開發(fā)商推遲入市苗頭初顯
一季度末，是“國五條”細則中給出的地方執(zhí)行細則出臺時間的大限。雖然距季末還有3天時間，但是到現(xiàn)在為止，除了廣東出臺指導(dǎo)版本的細則外，還沒有其他省市跟進。那是什么原因在影響各地執(zhí)行細則的發(fā)布節(jié)奏呢？據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者了解，除國家稅務(wù)總局“20%差額征稅”實施方案未發(fā)布影響地方政府發(fā)布節(jié)奏外，房價控制目標(biāo)的認定也是多數(shù)地方觀望的主要原因。
25日，廣東省發(fā)布首個地方版“國五條”細則。細則要求，廣州、深圳兩地需根據(jù)近年房價走勢情況，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標(biāo)，并于3月底前公布。廣州市常務(wù)副市長陳如桂表示，廣州2013年的房價漲幅至少不應(yīng)高于GDP漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。
據(jù)知情人士透露，現(xiàn)階段地方對于房價控制目標(biāo)一項較為慎重，尤其是房價上漲過快的一線城市，因此都不想先出臺，想看看其他地區(qū)是怎樣設(shè)定的�！皬V州版‘國五條’細則在討論中也面臨到此問題，甚至制訂了高中低三個版本�！�
“房價控制目標(biāo)如果定高了，將會減輕當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場調(diào)控力度，有違國家政策要求。但如果定低了，又會在完成方面造成很大的難度�！鄙鲜鋈耸勘硎�。
北京相關(guān)人士也表示價格控制目標(biāo)的確定很難，想看看情況再定。事實上，雖然二、三線城市較一線城市來說，調(diào)控壓力較小，但是在價格控制目標(biāo)方面也存有疑慮。杭州、寧波等地有關(guān)人士也表示，現(xiàn)階段還沒有可做參考的地市級細則出臺，因此也正處于觀望階段。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，以2011年各地房價控制目標(biāo)來看，地方政府大多會選擇GDP增長幅度或居民收入增長幅度作為最高點。但值得注意的是，一方面，今年房價控制目標(biāo)中將可以拉低平均房價的保障房剝離，另一方面，各地GDP增幅也從當(dāng)時的兩位數(shù)以上，降至個位�！斑@‘一升一降’將大大提升地方對于房價的調(diào)控難度，尤其是一線城市�！�
“以北京為例，不以外界傳言的5%增幅，就是以GDP目標(biāo)速度定為房價控制目標(biāo)，北京新建商品房房價也幾乎沒有漲價空間�！壁w路興指出，今年1、2月一線城市房價漲幅超出預(yù)估，僅北京漲幅就已高達5%，而房價控制目標(biāo)是全年目標(biāo)，因此，地方控房價難度可想而知。
陳如桂此前也表示，廣州調(diào)控房價的壓力較大，一方面剛需較大，目前仍處于價格洼地；另一方面，廣州的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，中心城區(qū)高端住宅不斷推出，對全市的均價拉動比較大。
“廣州通過規(guī)劃、建設(shè)的新城區(qū)，功能定位和配套也有提升，房產(chǎn)價格上漲在所難免。”陳如桂說。
對于地方可采取的措施，趙路興說，地方多會采取控制預(yù)售價格與樓盤審批速度，例如放緩高端樓盤項目的審批。
事實上，3月初深圳曾被曝出樓市限價令，要求單個新建項目成交均價月度環(huán)比零增長，雖然深圳市規(guī)劃和國土資源委員會迅速辟謠，表示深圳市并未出臺新的“限漲令”政策，只是沿用了兩年前“限價令”的做法，但運用調(diào)控機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，對于新開房源價格高過前次開盤成交均價的房源，在進行網(wǎng)簽時將被系統(tǒng)自動鎖死，無法完成備案。
與此同時，南京也被媒體曝出4月將出新政，商品房預(yù)售申報價不得超過前期成交價的105%，新申請預(yù)售證的房源面積不得少于3萬平方米。雖然南京方面辟謠，但是控制審批樓盤價格不乏是部分省市在控制房價方面的首要措施。
“對于房價的控制，不是完全不漲就是好的。”趙路興認為，在房企資金鏈較好的背景下，若定價過低，或暫停審批，會造成房企捂盤等現(xiàn)象的增加，進而會減少商品房的供應(yīng)量。
剛剛出臺細則的廣東省，雖然市級細則仍未出，但是推盤量已明顯減少。數(shù)據(jù)顯示，4月廣州十區(qū)兩市預(yù)計有49個樓盤推新，環(huán)比3月的52個略跌5.77%。與此同時，增城從化加起來僅有7個樓盤推新，相對上月減少三成。
值得注意的是，廣東版“國五條”細則指出，將進一步探索完善“限地價、競房價”的土地出讓方式，
趙路興表示，“限地價、競房價”將直接從第一環(huán)節(jié)控制房價上漲，企業(yè)也能從購地初期控制項目利潤�！氨本┙衲暌部赡芗哟蟆偡績r’地塊的出讓比例。”
趙路興認為，在直接控制房價的基礎(chǔ)上，加大住宅用地供應(yīng)量也是控制價格的重要方面�！半m然今年住宅用地供應(yīng)量不得少于過去五年的平均值，但能否完成既定目標(biāo)有待考驗。過去幾年，地方政府的土地供應(yīng)指標(biāo)完成情況并不理想。”