南區(qū))3萬左右，南區(qū)的環(huán)境比較好，所以價格就稍微高一些，最初北區(qū)達到4-5萬，南區(qū)那邊6-8萬�，F(xiàn)在降了一半都多了。
房產(chǎn)中介經(jīng)紀人：它是炒客炒起來的，現(xiàn)在沒有炒客了。
日前，記者采訪到了在溫州做投資得何先生，他手上掌握著老家許多華僑朋友的資金，以往這筆龐大的資金主要用來投資房產(chǎn)，由于大量的民間資本入市，房價越炒越高，短短地三四年時間，溫州的房價就竄到了每平米5，6萬元，甚至7，8萬元的高價，何先生的投資方向也跟著發(fā)生了變化。
溫州投資人：后來到溫州之后，感覺到市場上好像有點不對勁，大家多在炒房，大家多在借高利貸，然后我們的投資方向就到了那邊。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2007年到2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從9787元每平方米，一路上漲到34674元每平方米，5年當中足足漲了3.5倍。
陳鴻(溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員)：沒有民間資本的這種逐利，沒有民間資本的這種大量的資金流入，它不可能使得這個房地產(chǎn)價格在一夜之間從過去的一萬多，就直接(上)到了三萬。
周德文(溫州管理科學(xué)研究院院長)：最瘋狂的時候，確實房價一個月漲一萬都有。
日前，國家發(fā)改委副主任朱之鑫表示，房地產(chǎn)牽扯到老百姓的切身利益，保證生存性需求是第一位的。
朱之鑫(國家發(fā)改委副主任)：要保障好的首先是生存性需求，最大要保障好我們低收入者的住房需求，而其他的，逐漸還是要求市場來做這件事情，至于有無泡沫現(xiàn)象，我覺得恐怕要很好地進行分析和研究，我很難用一句話來答是還是不是。
劉戈：溫州樓市既有量的泡沫 又有價值泡沫
《央視財經(jīng)評論》評論員：溫州應(yīng)該說是投資投機型房產(chǎn)的一個代表城市，由于它在過去的幾年當中一直這個特征特別明顯，全世界的溫州人可能都覺得要在自己的家鄉(xiāng)需要有一套房子，或者需要有幾套房子，或者認為它是一個價格洼地，所以在幾年的時間里，把這個地方房地產(chǎn)價格從一個縣城的價格炒到了比北京，上海還高的價格，現(xiàn)在開始水落石出。
溫州是既有量的泡沫，又有價值泡沫，它們同時出現(xiàn)。比如像北京，上海的城中心區(qū)的房價非常的高，然后出去10公里，20公里價格就下降的很厲害，但是你在溫州，它甚至在很多的縣里面，它的房價和主城區(qū)的價格也差不了太多，那在這樣的一個情況下，它整個區(qū)域里的房價都虛火非常的高，所以當遇到調(diào)控的時候，它的價格就是說原來的那些大家上漲的預(yù)期一旦下降，那么溫州人本身是比較務(wù)實的，所以在能跑的時候就要跑，就出現(xiàn)一些高檔樓盤價格腰斬的情況。
馬光遠：整體來看 溫州炒作的特征比較明顯
《央視財經(jīng)評論》評論員：我覺得要看一個地方的房價，可能兩個信息來源是最準確的。第一個，你看中介工作人員的忙碌程度，如果忙的話，你這個市場肯定還是不錯的。第二個，你就問出租車司機。我記得我第一次去溫州的時候，那個時候他們講溫州的房價均價是全國第一，我大吃一驚，因為我們?nèi)タ茨莻�城市，本身這個城市的面貌并不能代表溫州這么多年來的經(jīng)濟實力，城市整體感覺還是比較舊的。
整體來講，它整個的樓盤情況，他們會告訴你一系列的故事。比如說有一年房地產(chǎn)調(diào)控最嚴格的時候，綠城那個時候在溫州有很多的樓盤，其中有一個樓盤剛開始的時候開盤價是2萬多，但后來兩年多的時間里提到了8萬，那個時候好多人在討論，說這個房地產(chǎn)公司是不是會破產(chǎn)？是不是會拿項目抵債？但是我看到這個樓盤從2萬到8萬的空間相當大，你降到5萬以后就可以求活的，那個樓盤本身事實上也是溫州房地產(chǎn)的一個風(fēng)向標，也就是說，我們從那個樓盤里，從它的購買群體，從整個市場對它的表現(xiàn)來看，那個泡沫特征已經(jīng)非常明顯了。所以我覺得，溫州的房地產(chǎn)到今天，我們講它的泡沫的話，那么如果說還有人認為說這個城市沒有泡沫，目前處于一個價值的洼地等等的話，它是不現(xiàn)實的，因為整個炒作的特征還是比較明顯。
姜毅：目前高端住宅的成交量很少
溫州平安易居總經(jīng)理：比起2010年的(價格)，我覺得整體(樓市降幅)都是30%到50%之間，部分的豪宅可能也會有腰斬的可能性，價格。(房產(chǎn)證)滿五年的一些條件可能相對穩(wěn)定一點，就是一些未滿五年多套房的業(yè)主擔(dān)心將來的一個稅收征收，可能對于增加他的成本(十分擔(dān)憂)，為了防止新政執(zhí)行的情況下產(chǎn)生額外的支出，所以現(xiàn)在很多業(yè)主都提前交易，可能是對未來不是特別看好的情況下，現(xiàn)在成交量是比較活躍的，現(xiàn)在成交的大多數(shù)都是剛需的比較多，然后就是小戶型的普通住宅比較多，就是超過144(平米)的那種高端住宅，現(xiàn)在成交很少的。
馬光遠：溫州樓市供大于求 整個市場下跌的趨勢不可逆轉(zhuǎn)
《央視財經(jīng)評論》評論員：事實上，一個投資市場本身，我們說這個泡沫破裂的標準是什么？最常用的標準就是30%，如果說整體的價格向下跌30%，那么有些人認為這已經(jīng)是一個崩盤的表現(xiàn)。但是溫州的這個投資市場本身可能金融杠桿要低一點，就是溫州炒房客很多都是婦女軍團，而且婦女軍團是這樣的，我一個人買不起一套房，咱們?nèi)齻�來，咱們?nèi)齻�等于是股份合作制，股份合作制買了一套房以后，明年這個房子漲了以后我們賣掉，賣掉以后的錢我們來分紅。
目前，我們看這個房價往上支撐，可能最多的概念有三個概念。第一個是人流的概念，也就是人越來越多的地方，房價是有支撐的；第二個是資源聚集的一個概念，資源比較集中的地方，房價是有支撐的；第三個是產(chǎn)業(yè)聚集。我們?nèi)绻催@三點的話，跟溫州本身都是不符合的，也就是它不是人流聚集的地方，溫州的人是都走向世界各地。第二點產(chǎn)業(yè)聚集，整體來講它算二三線城市，一線是算不上的；那么第三個我們講資源聚集，它更算不上。在這種情況下，溫州靠錢堆積起來這么一個市場以后，一旦市場出現(xiàn)風(fēng)吹草動，特別是整個房地產(chǎn)市場的基本面出現(xiàn)變化，我講的基本面指的是什么？供需狀況已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，也就是說我們看溫州本身的兩個指標，第一個是擁有多套住房的比例，溫州在全國是排在前十里面的；第二個，房屋目前的存量，我看官方的統(tǒng)計已經(jīng)超過了160萬平，這個存量也比較大，已經(jīng)是供大于求，在供大于求的情況下，一旦投資需求在下降，那么整個市場下跌的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。
劉戈：溫州有其特殊性 現(xiàn)在一些地級市正在出現(xiàn)類似的情況
《央視財經(jīng)評論》評論員：從溫州人的投資意識來說，當他覺得以后會漲的時候，大家會毫不怕風(fēng)險，他非常有能夠承擔(dān)風(fēng)險的意識，所以就會投資。而一旦覺得這個投資以后會打水漂，那么他會果斷的返倉，就是果斷的把錢拿出來去干別的事情，所以他是春江水暖鴨先知，也就是說他對市場的反應(yīng)是更靈敏。溫州這個城市有它的特殊性，它的特殊性就是全世界分布著很多的溫州人，他們會把錢拿回來，可能很多地方不具備這樣的特殊性。但是共性的地方還是在于，雖然溫州很富，但是它也是一個貧富差距非常大的地方，有錢的是一些在全世界各地做生意的，以及當?shù)氐钠髽I(yè)家，但是大量的群體是本地的一些城市平民，還有大量的從外地來打工的人，他們和那些蓋的非常漂亮的房子是沒有關(guān)系的，所以這個房子你在這部分有錢人里炒來炒去，所以當遇到調(diào)控的時候，那么它必然會出現(xiàn)現(xiàn)在這樣一個結(jié)果。
現(xiàn)在我不好點名，就是在很多地方，本身它城市的人口不夠多，然后它的產(chǎn)業(yè)也不能夠支撐，那么在這樣很多的一些地級市現(xiàn)在這個情況已經(jīng)和溫州相類似的這樣一個情況已經(jīng)不少了。
馬光遠：溫州民間投資投資房地產(chǎn)的意愿在逐年下降
《央視財經(jīng)評論》評論員：我覺得還是一個基本面，我們千萬不要用那種比較僥幸的眼光來看目前的一個下跌，我覺得第一個反應(yīng)了溫州經(jīng)濟的基本面，我們知道從這一輪金融危機到現(xiàn)在，溫州整個的民間投資，包括高利貸在內(nèi)出現(xiàn)了一個大幅度的調(diào)整，溫州本身在轉(zhuǎn)型，那么實體經(jīng)濟出現(xiàn)了很大的困難，那么有一部分急需資金的企業(yè)需要從房地產(chǎn)來擠壓資金，這對整個房地產(chǎn)市場來講，過去兩年影響是比較大的；第二點，每年5月份的時候，我們都會對整個溫州的民間資本本身的投向，做一個市場調(diào)查，今年我們也做了調(diào)查，但是這幾年我們的調(diào)查結(jié)果是什么？從2008年到現(xiàn)在，溫州的民間投資投資房地產(chǎn)的意愿是逐年下降的，去年可以說是2008年以來最低的一年，今年我相信會創(chuàng)下一個新低，溫州民間資本的投資意向是非常有意思的，也是一個非常重要的風(fēng)向標。
馬光遠：一線城市有支撐的往上漲 沒有支撐的已經(jīng)到天花板
《央視財經(jīng)評論》評論員：我們說溫州房價是一個風(fēng)向標，它是什么樣的風(fēng)向標？它事實上是中國相當一部分城市，本身目前整個房地產(chǎn)的基本面出現(xiàn)大幅度的轉(zhuǎn)變以后的一個風(fēng)向標。比如說現(xiàn)在大家都在講故事，說因為有醫(yī)療資源、項目資源、產(chǎn)業(yè)資源以及教育資源等等，那么未來可能還有多少人要進入這個大城市，我們就經(jīng)常這樣來說北京，但是我們反過頭來看溫州有什么？它沒什么，除了海外的溫州人，除了錢。這個故事本身講到今天為止，如果這個故事本身有支撐的話，那么未來這個地方的房價可能還會溫和上漲，但是如果這個概念講了你自己都不信的話，那么意味著這個故事不能再講下去了，這個故事可以劃上句號了。
到今天為止，這個基本面并不是溫州一個地方有，而是我們現(xiàn)在看到一些三四線城市，包括我們看到一些縣級城市本身，完全在很多地方符合溫州的特點。溫州目前來講還有一個優(yōu)勢，就是它還是有錢的，民間資本還是比較活躍，但是一些城市現(xiàn)在是房子多了，既沒有錢，也沒有人，人也在流出，錢也在流出。在這種情況下，它未來的跌勢我認為比溫州本身還要厲害，目前以溫州為標志，全國的房地產(chǎn)未來肯定是兩個走勢，第一個是具有概念支撐的，這個故事還可以繼續(xù)講下去。有人說北京現(xiàn)在是兩千多萬，過幾年很快就突破五千萬，甚至有一個著名的經(jīng)濟學(xué)家講，未來十年以內(nèi)，北京，上海的人口會超過五個億，那么如果是這樣，那么我想北京的房價30萬都打不住，非�？植馈５侨绻f沒有人的進入的話，房價就是個分化的走勢，一線城市有支撐的往上漲，沒有支撐的肯定已經(jīng)到天花板。
葉檀：房地產(chǎn)市場在急劇分化 溫州不具可比性
《央視財經(jīng)評論》評論員：溫州其實不算中國一線城市，但是溫州的房價一直是中國一線城市的房價，其它的一線城市(房價)在上漲，但是我們看到，這一次從去年到今年，溫州(房價)沒有同步上漲，反而在大跌，所以溫州是一個非常特殊的，有自己獨特情況的市場�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場在急劇地分化，像溫州這樣此前房地產(chǎn)價格非常高的城市，當它的實體經(jīng)濟和貨幣鏈條遇到瓶頸的時候，房地產(chǎn)價格就處于一個下滑，甚至是處于一個半接近崩潰的狀態(tài)，所以溫州的情況可以跟同類的外向型主導(dǎo)的，現(xiàn)在貨幣鏈條比較緊的城市去相比，但是跟其它的一些大城市，或者是房價還沒漲的城市它是不具有可比性的�！ �
馬光遠：未來整個房地產(chǎn)市場的投資行為會發(fā)生很大的變化
《央視財經(jīng)評論》評論員：我認為預(yù)示著未來，整個房地產(chǎn)市場的投資行為會發(fā)生很大的變化，也就是說過去10年是房地產(chǎn)投資的一個盛宴。未來隨著制度的調(diào)整，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易稅等等一系列制度的完善，未來投資于房地產(chǎn)的收益會越來越少，越來越低，在這種情況下，大家都會調(diào)整一個投資結(jié)構(gòu)，所以我覺得溫州的房價。