今年2月份，全國(guó)七十個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比超九成上漲。北京、廣州、上海等地的漲幅居首，而且創(chuàng)下來了近幾年來的新高，房?jī)r(jià)快速上漲，一些房地產(chǎn)從業(yè)者和研究者開始擔(dān)心，并且預(yù)警樓市正在存在明顯的泡沫，甚至可能失控而破裂。那么樓市是否真有泡沫？如果有，泡沫會(huì)破嗎？破了之后，會(huì)怎樣？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員霍德明、劉戈共同評(píng)論。
一線城市房?jī)r(jià)看漲，發(fā)燙的樓市泡沫預(yù)警論再度升溫，樓市泡沫到底是大是�。繕鞘行抡l(fā)市場(chǎng)新動(dòng)向，調(diào)控如何真正給房?jī)r(jià)降溫？
上周，上海的新房市場(chǎng)單周成交面積接近40萬平方米，創(chuàng)下了調(diào)控以來的最高記錄。這個(gè)位于上海浦東外環(huán)以外的樓盤，僅僅上周就賣出了160多套房源。
上海某樓盤保安：反正上一批有的買不到，搖號(hào)沒搖到，還有一個(gè)孕婦在我們公司哭，這樣零零散散的一天差不多能進(jìn)來三四十戶。
上海購(gòu)房者：房子怎么越漲越高了？去年只有兩萬多，現(xiàn)在要三萬多了。他們還說你們要買得越早越好，買得晚了還要漲。
在深圳，記者走訪了羅湖、福田的幾個(gè)樓盤。
深圳福田某樓盤銷售人員：整個(gè)深圳的樓市都是往上漲的。
記者：比年前漲了多少？（比）二月份。
深圳福田某樓盤銷售人員：一點(diǎn)點(diǎn)，整個(gè)也沒有多少，一套也就長(zhǎng)了一兩萬、兩三萬這樣子，也不會(huì)很多。
深圳羅湖某樓盤銷售人員：要看比多大的戶型，同戶型相比的話，漲了兩千到三千塊錢。
在北京，北京海淀區(qū)五道口一套僅37平方米的二手房，由于擁有中關(guān)村二小的入學(xué)名額，賣主叫價(jià)達(dá)到了350萬元，加上中介費(fèi)等各種稅費(fèi)，每平米購(gòu)房成本超過10萬元。地產(chǎn)巨頭萬科董事長(zhǎng)王石在微博中警告，“中國(guó)樓市存在明顯泡沫，故前景存在不確定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房?jī)r(jià)再次瘋漲將
可能失控而破裂，后果不堪設(shè)想�！�
就在大家期待新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)的政策空檔期,與房產(chǎn)交易大廳一樣人多熱鬧的地方，還有大城市的民政局。在廣州，一些夫妻為了避稅，在民政局扎堆離婚。
陳先生（廣州市民）：離婚后(個(gè)人所得稅方面)好辦些，因?yàn)槲矣X得無問題，離婚就九塊錢嘛。
記者：那你們之后會(huì)復(fù)婚嗎？
陳先生：會(huì)的。
在上海，上海閔行區(qū)民政局婚姻登記中心不得不在門口特意設(shè)起公告警示牌，提醒“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，離婚需謹(jǐn)慎”。與此同時(shí)，全國(guó)很多地方的二手房市場(chǎng)都出現(xiàn)了集中過戶的現(xiàn)象。
曹岳（山東青島臺(tái)記者）：現(xiàn)在已經(jīng)是中午12點(diǎn)了，但是我們可以看到，在各個(gè)窗口辦理業(yè)務(wù)的人還是特別多，大家都想趕在新政落地之前辦理好過戶手續(xù)，大家可以看旁邊的牌子上，辦理綜合收件的牌號(hào)，已經(jīng)發(fā)到了下個(gè)月的2號(hào)。
劉戈：樓市泡沫論不能以偏概全
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
針對(duì)某一個(gè)城市來說，或者是某一個(gè)城市的某一個(gè)地方來說，這個(gè)泡沫已經(jīng)大到足以讓我們感到很恐懼。但在全國(guó)范圍來講，在很多城市，很多所謂的三線、四線城市的房?jī)r(jià)，雖然相對(duì)而言有一點(diǎn)兒高，但總體上來說在警戒線范圍之內(nèi)。有很多地方，我和當(dāng)?shù)氐钠骄杖胨綄?duì)比，年收入和房?jī)r(jià)之間也就是六到八倍的這樣一個(gè)水平，這在國(guó)際上來說也是一個(gè)公認(rèn)的合理價(jià)位。但在北京、上海這樣的地方，尤其是在這樣的城市里的某一個(gè)地方，尤其是一些高檔的住宅，上漲的非常厲害，它變成了冰火兩重天，而且之間的差距越來越大。所以現(xiàn)在在討論中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的時(shí)候，我覺得不能夠一概而論，而要就某一些地方的某一些房?jī)r(jià)來談。
霍德明：長(zhǎng)期來看 一線城市的房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我的意見很清楚，有泡，但是還沒有沫。北京五道口的華清嘉園的案例，37平米要價(jià)350萬，我們單位有好幾位同事，他就在華清嘉園小區(qū)里有房。你給他五萬塊錢，他馬上賣。六萬塊錢，他就毫不考慮了。一般來講是四萬多，那個(gè)情況完全是在做一個(gè)噱頭。其實(shí)房地產(chǎn)是有人在吹泡，但是我們要注意到它這個(gè)泡會(huì)不會(huì)變成沫？我看北上廣深一線城市，尤其是這幾個(gè)城市里面的某一些小區(qū)，它有這種泡的現(xiàn)象。至于說是不是成交了，我們還得長(zhǎng)久的來看。大部分的其他的大型城市大都和剛需，或者和老百姓的實(shí)際需要是有關(guān)系的。當(dāng)然這并不代表說我們可以完全忽略，北上廣深這些一線城市是不是有國(guó)際的炒家，還有甚至國(guó)內(nèi)的專門投資、投機(jī)的這些人在里面吹泡泡。
我還是要堅(jiān)持我剛剛的論點(diǎn)，有泡而沒有沫，怎么說？房地產(chǎn)價(jià)格就算成交很高，但是萬一房地產(chǎn)跌下來以后，直接影響銀行的壞賬率了。就我們今天來看，我們房地產(chǎn)的壞賬率非常低的，大概1%，不到2%。而且最重要底子厚的根本原因在哪兒？中國(guó)人的儲(chǔ)蓄遠(yuǎn)比貸款的量要高很多。當(dāng)然，我說有泡而無沫，并不代表將來就可以完全放心了。今天我們必須認(rèn)清，中國(guó)是一個(gè)泱泱大國(guó)，將來很多城市會(huì)有外商公司、外國(guó)人，或者我們中國(guó)本身也會(huì)有人希望到國(guó)際化的環(huán)境來居住的，所以像這種情況呢，有很多城市，尤其在北京，將來房?jī)r(jià)某些區(qū)域里還會(huì)漲上去，這一點(diǎn)兒也不用質(zhì)疑。
劉戈：近期的房?jī)r(jià)上漲和新國(guó)五條有一定的關(guān)系
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
近期的房?jī)r(jià)上漲和國(guó)五條有一定的關(guān)系，現(xiàn)在尤其是二手房的交易，整體上來說，3月份的前十天，北京的交易量已經(jīng)超過了2月份，讓大家對(duì)于房?jī)r(jià)今后的預(yù)期又一次發(fā)生了動(dòng)搖。其實(shí)就買房子來說，總體來說，它是一個(gè)投資的行為。當(dāng)更多的人看到未來的房?jī)r(jià)可能還會(huì)上漲，有了這樣的預(yù)期以后，那么他就會(huì)出手�，F(xiàn)在在這一階段來說，這一段時(shí)間有點(diǎn)井噴式的交易額放大和價(jià)格上升，還是有一些短期性的影響。
說泡沫失控，我覺得現(xiàn)在還有點(diǎn)兒言之過早，但是在短期內(nèi)的變化有點(diǎn)兒太快了，所以大家在心理上會(huì)有一些壓力。這個(gè)太快的包括各方面的因素，包括政策的影響，包括房地產(chǎn)中介，因?yàn)楝F(xiàn)在中介不斷的給買家和賣家雙方打電話，告訴賣家說現(xiàn)在如果要是不趕緊賣了以后20%的稅對(duì)你影響很大。告訴買家說，你趕緊出手，你要不出手的話，最后那個(gè)稅費(fèi)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到你身上，所以在一定程度上它催生了這樣一個(gè)快速的增長(zhǎng)。但這個(gè)能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，我覺得現(xiàn)在從數(shù)據(jù)上來看，已經(jīng)比月初的那些天有一些見下降了。
霍德明：現(xiàn)在絕對(duì)要警惕房地產(chǎn)泡沫
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
以美國(guó)的次貸危機(jī)來講，從2002年到2006年，房?jī)r(jià)已經(jīng)是漲了一倍，也就是四年的時(shí)間。當(dāng)然它后來跌下來，它在漲的時(shí)候，我叫它是泡，它跌下來的時(shí)候就變成沫了。美國(guó)的次貸危機(jī)直接導(dǎo)致后來華爾街的金融危機(jī)，當(dāng)泡和沫都在一塊兒的時(shí)候，就崩潰掉了，房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)在絕對(duì)要警惕。對(duì)于中國(guó)來講，有一些城市、有的地區(qū)還在吹泡泡，但由于我們國(guó)家的底子很厚，銀行儲(chǔ)蓄的倍數(shù)比貸款儲(chǔ)蓄要高很多，不像是美國(guó)，我們正好是反過來的情況。所以現(xiàn)在看起來，我國(guó)的銀行是比較穩(wěn)的，但是對(duì)于社會(huì)大眾來講，這個(gè)泡泡吹得大，站在旁邊的人就會(huì)害怕，這個(gè)泡要是一破的話，那個(gè)空氣打在咱們身上也受不了，所以我覺得這點(diǎn)還是心理因素。
霍德明：必須強(qiáng)調(diào)金融方面的管制
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
擁有房子的人永遠(yuǎn)預(yù)期它上漲，甚至他希望它的財(cái)富越來越多。光是預(yù)期，會(huì)不會(huì)造成房子上漲？那么總有一半的人是預(yù)期要上漲的，另外有一半要預(yù)期它下跌的。要用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光來看，銀行對(duì)信貸的這一塊其實(shí)真正掌握房?jī)r(jià)的一個(gè)走勢(shì)，它是最重要的。現(xiàn)在周小川特別強(qiáng)調(diào)選擇性的信用管制，就是銀行就可以決定，對(duì)房貸，或者是說房地產(chǎn)的整個(gè)貸款量是有多少的比重，在我全部的貸款里只要把這個(gè)分寸拿好了，然后其他地方的貸款不許它流進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域，這樣對(duì)于房?jī)r(jià)的掌控其實(shí)就差不多穩(wěn)定了。日本在90年代，美國(guó)在2000年的時(shí)候，就是銀行已經(jīng)完全放開來了，利潤(rùn)非常低，銀行歡迎沒有錢買房子盡量去買，你要貸多少錢，我就貸給你。所以在政策上面，尤其在銀行信貸上沒管制，這是造成當(dāng)初房地產(chǎn)泡沫破掉的一個(gè)原因，因?yàn)樗髞黹_始管制了，它就戳破了。
其實(shí)就大環(huán)境來講，中國(guó)人的儲(chǔ)蓄很多，這是沒問題的。第二個(gè)，如果我們的貨幣政策，或者是銀行監(jiān)理監(jiān)管政策能夠把握得好的話，我一點(diǎn)兒也不擔(dān)心。目前有一些地方有一些泡，但是絕對(duì)不會(huì)到沫。如果要了解，就要先去了解到當(dāng)時(shí)泡是怎么吹起來，其實(shí)2003年的房?jī)r(jià)不高，
2004年、2005年才開始把泡泡吹起來的，而這個(gè)時(shí)間正好是我們外匯盈余，外匯儲(chǔ)備的累計(jì)一下上來以后，所以2006、2007、2008年這三年之間房?jī)r(jià)至少全國(guó)大概漲了100%以上。之后由于金融危機(jī)，后來我們出臺(tái)四萬億救中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，可是四萬億的副作用也讓2009年、2010年中國(guó)房地產(chǎn)受到很大的刺激。嚴(yán)格講起來，如果沒有外面的氣在那兒吹這個(gè)泡的話，這個(gè)泡也不會(huì)長(zhǎng)大。一般老百姓肯定是要買房子，肯定是要改善自己的生活，生活質(zhì)量越高，它的成本肯定也會(huì)越高，所以我想最后還是得非常強(qiáng)調(diào)金融方面的管制，才能讓泡沫不至于危害到全國(guó)的范圍。
劉戈：終究有一天狼是會(huì)來的
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
現(xiàn)在來看，其實(shí)是政府一直在控制，但是在預(yù)期上來說，大家通過以往十年來，整個(gè)的預(yù)測(cè)和房?jī)r(jià)的走勢(shì)來說，是給預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲的人的一個(gè)心理的來源。怎么說？在2001年開始，不斷的有專家在說房地產(chǎn)有泡沫，明年、后年可能會(huì)破裂，然后會(huì)下跌30%、40%、50%，但是房?jī)r(jià)一直在漲。在這種情況下，越來越多的人相信我們的房地產(chǎn)是不存在泡沫的，但是我們知道有那個(gè)寓言，說狼來了，很多次狼沒來的，但終究有一天狼是會(huì)來的。
尹中立：不解決土地制度和收入分配問題
中國(guó)房?jī)r(jià)的畸形狀況就不會(huì)得到改變
（中國(guó)社科院金融研究所研究員
《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況于美國(guó)和其它國(guó)家有很大不同。歐美的一些國(guó)家，實(shí)際上房地產(chǎn)的銷售主要依賴金融杠桿，而中國(guó)是按揭貸款，實(shí)際上整個(gè)房地產(chǎn)銷售收入的比例是很低的。說明支付能力是很強(qiáng)的，所以問題出來了：一方面大多數(shù)人買不起，但是少數(shù)人支付能力極強(qiáng)，這實(shí)際上是中國(guó)的居民收入分配出了很大的故障。第二個(gè)問題是土地制度，中國(guó)的土地制度實(shí)際上由地方政府高度壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，這是中國(guó)土地價(jià)格不斷上漲的內(nèi)生的機(jī)制。這兩個(gè)問題是核心問題，不解決，中國(guó)房?jī)r(jià)的畸形的狀況就不會(huì)得到改變。
劉戈：房地產(chǎn)登記制度能擠掉所謂的泡沫
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
現(xiàn)在兩會(huì)決定我們要做房地產(chǎn)登記制度，那么有了這樣一個(gè)制度，就能真正的讓那些把房子空置的人，讓他們把這個(gè)房子騰出來賣掉，如果這種需求降低了的話，那么就有更多有自住需求的人，在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候能夠買入。那么這樣的話，所謂的泡沫就會(huì)被擠掉。那么在這個(gè)體系建立起來以后，怎么樣有一個(gè)穩(wěn)定的稅收政策，能夠把房地產(chǎn)調(diào)控的決心通過法律的形式、通過稅收的方式把它確定下來。而不是用一些臨時(shí)性的方式。因?yàn)榕R時(shí)性的方式會(huì)產(chǎn)生很強(qiáng)的不確定性，所以大家心態(tài)總是起起伏伏，今天相信房?jī)r(jià)會(huì)下跌，明天相信房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，這樣就不可能有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。
霍德明：不能讓房地產(chǎn)的泡沫挾持了其他的政策
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
一個(gè)穩(wěn)定而健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)是任何一個(gè)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中間非常重要一個(gè)環(huán)節(jié)，而我們國(guó)家在未來五到十年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間里推動(dòng)城鎮(zhèn)化，所以千萬不可以因?yàn)榉康禺a(chǎn)的泡沫，而挾持了其他的政策，這點(diǎn)是很可怕的。