央視網(wǎng)消息：18號，國家統(tǒng)計局發(fā)布了三月份的全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，依然是漲聲一片，70個大中城市有68個在上漲。其中號稱出臺了最嚴厲國五條細則的北京更是站在了領(lǐng)漲的位置。面對房價越漲越調(diào)，可又越調(diào)越漲的局面，有人很沮喪，但也有人竊喜，還有人大呼看不懂，那您看懂了嗎？房價這么個漲法，到底該怎么辦？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠、張鴻共同評論。
漲，漲，漲！三月份房價指數(shù)出爐，70個大中城市68個都在漲，是越漲越調(diào)，還是越調(diào)越漲？國五條調(diào)控政策何時見成效？
國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)顯示，三月份，在一線城市房價的強勢帶動下，全國只有溫州和泉州兩個城市的房價環(huán)比沒有上漲，而其余的68個城市都在上漲。
孟健（某地產(chǎn)中介機構(gòu)門店經(jīng)理）：三月份月初和月中，是一個成交的高峰點，我們基本就是每天在跑單子，忙這些事情。比如說像之前（門店）一個月賣10套，上個月能賣個20套，25套這樣。大家都想趕在國五條細則出臺之前把這個稅，業(yè)務(wù)單子盡量辦理完畢，包括一些剛性需求的，買房的，都想在這個之前就盡量少交稅，包括房東比如想賣的，都想盡快出手。
常青（某地產(chǎn)中介機構(gòu)咨詢師）：基本上以北京的二手房為例，三月份（二手房）成交量達到2012年以來的最高量，一月成交三萬多套，價格也是在去年11，12月份連續(xù)走高之后，在年后又出現(xiàn)了一個小幅的上漲。
房價節(jié)節(jié)攀升，房租也水漲船高，根據(jù)北京市的統(tǒng)計，2008年，一套住房的平均租金是2010元，而到了今年一季度，平均租金上漲到了3660元，上漲快一倍，而且租金還有繼續(xù)上漲的趨勢。
北京某房產(chǎn)中介人員：我們一個老業(yè)主，從2000年回遷房一直到現(xiàn)在，去年聊的時候可能說2000年回遷回來的時候剛開始能租到（每月）2000多（元），去年我們給他租到（每月）6300（元），今年說因為一些原因，可能裝修，還有一些各方面的原因，價格又想租到（每月）7000（元）。
為了租到一個便宜一點的房子，很多人不得不把租房的地點選擇到了遠郊區(qū)縣，有的人則選擇了帶隔斷的群租房。
北京市居民：就是在燕郊那邊。1000多。市區(qū)內(nèi)的房子太貴了。
北京市居民：它不是那種樓房，它是那種村里的。
記者：那您住那么遠的話，每天上班要多久？
北京市居民：差不多兩個多小時。
記者：租房住在哪？
北京市居民：租在立水橋，1000多塊錢一個月。租了一小間。
記者：你（租的）那個房子總共住了幾戶？
北京市居民：住了6戶人。隔斷的，立水橋那邊挺多都是隔斷的。
所謂的隔斷房，實際上就是用隔板將房屋原本的客廳，臥室，陽臺分割開，單獨搭建成小面積的臥室進行出租。記者以租房者的身份跟隨一位中介來到了北京西三環(huán)的一個小區(qū)，據(jù)中介人員介紹，這里有很多這樣的隔斷房，價格從600到1000元的都有。
北京某房產(chǎn)中介人員：這就是以前房東的居家房子，給隔開了。
中介告訴記者，整個房子有200平米，現(xiàn)在隔成了20間獨立的小房間，刨除共用的兩個衛(wèi)生間，兩個廚房和過道面積，每間房子平均下來只有不到10平米。
記者：這個多少錢�。�
房主：這個750（一個月）。
記者：這有多少平米��？
房主：反正就這么大，你覺得行就行，你覺得不行就不行。
根據(jù)記者目測，這間房子只有5平米左右，里面只有搭起來的床墊子，一張桌子和一盞燈，也幾乎放不下其它任何東西。
記者：這跟地道戰(zhàn)似的。
房主：這里面住的多是年輕人，都是20來歲研究生，大學生研究生什么的，住這方便啊，便宜方便啊。
北京某房產(chǎn)中介人員：如果你要圖方便圖價格，就住這個，別的話別的可貴了。
中介告訴記者，這位房主在北京共有5套200多平米的房子，都做成了這種20間屋子的隔斷房，他和他的同事以前也租住在這里。
房主：我住這。
記者：你住廚房里面？
房主：對啊。
記者：你住廚房里面，為什么�。慷甲鉂M了是嗎？
房主：省錢唄。到北京來不就是掙錢的，你不是來花錢的，你是來掙錢的對不對。掙錢你不就（要）節(jié)約嗎？
張鴻：調(diào)控在某種程度上強化了房價繼續(xù)上漲的預(yù)期（《央視財經(jīng)評論》評論員）
因為三月份的數(shù)據(jù)本身是在政策細則出來之前的，大家搶末班車的這樣一個效應(yīng)，所以它有它的特殊性，但是也要看到連貫性，因為已經(jīng)是第十個月的上漲了，連續(xù)十個月的上漲。最近我其實更關(guān)注這里面投資的因素，不說自住的和改善性的，就是這兩天黃金不斷地往下跌的時候，各地的城市報都有，比如《揚子晚報》報道該地今天好不容易運來的黃金金條，上來就來幾百萬的搶購，但是誰都知道黃金現(xiàn)在開始跌，你基本上是刀口舔血。所以說大家在非理性的市場的時候，表現(xiàn)出的恰恰就是這樣，就是覺得這個比原來便宜了，就該買，房價其實現(xiàn)在也是這樣一個問題。
我關(guān)心的其實是里面的貨幣投資的因素，比如說一季度的社會融資總量又創(chuàng)了有史以來的單季的最高，就是錢太多了，往哪去？黃金不能買了，好，那我買什么？到最后就表現(xiàn)在房子上。所以我們今天在做這個房地產(chǎn)節(jié)目的時候，我估計觀眾可能也不太關(guān)注這兩位說房價是漲還是跌，因為他就不信你能把房價說下來，這說明了什么？說明了我們不斷在調(diào)控的過程當中，其實在某種程度上強化了大家對房價繼續(xù)上漲的預(yù)期。
馬光遠：三月份絕對不是一個可以參照的數(shù)據(jù)（《央視財經(jīng)評論》評論員）
現(xiàn)在看房地產(chǎn)，三月份絕對不是一個可以參照的數(shù)據(jù)，它是一個非常特殊的月份。那么四月份一線城市的交易，比如說北京，原先是一天交易的一千多套，現(xiàn)在是一周，甚至連三月份的日平均交易量都沒有達到，所以我覺得四月份比較正常了。我們看今年最后三個季度，房地產(chǎn)的情況怎么樣，這才是一個真實的一個數(shù)字。也就是三月份除在外以后，那么剩下的月份，四月份可能因為有三月份的火爆的一個交易，四月份可能會降下來。
總體來講，價格應(yīng)該是一個平穩(wěn)的表現(xiàn)，就是說不要有政策因素，那么大家去研究政策，去規(guī)避政策，大家想方設(shè)法的去利用政策的話，那么整個房地產(chǎn)市場是比較平穩(wěn)的。這一次我們看到在4月份的時候，三季度的數(shù)據(jù)出來以后，那么談到房地產(chǎn)調(diào)控，我特別關(guān)注到一個現(xiàn)象，就是在國務(wù)院所列的五項任務(wù)里，談到房地產(chǎn)的時候，再沒有強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，沒有談到商品房市場怎么樣進行調(diào)控，僅僅談到我們怎么樣做好保障房，我覺得這是一個重大的信號。
尹中立：住不起也租不起 因為有很多房子都在空置狀態(tài)（中國社科院金融研究所研究員 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
從總體來看，中國的城鎮(zhèn)住房其實已經(jīng)過了短缺的時代。現(xiàn)在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，人均城鎮(zhèn)居民的住房擁有量實際上已經(jīng)超過了中等發(fā)達國家，達到了每人32平米、33平米，其中還不包括大量存在的小產(chǎn)權(quán)房這樣的住房消費。如果把小產(chǎn)權(quán)房加進去的話，中國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積其實已經(jīng)非常多了，應(yīng)該達到40平米左右，這樣一個數(shù)字已經(jīng)遠遠超過了很多中等發(fā)達國家，所以總體上是不缺房子，但是有很多年輕人住不起也租不起，原因是什么？因為有很多人囤積了很多房子，而且處在一個空置狀態(tài)。
張鴻：人均居住面積大部分是被平均了（《央視財經(jīng)評論》評論員）
很多人可能看到這個數(shù)字以后，覺得自己又被平均了，因為顯然不是所有的人都會有人均40平以上的，再加上我們前一段時間報道的各種新聞，一個人可能有40多套房子這種，現(xiàn)在的問題是被平均了。還有一個是購買力的不均，98年的房改有一系列的配套措施，包括商品房，保障性住房，可能這個是被執(zhí)行的最到位的，就是中央各部委的房改的補貼，所以其實他們的購買力，用公積金的能力和我們普通人可能不太一樣。其實最重要一點是區(qū)域的不均。比如說我可能在安徽老家有房子，但是我在北京住，而且我們那沒有人租房子，即使房子租出去也沒有什么租金。我們完全也可以說，比如教育資源全國人均是多少，醫(yī)療資源人均是多少，但是仍然你會發(fā)現(xiàn)大家都要到北京、上�？床∫约吧蠈W，這死嚴重的不均。大家會覺得北京，上海，深圳這些地方的房子的投資性，或者是它的保值性更強，就是這個地方的40平米和那個地方40平米完全不一樣。
馬光遠：要把存量房的潛力發(fā)揮出來（《央視財經(jīng)評論》評論員）
事實上關(guān)于中國有多少存量房，一直是一個秘密，一直沒有搞清楚，但是我們可以算清楚。比如說根據(jù)今年國務(wù)院的報告，那么城鎮(zhèn)人均住房面積現(xiàn)在達到32.9平米，但是城鎮(zhèn)的人口是7.1億多，那么簡單一算是234億平米，那么這234億平米里，有兩塊是肯定沒有包含的。第一塊是小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在全國小產(chǎn)權(quán)房的面積是60多億平米。還有一塊是什么？是以各種名義建的福利房，那么有些是以經(jīng)濟適用房的名義建的，這個是在統(tǒng)計口徑里，但是有些不知以什么名義建的，沒在統(tǒng)計口徑里，那么按照這個算，中國的存量房面積肯定是超過300億平米，300億平米意味著什么？就是差不多人均居住面積是40平米左右，40平米左右是一個什么概念？我查了一下90年代的德國，法國，日本的住房面積，德國是38平米，法國是37平米，日本是31平米。我們已經(jīng)超過它們的水平了，但是在90年代，德國，法國，日本都屬于發(fā)達國家�？傮w來講，我們這個總量夠了，關(guān)鍵是怎么樣把存量的潛力發(fā)揮出來。
張鴻：租房市場要有制度上規(guī)范的安排（《央視財經(jīng)評論》評論員）
我們常說的堵和疏，就是堵，你也要知道這個市場一定是有需求，為什么這么多人愿意忍受艱難的情況，甚至沒有安全的情況，他愿意去住，是因為他的條件確實只能租住這樣的房子。比如十幾年前，我來北京的時候，我租住的最小的房子是4平米，就是正好我躺下，那么有4平米的這個需求，我們就來滿足它，政府能不能做？開發(fā)商能不能做？我們能不能鼓勵企業(yè)也來做這樣的事情？我們把它變成一個真正的能滿足的，那我們在用地，在稅收等等這些政策上其實都可以稍微放寬一點。
我這個人比較和藹，我一般不太用擠出這樣的詞，就是我們?nèi)绻胱屵@些存量房，就是他不愿意租出去，也不愿意賣的這些房子變成有效的出租房的話，我覺得我們能不能用一些政策來鼓勵它。比如稅收的減免，因為出租房要交稅的，還有相關(guān)的租房市場的，因為現(xiàn)在租房市場其實很不規(guī)范的，就是租房市場制度上規(guī)范的安排，然后你能鼓勵他愿意把房子租出來，否則，很多現(xiàn)在有二套房，三套房，四套房的那些人，其實他并不太在意說這點房租到底能不能有回報，他其實賭的還是未來能漲價。
馬光遠：租不起 實質(zhì)上仍然是房價本身不合理（《央視財經(jīng)評論》評論員）
現(xiàn)在按照每個人的收入，那現(xiàn)在的租金肯定是無法承受的，事實上這個有一個比較標準的指標，就是說你在什么樣的情況下租金比較合適？那么按照美國的一個指標，就是不要超過你收入的30％。我們現(xiàn)在不要說30％，一般是50％以上，如果超過30％，意味著租金過高，或者是房價過高。那么我們現(xiàn)在來看，事實上按照這個租售比的話，租金并不高，如果北京的租金再翻一倍的話是比較合適的。一方面租金不高，另一方面很多人承受不了這個租金，那就是房價的問題。
現(xiàn)在實質(zhì)來講，仍然是房價本身不合理，那么大家去租的話，如果說沒有相應(yīng)的比較高的收入，你以后可能在北京不僅僅買不起房，而且租不起房。所以有文章里說北漂，你可以離開北京，那么如果說租金真的到位的話，可能真的會離開。但是我們現(xiàn)在看到，事實上現(xiàn)在的整個政策轉(zhuǎn)變的方向是什么？就是鼓勵大家來租房，鼓勵大家來合理的來消費。比如說當你的收入沒有達到買房程度的時候，那么你應(yīng)該去租房，但事實上就租房市場來講，不管我們談到國五條也好，國八條也好，國十條也好，在這個幾條里面，涉及到租房市場的，或者對租房市場本身有一個明確規(guī)定的，也就是說我們政策的關(guān)愛，事實上我們一直講鼓勵你租房，但鼓勵政策在什么地方，我們沒有看到。所以如果說不鼓勵大家買房子的話，那么你應(yīng)該鼓勵大家租房子，要鼓勵大家租房子的話，稅收政策，財政政策，部委的公務(wù)員有房補，剩下的人租房子的時候以什么樣的政策鼓勵他們？這是我們政策需要挖掘的。
馬光遠：要讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn) 一定要信息公開（《央視財經(jīng)評論》評論員）
現(xiàn)在來講，要讓整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的話，一個是信息的公開，我們現(xiàn)在在做，500個城市在聯(lián)網(wǎng)，40個城市也在聯(lián)網(wǎng)，那么不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度明年6月份一定要完成，那么如果信息要公開的話，大家看到房子還是夠的，我不用那么恐慌，整個預(yù)期會扭轉(zhuǎn)……