經(jīng)濟(jì)參考報記者近日在京城樓市采訪時發(fā)現(xiàn)，國五條新政出臺后，目前京城豪宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些明顯的新動向。首當(dāng)其沖的是，二手房豪宅市場需求正在大量向一手房豪宅市場轉(zhuǎn)移，京城CBD、朝陽公園、西山等典型的高檔住宅聚集區(qū)均出現(xiàn)了豪宅市場客群重組。
二手豪宅交易成本劇增
需求的驟增帶來市場的激烈競爭，像保利·東郡、五礦萬科·如園這樣既有開發(fā)商品牌保證，又位于稀缺地段的城市公寓豪宅，成為高端客戶群當(dāng)下最青睞的置業(yè)目標(biāo)。以朝陽公園板塊為例，據(jù)中介機構(gòu)介紹，以往此區(qū)域的二手豪宅市場需求非常旺盛。目前區(qū)域二手房均價在5萬元/平方米左右，棕櫚泉項目有些豪裝戶型達(dá)到了7萬元/平方米以上，泛海國際、公園大道報價也在5萬元/平方米到6萬元/平方米左右。然而“國五條”細(xì)則中，最具殺傷力的條款——二手房交易要按轉(zhuǎn)讓差價征收20%個稅的規(guī)定，讓很多高端需求開始重新選擇。
一位資深業(yè)內(nèi)人士表示，雖然住建部副部長齊驥“兩會”期間曾表示，二手房交易成交稅不能轉(zhuǎn)嫁給購房者。但“羊毛出在羊身上”，上有政策下有對策在房地產(chǎn)行業(yè)屢見不鮮。據(jù)計算，朝陽公園板塊的高端項目當(dāng)初成交價格多數(shù)在2萬元/平方米到3萬元/平方米。以一套300平方米，當(dāng)初成交價2萬元/平方米，目前售價5萬元/平方米的戶型為例，政策出臺前，這套房個人所得稅按照房屋成交總價的1%繳納，為300平方米×5萬元/平方米×1%=15萬元；而執(zhí)行新政策，個人所得稅按照所得差額20%繳納，則高達(dá)300平方米×(5萬元/平方米-2萬元/平方米)×20%=180萬元，也就意味著要多支付165萬元的成本。
五環(huán)外新房豪宅受青睞
巨額成本讓很多關(guān)注二手豪宅的客群轉(zhuǎn)向性價比更高的新房豪宅。近日，五道口的華清嘉園一套二手房掛出了10萬元/平方米的高價，有網(wǎng)友將其與西山板塊正熱銷的五礦萬科·如園進(jìn)行比較時說道：“如園均價48000元/平方米，與華清嘉園相差一倍。雖說華清嘉園是學(xué)區(qū)房，但如園也已攜手首師大附中和中關(guān)村二小。還是新盤性價比更合適�！倍浾咴诔柟珗@板塊保利東郡項目走訪時，一位買房人也表示：“我此前原本是看好了一套二手房，但是恰好調(diào)控政策出臺，二手房轉(zhuǎn)讓要征收差價20%個稅，這筆費用很有可能最終由我們買家承擔(dān)，所以放棄了購買二手房的想法。此后我們聽朋友說到了保利東郡項目，目前已是現(xiàn)房，可以像二手房一樣實現(xiàn)快速入住，所以最終購買了一套320平方米的戶型�！睋�(jù)了解到，新政出臺后，保利東郡的來訪來電中，的確出現(xiàn)了一些此前關(guān)注區(qū)域棕櫚泉、泛海國際等二手豪宅的客戶。
新政出臺后，豪宅市場的另外一個明顯新動向是稀缺地段的性價比豪宅更受高端買家的關(guān)注。供應(yīng)外移是今年豪宅市場的重要特征，隨著北京市三環(huán)內(nèi)不再新供住宅用地，土地開發(fā)外擴(kuò)效應(yīng)，五環(huán)以外已成2013年豪宅供應(yīng)的主戰(zhàn)場。“然而國五條新政強調(diào)擴(kuò)大限購范圍，重申限購措施從嚴(yán)，使得高端置業(yè)者更珍惜購房資格，對于豪宅的地段等資源稀缺性更為挑剔。”第一太平戴維斯項目策劃總經(jīng)理徐偉成表示，價值決定成交走勢，地段稀缺的城市豪宅在三四月份市場成交預(yù)計會走高。
“打折豪宅”成價值洼地
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前四環(huán)以內(nèi)及周邊的豪宅僅有瑞安君匯、長安太和、合生霄云路8號、保利東郡、廣渠路金茂府等不到10個項目在售，而且瑞安君匯、廣渠路金茂府等項目都已接近清盤，保利東郡目前也僅剩余約70套樓王產(chǎn)品推出，四環(huán)在售豪宅供應(yīng)量已非常有限。正是由于地段稀缺性，目前四環(huán)豪宅價格普遍在數(shù)千萬，如合生霄云路8號，均價12萬元/平方米，總價高達(dá)4000萬元，部分戶型總價甚至高達(dá)6000萬元以上；瑞安君匯目前均價8萬元/平方米，總價3000萬元左右；廣渠金茂府預(yù)計均價8萬元/平方米，總價也在3000萬左右。值得一提的是，區(qū)域保利東郡項目，目前在售的320平方米樓王產(chǎn)品，在折合完各種優(yōu)惠之后，單價5萬元/平方米，總價折合1580萬元/套。
“在地段稀缺的豪宅中，性價比較高的豪宅項目會更搶占先機，因為與動輒數(shù)千萬甚至上億的項目相比，前者面對的客群量也較后者更大，還可乘機吸納因二手房交易要按轉(zhuǎn)讓差價征收20%個稅而從二手房市場擠壓出來的豪宅客群。”徐偉成進(jìn)一步分析。市場數(shù)據(jù)佐證了其判斷。記者在保利東郡項目了解到，新政出臺后的半個月時間內(nèi)，自2013年3月1日到2013年3月15日，成交額達(dá)2.6億元。“無論政策如何調(diào)控，地段稀缺的豪宅抗政策風(fēng)險能力較強，保值增值性也較強，尤其對于買房人而言，調(diào)控升級之時，往往是尋找價值洼地最佳時機，這也是保利東郡項目近期成交走高的重要原因�！痹擁椖控�(fù)責(zé)人表示。