“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是會(huì)計(jì)師和我們溝通后，從專業(yè)、謹(jǐn)慎的角度做的處理。”2013年4月18日下午，招商地產(chǎn)董秘劉寧這樣來回應(yīng)對(duì)上海佘山瓏原和南京雍華府兩大項(xiàng)目計(jì)提2.78億元減值的事宜。
其中南京雍華府項(xiàng)目4月20日推出在即，曾經(jīng)的地王未賣先預(yù)虧，發(fā)人深省。更讓業(yè)界擔(dān)憂的是，招商地產(chǎn)今年擬推的1/3項(xiàng)目是高端大戶型產(chǎn)品。
招商地產(chǎn)2013年將面臨大挑戰(zhàn)。如何在完成400億的銷售目標(biāo)之余，又提升利潤(rùn)率，這本是一個(gè)難題。
二次計(jì)提：兩項(xiàng)目跌價(jià)2.78億
“南京本是雍華府�！苯�，這條量身定制的廣告語在南京街頭招搖，迅速打響了招商地產(chǎn)在推項(xiàng)目“南京雍華府”的名號(hào)。
4月13日，南京雍華府公開了售樓處和樣板間。據(jù)可靠消息，該項(xiàng)目最快將在4月20日開盤。
值得指出的是，這個(gè)還未上市的項(xiàng)目，2012年度已計(jì)提了7200萬元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。同期進(jìn)行減值計(jì)提的項(xiàng)目還有上海佘山瓏原，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額高達(dá)2.06億元。
關(guān)于減值計(jì)提，2013年4月18日下午，招商地產(chǎn)董秘劉寧向理財(cái)周報(bào)記者作出解釋，“一般通過地價(jià)加建安可以預(yù)估項(xiàng)目的成本，再根據(jù)未來同區(qū)域項(xiàng)目的銷售單價(jià)減掉各種稅費(fèi)來計(jì)算項(xiàng)目的可變現(xiàn)凈值，如果凈值低于成本，在會(huì)計(jì)上肯定要提減值。”
記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，昔日的“招保萬金”四大房企中，萬科A、保利地產(chǎn)在2012年并無計(jì)提存貨減值。金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)則不僅進(jìn)行了計(jì)提，且金額不小，分別為4.39億元、2.78億元。
“如果預(yù)判開發(fā)賺不到錢，考慮財(cái)務(wù)穩(wěn)健會(huì)計(jì)提，上巿公司尤其是港股比較規(guī)范，2008年金融危機(jī)的時(shí)候見得多。”4月16日上午，今鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林曉華在電話里表示。
實(shí)際上，這是招商地產(chǎn)近12年來第2次對(duì)具體項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。
而上一次恰好就在2008年末。招商地產(chǎn)對(duì)旗下兩大項(xiàng)目佛山依云上城和蘇州唯亭計(jì)提了高達(dá)2.96億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。同年，金地集團(tuán)對(duì)深圳龍華新城項(xiàng)目（上塘道）、東莞金地格林庭園項(xiàng)目、武漢京漢大道項(xiàng)目合計(jì)提取了3.57億的減值，保利地產(chǎn)計(jì)提了2.99億，萬科A對(duì)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元。
2008年之后，萬科A、保利地產(chǎn)已不再有類似計(jì)提的披露。
項(xiàng)目延期
事實(shí)上，招商地產(chǎn)對(duì)前述兩大項(xiàng)目進(jìn)行減值計(jì)提，事出有因。
位于上海松江新城東區(qū)的佘山瓏原項(xiàng)目早在2010年10月開工，2010年年報(bào)中其竣工預(yù)計(jì)時(shí)間是在2013年12月，而在2012年，這一時(shí)間點(diǎn)又被刷新至2014年12月，推遲了整整一年。前文提及的減值項(xiàng)目佛山依云上城，其項(xiàng)目一期也被推遲了一年完成。
招商地產(chǎn)計(jì)劃對(duì)上海佘山瓏原項(xiàng)目投入30.33億元，截至2012年末投資了24.43億，仍剩5.9億元的投資額。該項(xiàng)目一期已于2012年1月竣工，而二三期仍處在前期策劃中。
2012年3月27日，上海佘山瓏原一期竣工不久，招商地產(chǎn)上海分公司即宣布推出20套特價(jià)房源，號(hào)稱6折起售——前期備案價(jià)49000元/平米，實(shí)際精裝修的最低售價(jià)僅2.5萬元/平米。
“誰告訴你是打6折？那只是廣告�！眲幏裾J(rèn)了6折的降價(jià)幅度。
記者了解到，招商地產(chǎn)之所以打出價(jià)格牌，與該樓盤慘淡的銷售有很大關(guān)系。
上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)顯示，佘山項(xiàng)目備案名為“靜觀萃園一期”，早在2011年6月25日已獲得首批125套房源的預(yù)售資格，但距開盤時(shí)間過去9個(gè)月，該項(xiàng)目仍然是零成交。截至2012年末，預(yù)售比例僅為2%。
對(duì)預(yù)售情況，招商地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，“說實(shí)話，佘山地區(qū)高端樓盤太多了，銷售是會(huì)遇到一些困難，賣不出去�？隙ㄒ祪r(jià)才能賣得動(dòng)，但是我們又不想降太多的價(jià)�！�
位于南京河西的招商雍華府項(xiàng)目也存在滯延情況。原定2011年7月開工，后來被推遲至2012年12月份。
據(jù)記者了解，和上海松江一樣，南京河西也是豪宅云集之地。
長(zhǎng)期跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)的華南券商人士猜測(cè)，“招商也可能是在等待一個(gè)更合適的銷售時(shí)機(jī)來推這兩個(gè)盤，業(yè)內(nèi)也不乏捂盤惜售、拖延工期的情形�！�
不過很快業(yè)界便傳出消息，南京雍華府最快將于4月20日推出其一期2號(hào)樓共93套高層房源，面積98-143平米，均價(jià)26800元/平米，2015年5月份精裝交付。
“當(dāng)時(shí)我們的土地還有一些拆遷的因素沒有解決，所以開工也比預(yù)計(jì)的晚一些。”劉寧表示。
地王擱淺與400億目標(biāo)
房子未賣卻先預(yù)虧，這是一個(gè)問題。如何確保2013年的400億目標(biāo)又提升利潤(rùn)率，這也是一個(gè)問題。
國(guó)內(nèi)某大型地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者，“地價(jià)的波動(dòng)是很明顯的，如果是相對(duì)在一個(gè)高點(diǎn)，又在一個(gè)不合適的區(qū)域拿了地，做出錯(cuò)誤的決策，風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。”
業(yè)界表示，前述項(xiàng)目虧本銷售，跟招商地產(chǎn)常拿地王不無關(guān)系。
計(jì)提了2.06億跌價(jià)準(zhǔn)備的上海佘山瓏原項(xiàng)目，其所在地塊由招商地產(chǎn)和萬科在2010年2月聯(lián)合競(jìng)得。成交總價(jià)為17.16億元，成交樓面價(jià)達(dá)1.64萬元/平米。該幅宅地一度成為松江的“地王”。
“1.64萬元/平米的樓面價(jià)，打6折，地王帶精裝修售價(jià)只有2.5萬/平米，開發(fā)商的利潤(rùn)就很少了。”前述華南券商人士認(rèn)為。
同樣在2010年，招商地產(chǎn)經(jīng)過33輪的激烈競(jìng)拍，終于在10月24日以18.6億元摘得河西NO.2010G45地塊，即南京雍華府所在地塊。
該地塊樓面價(jià)為1.28萬/平米，曾一度創(chuàng)下河西土地拍賣史樓面單價(jià)之最。按照每平米投入2.17萬元，精裝修近5000元/平米，預(yù)售價(jià)只有2.68萬元/平米來計(jì)算，利潤(rùn)單薄。
值得關(guān)注的是，招商地產(chǎn)2013年所推的產(chǎn)品戶型，大戶型高端產(chǎn)品占比將超過三分之一，如何解決這些高價(jià)地王項(xiàng)目出現(xiàn)虧本，是招商地產(chǎn)不得不面對(duì)的問題。