日前，湖南永州市地稅局辦稅大廳出現(xiàn)扎堆繳納房屋契稅的市民。據(jù)了解，這是因?yàn)楫?dāng)?shù)啬昵俺雠_(tái)了新規(guī)，禁止開(kāi)發(fā)商代收商品房契稅，推行“契稅直征”管理。永州此舉受到大多數(shù)購(gòu)房者的歡迎，然而也在當(dāng)?shù)貥I(yè)界引發(fā)了諸多爭(zhēng)議。專(zhuān)家指出，這折射出我國(guó)商品房契稅征收機(jī)制仍有很多漏洞，絕不是一紙禁令就能解決，需要市場(chǎng)參與各方共同努力進(jìn)行規(guī)范。
開(kāi)發(fā)商代收契稅遭禁
永州市地稅局2012年12月下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商品房購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)契稅管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商不得代收房屋購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)契稅，建立以購(gòu)房戶自行申報(bào)納稅為主的管理模式，要求此前已由開(kāi)發(fā)商代收的商品房購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)的契稅必須在2013年3月31日前繳納入庫(kù)，未繳納的依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
這一打破以往契稅由開(kāi)發(fā)商代收“潛規(guī)則”的新規(guī)得到許多購(gòu)房者的歡迎和支持，由此永州市出現(xiàn)了市民扎堆繳稅的現(xiàn)象。據(jù)永州市地稅局介紹，通過(guò)加強(qiáng)“契稅直征”的管理，截至今年2月份，購(gòu)房戶直接到辦稅廳辦理契稅申報(bào)1538戶次，占總申報(bào)的78%，共入庫(kù)契稅1591萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)38%。
其實(shí)，除了永州這類(lèi)中小城市，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商代收契稅已成為“行規(guī)”。一般購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自行向客戶收取一系列相關(guān)費(fèi)用，包括契稅、貸款抵押費(fèi)用、房產(chǎn)辦證費(fèi)，有的甚至還代收物業(yè)維修基金等。如果購(gòu)房者不愿向開(kāi)發(fā)商繳納上述費(fèi)用，則不能簽合同或不能收房。
然而，這種不合理的“行規(guī)”卻存在諸多隱患和風(fēng)險(xiǎn)，侵害了購(gòu)房者和國(guó)家利益。一方面，部分開(kāi)發(fā)商在代收契稅后并沒(méi)有及時(shí)入庫(kù)，甚至挪作他用，造成一些樓盤(pán)的業(yè)主遲遲無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證。另一方面，部分開(kāi)發(fā)商超過(guò)國(guó)家規(guī)定比例代收契稅，聲稱(chēng)在有關(guān)證件辦下來(lái)后多退少補(bǔ)，從而變相套取購(gòu)房者資金。
業(yè)內(nèi)人士指出，一些開(kāi)發(fā)商利用代收契稅等相關(guān)費(fèi)用的時(shí)間差，手頭就能積累數(shù)額不菲的流動(dòng)資金，相當(dāng)于“無(wú)息貸款”。以一套價(jià)值100萬(wàn)的房子為例，根據(jù)面積不同，其契稅約在一萬(wàn)元至四萬(wàn)元之間，按一個(gè)樓盤(pán)1000套房子計(jì)算，這筆資金就高達(dá)1000萬(wàn)元至4000萬(wàn)元。
由于代收金額較大，不誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商就會(huì)挪用這筆資金。一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤(pán)建設(shè)停擺，業(yè)主繳納的契稅很可能會(huì)面臨血本無(wú)歸的風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)沙麓山里佳園的部分業(yè)主就遇到過(guò)這種情況，在房款和契稅交給開(kāi)發(fā)商后，房子尚未備案，開(kāi)發(fā)商就“跑路”了。
永州市地稅局表示，“契稅直征”規(guī)定的推出就是為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代收、挪用契稅的現(xiàn)象發(fā)生，確保契稅及時(shí)足額入庫(kù)。
“契稅直征”引發(fā)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑
盡管“契稅直征”受到了購(gòu)房者的普遍歡迎和支持，但同樣也在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部引發(fā)了爭(zhēng)議和擔(dān)憂。
首先，開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂如果購(gòu)房者不按時(shí)繳納契稅，可能會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證無(wú)法按期辦理。目前，購(gòu)房合同里都約定了開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間期限，而契稅是辦理產(chǎn)權(quán)證的重要材料。一些開(kāi)發(fā)商提出，如果不統(tǒng)一提前代收契稅，產(chǎn)權(quán)證可能無(wú)法按期辦理。如果因買(mǎi)房人延期繳稅而使產(chǎn)權(quán)證無(wú)法按合同約定的時(shí)間辦理完成，會(huì)造成違約責(zé)任不明晰的問(wèn)題。
另外，部分開(kāi)發(fā)商還表示，當(dāng)前很多購(gòu)房都是以抵押貸款方式進(jìn)行，在辦理相關(guān)貸款手續(xù)中，開(kāi)發(fā)商通常為購(gòu)房者提供了階段性擔(dān)保。如果買(mǎi)房人不按時(shí)繳納契稅，產(chǎn)權(quán)證不能辦理，抵押登記手續(xù)就無(wú)法辦理。如果這種情況下，買(mǎi)房人開(kāi)始惡意不還貸，開(kāi)發(fā)商還必須承擔(dān)責(zé)任。
不過(guò)，永州多家樓盤(pán)的工作人員對(duì)記者表示，在“契稅直征”規(guī)定出臺(tái)后，大部分購(gòu)房者都按時(shí)繳納了契稅，“否則他們無(wú)法完成購(gòu)房手續(xù)”。
此外，也有部分購(gòu)房者表示，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的過(guò)程費(fèi)時(shí)費(fèi)力，自己交給開(kāi)發(fā)商辦理也無(wú)不妥，如果一刀切的要求所有購(gòu)房者必須自主繳稅，并不是最佳的管理方法。永州香樟綠城樓盤(pán)的工作人員對(duì)記者表示，該樓盤(pán)尚未收到“契稅直征”的規(guī)定，契稅如何繳納需等通知。
同時(shí)，據(jù)記者了解，只要有委托協(xié)議，購(gòu)房者依然可以委托包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的任何人繳稅，這很可能會(huì)導(dǎo)致“契稅直征”的執(zhí)行效果打折。
規(guī)范契稅征收需多方努力
面對(duì)房屋契稅的亂象叢生，永州推行“契稅直征”新規(guī)，折射出我國(guó)房屋契稅征收機(jī)制依然存在著諸多漏洞。實(shí)際上，我國(guó)許多大中城市早就出臺(tái)了類(lèi)似規(guī)定，但具體的實(shí)施效果不是很好。
然而，根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，各級(jí)稅務(wù)征收機(jī)關(guān)一律不得委托其他單位征契稅。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商代收契稅的行規(guī)顯然是違規(guī)的，而挪用稅款、套取稅款等行為則更為嚴(yán)重。
針對(duì)“契稅直征”新規(guī)的執(zhí)行以及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的不同聲音，專(zhuān)家指出，要徹底規(guī)范好房屋契稅征收，絕不是一紙禁令就可以解決，需要市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方以及房管、稅收等相關(guān)監(jiān)管方的共同努力。
首先，作為契稅征收的主體，地方稅務(wù)部門(mén)必須強(qiáng)化“契稅直征”管理，堅(jiān)決杜絕方式開(kāi)發(fā)商違規(guī)代收契稅的行為。在實(shí)際操作中，很多地方稅務(wù)部門(mén)本身都沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定，縱容了開(kāi)發(fā)商代收契稅的行為。同時(shí)，稅務(wù)部門(mén)需要仔細(xì)推敲執(zhí)行細(xì)則，對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的責(zé)任和義務(wù)分別作出明確規(guī)定，以免讓開(kāi)發(fā)商“鉆空子”。
中國(guó)指數(shù)研究院總監(jiān)何田在接受記者采訪時(shí)指出，“契稅直征”在全國(guó)范圍內(nèi)推行是大勢(shì)所趨，需要大力推動(dòng)實(shí)施和加強(qiáng)管理。不過(guò)，在具體的執(zhí)行過(guò)程中需要更加合理，比如契稅應(yīng)該在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)由購(gòu)房者自主向稅務(wù)局繳納，而不應(yīng)該是簽合同的時(shí)候繳納。同時(shí)，要考慮部分購(gòu)房者委托他人繳納契稅的意愿，形成規(guī)范的委托規(guī)定。
其次，永州市地稅局稅政二科副科長(zhǎng)張新華對(duì)記者表示，當(dāng)前房屋產(chǎn)權(quán)證辦理手續(xù)非常繁瑣，涉及稅務(wù)、房產(chǎn)、國(guó)土等多個(gè)部門(mén)，只有將所有相關(guān)信息聯(lián)網(wǎng)，在統(tǒng)一的平臺(tái)上公開(kāi)，這樣就可以大大簡(jiǎn)化手續(xù)時(shí)間。同時(shí)，稅務(wù)部門(mén)還可以推出預(yù)約申報(bào)納稅等服務(wù)，以提高購(gòu)房者繳稅的便利性。
另外，業(yè)內(nèi)人士還指出，除了稅務(wù)部門(mén)，房產(chǎn)管理等監(jiān)管部門(mén)也要出臺(tái)配套措施，要求開(kāi)發(fā)商不得代收和亂收契稅等費(fèi)用，以切實(shí)維護(hù)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定。何田強(qiáng)調(diào)，政府部門(mén)要加大對(duì)“契稅直征”的宣傳力度，購(gòu)房者則要提高對(duì)自主報(bào)稅的意識(shí)，維護(hù)自身權(quán)益，積極配合稅收部門(mén)，做好對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督與約束，共同創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。