綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良日前出席在出席中國(guó)發(fā)展高層論壇2013年會(huì)時(shí)接受了《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的專(zhuān)訪(fǎng)。他就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫論、“國(guó)五條”、房企赴海外發(fā)展等問(wèn)題發(fā)表了自己的意見(jiàn)。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：由于近期房?jī)r(jià)非理性的高速增長(zhǎng)，2月20日國(guó)務(wù)院出臺(tái)后續(xù)調(diào)控措施“國(guó)五條”。但是，隨后出臺(tái)的細(xì)則卻頗受爭(zhēng)議。您從房地產(chǎn)企業(yè)角度怎樣看“國(guó)五條”？在“國(guó)五條”進(jìn)入實(shí)施階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)什么樣的趨勢(shì)？
張玉良：“國(guó)五條”是一個(gè)比過(guò)去的調(diào)控更加完整，更加系統(tǒng)，更加市場(chǎng)化的調(diào)控手段。其要求增加供應(yīng)，并提出對(duì)投資收益征收20%的稅收，同時(shí)加快對(duì)持有的物業(yè)征收房產(chǎn)稅，這些政策從總體來(lái)看更加市場(chǎng)化，更加系統(tǒng)。“國(guó)五條”的出臺(tái)意在打擊部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市的樓市。
事實(shí)上，現(xiàn)階段全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化較為明顯。因此，說(shuō)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫我不是很贊成。的確有部分城市出現(xiàn)泡沫，但絕大多數(shù)城市還是健康的。例如一線(xiàn)城市住房?jī)r(jià)格的確較高，但卻是健康的，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)是由需求激增引起的。
從市場(chǎng)看，雖然一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市，從去年四季度以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲明顯。但是全國(guó)絕大部分城市，包括一些省會(huì)城市和三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是相對(duì)平穩(wěn)的，甚至出現(xiàn)銷(xiāo)售較差的情況。只有那些人口流失，新建住房卻持續(xù)增加的城市，才產(chǎn)生泡沫。
所以我們?cè)谪瀼卣弋?dāng)中更要有針對(duì)性。比如對(duì)一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市上漲程度非�？斓�，“國(guó)五條”必須全面落實(shí)。但是對(duì)三線(xiàn)城市，這些政策可能用不到。例如，一些市場(chǎng)較差城市，如果銀行再限制貸款，則房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更為萎縮，因此，我們的政策應(yīng)該是促進(jìn)其釋放消費(fèi)的政策。
一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅較快的原因是人口在短時(shí)間內(nèi)大量積聚。我國(guó)行政資源較為窘迫，因此，北京、上海等擁有大量資源的城市展現(xiàn)出較強(qiáng)的磁性，吸引大量人員進(jìn)入。這就造成我國(guó)供求矛盾突然階段性爆發(fā)。與此同時(shí)，在城鎮(zhèn)化的背景下，將更加催生大量的供求矛盾。
在稅收方面，我國(guó)房地產(chǎn)稅賦較重，因此，在供不應(yīng)求的條件下，逐漸形成賣(mài)方市場(chǎng)，稅收間接轉(zhuǎn)嫁至消費(fèi)者，這也造成了房?jī)r(jià)不斷上漲。例如：稅收在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域資金20%左右，如果加上房地產(chǎn)、水泥、鋼筋等上下游產(chǎn)業(yè)，稅賦可能高達(dá)50%。
因此，如果不從稅制上改革，房?jī)r(jià)下降的可能性不大。另外，我國(guó)宏觀政策也應(yīng)對(duì)人口進(jìn)行導(dǎo)向管理，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)導(dǎo)向，根據(jù)需求、制度等做出相應(yīng)的動(dòng)作。因?yàn)橹袊?guó)各個(gè)城市差異性太大，有的地方需要去限購(gòu)，有的地方不限購(gòu)也沒(méi)有人買(mǎi)，因?yàn)檫@些地方的經(jīng)濟(jì)水平低，人口不再導(dǎo)入而在導(dǎo)出。譬如說(shuō)有的地方房?jī)r(jià)在上去，但是有的城市房?jī)r(jià)根本是沒(méi)有上去，有的城市人口超千萬(wàn)了，房?jī)r(jià)仍然是非常低的狀態(tài)下，這種地區(qū)我們征收20%的交易的盈利稅是不需要的。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：綠地集團(tuán)2012年海外業(yè)務(wù)收入達(dá)20億人民幣，同是房企的萬(wàn)科也開(kāi)始加速海外布局，那么是什么樣的吸引力，吸引中國(guó)房企主動(dòng)走出去？
張玉良：走出去是適應(yīng)市場(chǎng)的需求的需要�，F(xiàn)階段，中國(guó)投資消費(fèi)客數(shù)量、海外留學(xué)生數(shù)量、中國(guó)在海外旅游游客數(shù)量增多，這三種市場(chǎng)力量不容忽視。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的同時(shí)，更加大了部分國(guó)人對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資的需求。數(shù)據(jù)顯示，澳洲每年成交新房的70%，都是中國(guó)買(mǎi)家。與此同時(shí)，有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)境外游客達(dá)到一億人次，未來(lái)幾年會(huì)翻幾番，增長(zhǎng)的速度驚人。因此，對(duì)于有自己品牌、有競(jìng)爭(zhēng)能力也有專(zhuān)業(yè)能力的中國(guó)企業(yè)，完全可以走出去為華人提供消費(fèi)服務(wù)。
正是基于這樣的想法，再加上中國(guó)企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橹袊?guó)大公司在華人中的品牌影響力、市場(chǎng)號(hào)召力、境外獲取各種資源的能力以及自身的開(kāi)發(fā)能力都具備，因此我想中國(guó)的大企業(yè)在積極穩(wěn)妥的情況下拓展海外市場(chǎng)是時(shí)候了。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：那具體來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)房企走出去現(xiàn)在還面臨哪些困難？
張玉良：房地產(chǎn)行業(yè)走出去仍處于起步階段，人才支撐、風(fēng)險(xiǎn)防范、了解當(dāng)?shù)匚幕c法律的能力都需要進(jìn)一步提升，另外，企業(yè)管理能力、技術(shù)開(kāi)發(fā)能力以及在異地能否適應(yīng)，是否能獲取境外資源都將是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。與此同時(shí)，還要解決商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式等等。
當(dāng)?shù)卣畞?lái)看，除香港征收大陸買(mǎi)方的稅費(fèi)，目前還沒(méi)發(fā)現(xiàn)其他的國(guó)家有這樣的跡象。我們的開(kāi)發(fā)對(duì)城市建設(shè)、引進(jìn)資金、就業(yè)等都有幫助，因此許多國(guó)家都是歡迎和鼓勵(lì)我們的。
總的來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)業(yè)走出去還面臨不少困難，但是還是應(yīng)該積極探索。從綠地來(lái)看，較一般企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金、項(xiàng)目、土地優(yōu)勢(shì)較大，再加上已有專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)能力，因此，我們?cè)趫?jiān)持做好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的同時(shí)，努力做好國(guó)外市場(chǎng)的探索，穩(wěn)步的進(jìn)入，在風(fēng)險(xiǎn)中化解風(fēng)險(xiǎn)。