2010年以來，國務(wù)院、財政部、銀監(jiān)會以及一些地方政府出臺了各種限購、限貸、限價政策，但各地的商品房價格越限越高，為什么？
　　我們知道，作為一種商品，房子的價格和其他商品一樣，取決于市場供求。面對2009年的房價暴漲，政府出臺的絕大部分政策，其思路大部分都是來自于需求管理。想通過抑制需求來平抑房價，限購是最典型的一種干預(yù)需求手段，限貸亦然。行政手段抑制需求的直接后果就是引導(dǎo)價格上漲的預(yù)期。而這種心理預(yù)期催生了更為強烈的購買需求，房屋交易中心通宵達(dá)旦的過戶人潮和大量的假離婚都是這種需求的體現(xiàn)。
　　從供應(yīng)管理來看，雖然有增加保障房供應(yīng)的政策，但最后落實到各個地方，都聚焦于經(jīng)濟適用房而非廉租房。從民生政策的出發(fā)點來看，應(yīng)該是讓老百姓實現(xiàn)“居者有其屋”，對于低收入群體來說，“居者有其屋”是以很少的經(jīng)濟支出就能租到安身立命的居所，而不是花費畢生積蓄再負(fù)大量債務(wù)去購買產(chǎn)權(quán)房(譬如經(jīng)濟適用房)。但地方政府為了當(dāng)期收回投資成本，絕大多數(shù)都選擇建造經(jīng)濟適用房賣給老百姓，而不是利用公共財政建造廉租房解決收入者的居住問題，民生政策最后沒有充分實現(xiàn)它對窮人的賑濟作用。
　　按理說，供給管理應(yīng)該兩條腿走路：上帝的歸上帝、凱撒的歸凱撒，但保障房最后幾乎都演變成了凱撒去干上帝的事情。民生政策走了味兒，供給管理沒有充分奏效。
　　另外，通過房產(chǎn)稅增加房屋的持有成本，也有利于引導(dǎo)住房的合理消費，并倒逼多套住房擁有者把空置房出售或者出租，增加房屋租售市場的供給。但房產(chǎn)稅僅上海重慶少量試點，至今沒有進(jìn)入普遍實施狀態(tài)。
　　需求抑制造成的漲價預(yù)期加上供給管理的效用打折，共同導(dǎo)致房價越調(diào)控越漲。
　　筆者認(rèn)為，對投資性的房屋，強化其轉(zhuǎn)手交易過程中的稅收管理，房屋差價(投資盈利)部分繳納20%的收入所得稅是國家通過稅收制度調(diào)整社會財富公共分配的一種手段，從社會意義來看，它對于緩解目前的貧富差距有一定的積極作用；從改良稅賦結(jié)構(gòu)來看，加強財產(chǎn)性收入的稅收征管，減少企業(yè)流通環(huán)節(jié)的稅賦負(fù)擔(dān)和低收入群體的收入所得稅，也符合目前稅收改革的基本方向。一句話，富人與窮人的財產(chǎn)差距遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入差距，增加富裕階層的財產(chǎn)稅比增加高收入群體的收入稅更加有益于調(diào)節(jié)貧富差距。
　　但是，限購令本質(zhì)上是一種行政命令，通過限購干預(yù)商品房市場買賣雙方的自由交易，本身是對市場經(jīng)濟的一種否定。
　　限貸也是一種行政干預(yù)。信貸市場也是市場，自由交易是一種基本原則，商業(yè)銀行有能力評估信貸資產(chǎn)的風(fēng)險和收益，通過硬性規(guī)定抵押貸款的抵押率和利率，是對商業(yè)銀行自主經(jīng)營行為的行政干預(yù)。
　　一些地方政府甚至提出限價。如果我們還記得曾經(jīng)使用糧票、布票、油票、肉票購買商品的時代，肯定知道，限購、限價的結(jié)果是物資的普遍短缺和價格雙軌制，物品真正的市場價格在“黑市”上體現(xiàn)。
　　三十年前，生活用品的限價、限購沒有限出價廉物美的商業(yè)社會。同樣，三十年后，限購、限貸、限價政策也不會限出價廉質(zhì)優(yōu)的商品房。