公積金貸款，二套房首付比例不得低于70%，“首套房”認(rèn)定從嚴(yán)執(zhí)行，最低生活費(fèi)調(diào)高一倍多……在“京十九條”落地之后，北京公積金中心昨日晚間率先表示從即日起調(diào)整信貸調(diào)控政策，并發(fā)布《關(guān)于實(shí)行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》(以下簡稱“通知”)。政策內(nèi)容顯示，購買二套房申請公積金貸款時，首付比例不低于70%。從今天起，本市網(wǎng)簽系統(tǒng)將完成升級重新開始工作，而公積金貸款政策也將從這個節(jié)點(diǎn)開始按照新政執(zhí)行。

　　二套房首付上漲一成

　　“通知”中稱，將嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(建房[2010]83號)的規(guī)定。從貸款首付款比例方面，第二套住房貸款首付款比例不低于70%。
　　此前，本市執(zhí)行的是二套房公積金貸款，首付比例60%的政策。對此，鏈家地產(chǎn)研究部張旭表示，公積金二套房的首付比例差異化上調(diào)，相當(dāng)于明確了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房判定標(biāo)準(zhǔn)。同時，上調(diào)二套房首付并沒有一刀切，對于合理的改善性需求給予一定的保護(hù)，仍可按60%首付執(zhí)行。從當(dāng)前的需求結(jié)構(gòu)來看，真正影響市場的并非是二套房首付比例由60%提高到70%，而是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　首套房已賣二套首付六成

　　新政策為出售自住房，又購買自住房的改善型需求家庭開了綠燈。對于市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，仍執(zhí)行貸款首付款比例不低于60%的政策。
　　對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，目前北京在二手房貸款時商貸與公積金的借款人的使用比例為6：4，也就是公積金貸款的人群占40%以上，且多以改善型剛性需求人群為主。此次公積金二套房貸款政策的調(diào)整，無疑將對這部分購房人群產(chǎn)生較大影響。這類人群大多此前有過貸款記錄，如今仍按照60%繳納首付，對換房人群的影響要比直接購買二套房的人小。
　　記者注意到，“通知”中沒有涉及調(diào)整二套房公積金貸款利率的條款。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這意味著公積金貸款購買二套房的利率仍為1.1倍。

　　首套房貸款須“三無”

　　在“京十九條”正式發(fā)布以前，就有消息傳聞北京公積金從嚴(yán)執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。只要名下有房或者有貸款記錄，都被判斷為要按照購買二套房執(zhí)行相關(guān)首付比例和貸款利率。
　　在“通知”中，對于利用公積金貸款購買首套房的認(rèn)定范圍進(jìn)一步從嚴(yán)。通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)、中國人民銀行征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他盡責(zé)調(diào)查，查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，確定申請人“三無”才被認(rèn)定為要購買“首套自住住房”。
　　這就意味著，如果要想享受首套房的利率和首付比例，申請人家庭成員的名下不能有房，也不能提取過公積金，不能貸過款。如果一個家庭此前全款買房，并用名下全款購買的房屋提取過公積金，之后即使再將這套房屋出售，也因?yàn)橛羞^公積金提取記錄，再購房時也要被認(rèn)定為二套房。

　　相關(guān)新聞

　　公積金今年貸款計(jì)劃發(fā)放400億元

　　本報訊(記者 耿諾)北京住房公積金管理中心昨日晚間公布，2012年住房公積金歸集使用計(jì)劃執(zhí)行情況和2013年住房公積金歸集使用計(jì)劃已經(jīng)北京住房公積金管理委員會第十三次全體會議審議通過，其中2012年12月底本市已有678.30萬人建立住房公積金，今年全年計(jì)劃發(fā)放住房公積金貸款400億元。
　　截至2012年12月底，北京地區(qū)建立住房公積金單位93813個，職工678.30萬人。按照市統(tǒng)計(jì)局確認(rèn)口徑，住房公積金覆蓋率(即應(yīng)建盡建率)為98%以上。當(dāng)年住房公積金繳存職工增加72.70萬人，其中，統(tǒng)計(jì)局口徑以外新增52.92萬人。截至2012年12月底，當(dāng)年歸集住房公積金833.92億元，完成全年歸集740億元計(jì)劃的112.7%，提取550.50億元，凈增283.42億元。累計(jì)歸集住房公積金4471.13億元，提取2594.30億元，余額1876.83億元。
　　數(shù)據(jù)顯示，2012年當(dāng)年發(fā)放住房公積金貸款81659筆，金額517.19億元，完成全年發(fā)放225億元計(jì)劃的229.9%，回收金額122.44億元，凈增394.75億元。累計(jì)發(fā)放住房公積金貸款615119筆，金額2168.02億元，回收金額898.27億元，余額1269.75億元。同時，北京住房公積金累計(jì)發(fā)放政策性貼息11842筆，貼息額度36.89億元。
　　據(jù)了解，今年全年，本市計(jì)劃歸集住房公積金920億元，其中北京地方689.9億元，中共中央直屬機(jī)關(guān)分中心6.3億元，中央國家機(jī)關(guān)分中心195億元，北京鐵路分中心28.8億元。今年計(jì)劃提取住房公積金600億元，凈增320億元。
　　住房公積金貸款計(jì)劃為全年發(fā)放住房公積金貸款400億元，其中北京地方312.09億元，中共中央直屬機(jī)關(guān)分中心1.2億元，中央國家機(jī)關(guān)分中心84億元，北京鐵路分中心2.71億元。此外，今年計(jì)劃回收住房公積金貸款140億元，凈增260億元。

　　新聞延伸

　　亮點(diǎn)一：二套房貸款額度不再上浮

　　按照此前規(guī)定，北京公積金貸款額度最高為80萬元，如果《個人信用評估報告》評定為AAA等級，可以上浮30%，達(dá)到104萬元；如果評定為AA等級，可以上浮15%，貸款額度達(dá)到92萬元。“通知”中稱，借款申請人購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，個人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮30%；個人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%，和此前沒有變化。
　　但借款申請人購買第二套住房或套型建筑面積在90平方米以上的非政策性住房，貸款最高額度不再上浮。北京公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時表示，在貸款額度方面，購買經(jīng)濟(jì)適用住房的低收入借款申請人，貸款額度可不受月收入限制。

　　亮點(diǎn)二：超平均收入3倍 過半收入需還款

　　為了避免高收入家庭長期占用貸款資金，借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍及以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。
　　“北京市職工月平均工資”這一標(biāo)準(zhǔn)，目前執(zhí)行的是2011年度職工月平均工資，即4672元。以此計(jì)算，3倍即14016元。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，單身借款申請人月收入在14016元及以上，月還款額原則上應(yīng)不低于7008元；借款申請人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元及以上，月還款額原則上應(yīng)不低于14016元。北京公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。

　　亮點(diǎn)三：月還貸額不低于月繳存額

　　“通知”中，還對借款申請人的月還款額進(jìn)行了限定。北京公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，借款申請人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于其住房公積金月繳存額。如果申請人已婚，其還款額應(yīng)不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。
　　對于借款申請人的月收入如何確定，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定，比如個人月繳存額為1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則為1萬元。而離退休職工則采用單位收入證明方式確定月收入。不過，購買經(jīng)適房的低收入借款申請人，貸款額度可不受月收入限制。
　　同時，如果借款申請人在借款期間出現(xiàn)收入降低、生活困難等情況，經(jīng)公積金管理中心批準(zhǔn)后可以下調(diào)月還款額，但不得低于貸款月最低還款額。

　　亮點(diǎn)四：最低生活費(fèi)保留款翻一倍

　　新政策甚至還從人均生活費(fèi)方面卡緊了貸款額度。根據(jù)借款申請人的月收入確定貸款額度，借款申請人每月償還貸款后，保留的人均生活費(fèi)不得低于北京市的基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　在新政發(fā)布以前，要求公積金貸款額度確定時，以每月保留400元生活費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)。而這次新政中的“基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整為每月不低于980元。如果借款申請人為單身的，每月保留生活費(fèi)至少980元；借款申請人為已婚的，每月保留生活費(fèi)至少1960元。要保留的生活費(fèi)增加一倍多，意味著可以貸款的額度也會相應(yīng)降低。

　　亮點(diǎn)五：貸款購政策房需連續(xù)繳存半年

　　新政中規(guī)定，借款申請人原則上申請貸款前12個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。購買政府部門審批的政策性住房的借款申請人，原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶12個月(含)以上，申請貸款前6個月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。
　　北京公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此前本市只需要在貸款前繳存1個月即可，而此次要求連續(xù)6個月繳納，是為了避免出現(xiàn)繳存一兩個月的公積金后即申請貸款或通過補(bǔ)繳方式達(dá)到繳存要求等情況。