5月的土地市場(chǎng)在住宅成交回暖的背景下異�；馃�，眾房企搶拍、溢價(jià)率飆升、地王頻出的現(xiàn)象連番出現(xiàn)。因此，順勢(shì)而上的6月土地市場(chǎng)也頻現(xiàn)高價(jià)地�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，在土地市場(chǎng)熱情高漲背景下，房企融資額也達(dá)到近10年新高。
業(yè)內(nèi)人士表示，在關(guān)注地價(jià)高企的同時(shí)，還應(yīng)注意到地價(jià)高企引起房企集中融資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，也應(yīng)注意到在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂觀背景下，地方政府仍寄希望于以“賣地”來緩解財(cái)政壓力，促使土地出讓價(jià)格大幅增加。
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賣地 起拍價(jià)大幅度提高
近日，南京市國(guó)土局推出多幅地塊，其中位于浦口新城的兩幅純住宅用地地塊吸引了諸多開發(fā)商目光。據(jù)了解，此兩幅地塊在2012年10月曾掛牌出讓，但隨后的11月因故暫停出讓。因此，此次招拍掛是此兩幅地塊時(shí)隔8個(gè)月后再次整裝上陣。
值得注意的是，此次兩幅地塊除編號(hào)為G39地塊的土地出讓信息由原來包含少量商業(yè)項(xiàng)目改為純住宅項(xiàng)目外，建設(shè)面積、規(guī)劃和容積率等方面均未發(fā)生任何改變。但其掛牌初始價(jià)格卻從2012年的掛牌總價(jià)19.55億元，漲至現(xiàn)在的掛牌總價(jià)27.65億元，漲幅高達(dá)41.4%。
據(jù)悉，此兩幅地塊分別是G39的新城望江路以東、臨滁路以南地塊，出讓面積為105352.9平方米，容積率為2.5，起拍底價(jià)由第一次起拍價(jià)的11.42億元漲至16.03億元；另一幅編號(hào)為G40的浦口新城鎮(zhèn)南河路以北、河西路以西地塊，出讓面積為71345.1平方米，容積率為2.7，起拍底價(jià)由第一次起拍價(jià)的8.13億漲至11.62億元。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，正是看到土地市場(chǎng)向好，房?jī)r(jià)具有較大漲價(jià)空間，地方政府才選擇提高地塊起拍價(jià)。
近月來，土地市場(chǎng)頻傳佳績(jī)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)四個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金收入高達(dá)1411.8億，相比2012年同期的314.4億，上漲幅度達(dá)到350%。
端午前夕，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)爆出熱門，地塊成交溢價(jià)率超過500%。9日，開福區(qū)4宗占地面積共為401680.47平方米，其中由綠地地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司和廣州雅生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍得的2宗普通商品住房用地為237405.52平方米。雅居樂同時(shí)參與了開福區(qū)湘江大道020、021兩宗地塊的競(jìng)拍，該地塊2億起拍，雅居樂舉牌人在出價(jià)2.6億后，突然一次性加價(jià)9億，出價(jià)11.5億，溢價(jià)率高達(dá)500%。
“面粉貴，面包一定會(huì)貴；但面粉便宜，面包卻不一定會(huì)便宜，地方政府正是根據(jù)這一理論，提高起拍價(jià)�！壁w路興認(rèn)為，眾多房企對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷樂觀，認(rèn)為仍有較大漲幅空間。地方政府就是利用此契機(jī)提高起拍價(jià)，因?yàn)橹罆?huì)有人買。
據(jù)媒體報(bào)道，雖然南京兩幅地塊起拍價(jià)已上漲超過4成，但萬科、綠地等房企已有意愿參與競(jìng)拍。
事實(shí)上，南京并不是今年以來首幅起拍價(jià)上漲地塊。5月10日，上海發(fā)布公告出讓位于青浦一地塊，與南京此次出讓地塊相類似的是，此地塊是在終止出讓四個(gè)月后又重新掛牌出讓，但與之前掛牌價(jià)格相比，地塊起拍價(jià)飆升了31億元。公開資料顯示，該地塊終止出讓后僅僅4個(gè)月，在土地用途從商業(yè)修改為商辦、出讓年限從40年修改成商業(yè)40年、辦公50年后再次出現(xiàn)在土地交易市場(chǎng)，其掛牌起始價(jià)也從此前的13.68億元飆升至44.23億元，上漲幅度高達(dá)223%。國(guó)土部地價(jià)勘測(cè)研究所所長(zhǎng)趙松對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，除了土地市場(chǎng)熱度不同影響地價(jià)有所改變外，該地塊土地用途稍作變更后，盈利性較之前更強(qiáng)，因此，地價(jià)再次隨之提升。
“部分地方政府也會(huì)為回避國(guó)土部對(duì)地價(jià)溢價(jià)率的嚴(yán)格監(jiān)控而提高起拍價(jià)�！壁w松指出，由于土地市場(chǎng)熱度再起，國(guó)土部收緊對(duì)土地溢價(jià)等的監(jiān)管，因此，為避免高溢價(jià)出現(xiàn)，地方政府選擇主動(dòng)提高起拍價(jià)。除此之外，趙松認(rèn)為，由于地塊地理位置較好，即使起拍價(jià)較低，也會(huì)引來眾多企業(yè)參與，甚至?xí)鸶蛹ち业母?jìng)拍。
但趙路興表示，在房?jī)r(jià)高企、調(diào)控弱化的背景下，地方政府應(yīng)減少釋放類似信號(hào)，以致地市熱度再次傳導(dǎo)至房市，帶來恐慌。
找錢 前五月房企融資額飆升
日前，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合開展的民間資本調(diào)研發(fā)現(xiàn)，從開發(fā)企業(yè)的投資額和融資額兩個(gè)數(shù)字進(jìn)行比較來看，房地產(chǎn)融資額目前是近10年來的最高水平。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年萬科、恒大、富力、華潤(rùn)等10大標(biāo)桿房企融資額度已達(dá)380億，接近2012年全年413億的融資額，與2012年下半年的融資額151.6億相比上漲150%。
數(shù)據(jù)顯示，5月，萬科、恒大、富力、華潤(rùn)等10大標(biāo)桿房企國(guó)內(nèi)外融資額已經(jīng)超過88億元，較2012年平均水平上漲了160%。與此同時(shí)，近30家非標(biāo)桿房企年內(nèi)總?cè)谫Y額度也已接近800億元。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）研究員朱一鳴表示，一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)火爆使得房企投資需求增加，另一方面，多個(gè)房企近期有大量債務(wù)到期，還款壓力加大，造成此次企業(yè)的融資總量增長(zhǎng)。
“綜合今年來房企融資情況看，土地成為房企融資非常重要的一個(gè)原因。”朱一鳴表示，以佳兆業(yè)為例，其今年1至5月份融資金額已經(jīng)接近于去年全年水平，而拿地金額也與融資金額持平。
“正是房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，土地市場(chǎng)火爆，引起房企大量資金需求，而房企業(yè)績(jī)的飄紅，也再度引起更多投資者興趣。”朱一鳴說。
朱一鳴指出，從房企融資方式則可看出融資難易。銀行貸款作為融資成本較為低廉的融資渠道，是企業(yè)的主要融資方式。但在調(diào)控背景下，銀行借貸難度不斷增加，但從近日來看，銀行借貸比例不斷攀升。其中，5月10日，金科集團(tuán)發(fā)布公告稱，其控股子公司與中信銀行、昆侖信托共同簽訂《銀團(tuán)貸款合同》，貸款16億元，其中中信銀行提供8億元貸款，昆侖信托提供8億元貸款。5月15日，雅居樂地產(chǎn)通過銀團(tuán)貸款43.68億港元(約合5.63億美元)，期限為三年，并已經(jīng)得到七家銀行的參與。
此外，在看到了萬科、金地H股上市的利好后，內(nèi)地房企趨之若鶩，積極尋求海外上市。綠地借殼盛高置地正式落地，進(jìn)一步提高了企業(yè)尋求香港上市的渴望，更多的房企也加入到申請(qǐng)行列中，廣東龍光地產(chǎn)、重慶協(xié)信集團(tuán)、五洲國(guó)際、金輝中國(guó)、金山地產(chǎn)、毅德地產(chǎn)等6家內(nèi)地房企已經(jīng)提交材料排隊(duì)上市，爭(zhēng)取境外融資。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)此指出，盡管房企資金壓力有所減緩，短期償債壓力較小。但長(zhǎng)期來看，由于過多資金沉淀于土地，一旦出現(xiàn)貨幣政策收緊的預(yù)期，房企將面臨較大還款風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)警惕房企借貸債務(wù)還款集中帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。
怪圈 地方政府深陷“土地財(cái)政”
“從提高土地出讓起拍價(jià)也可以看出地方財(cái)政資金的窘迫�！壁w路興表示，在我國(guó)財(cái)政體制未能改變的情況下，多地地方政府仍寄希望于以“土地財(cái)政”緩解地方財(cái)政壓力，促使土地價(jià)格上漲。
繼2011年普查公布全國(guó)地方政府性債務(wù)后，審計(jì)署在2012年11月至2013年2月期間又對(duì)36個(gè)地方政府本級(jí)2011年以來政府性債務(wù)情況進(jìn)行了抽查，日前公布的審計(jì)結(jié)果顯示，截至2012年底，36個(gè)地方政府本級(jí)政府性債務(wù)余額達(dá)到38475.81億元，比2010年增加4409.81億元，增長(zhǎng)12.94%。
值得注意的是，多個(gè)城市以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額增長(zhǎng)，但土地出讓收入增幅下降，償債壓力加大。2012年，4個(gè)省本級(jí)、17個(gè)省會(huì)城市本級(jí)以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)需償還本息2315.73億元，為當(dāng)年可支配土地出讓收入的1.25倍，呈現(xiàn)資不抵債。
此外，從5月份財(cái)政收入報(bào)告來看，5月全國(guó)公共財(cái)政收入12749億元，比去年同月增加744億元，增長(zhǎng)6.2%。其中，中央財(cái)政收入7170億元，同比增長(zhǎng)2.6%；地方財(cái)政收入(本級(jí))5579億元，同比增長(zhǎng)11.3%。而地方財(cái)政上漲最大因素便是受上個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)。契稅方面收入315億元，同比增長(zhǎng)40%，土地增值稅收入276億元，同比增長(zhǎng)27.4%。
因此，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然較緩的背景下，債務(wù)高企的地方政府仍需依靠土地出讓收入。而土地出讓收入則決定于土地出讓的價(jià)格，土地出讓價(jià)格又決定于房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱，也正是由于以上種種關(guān)系，債務(wù)壓力、房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、地價(jià)、房?jī)r(jià)一系列問題形成了難解的“怪圈”。
對(duì)此，趙路興表示，應(yīng)盡快進(jìn)行財(cái)政體制改革，完善稅制稅種，建立房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，只有有了長(zhǎng)期稅收來源，才能降低地方政府一次性出讓土地或提價(jià)的積極性，降低對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。