上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2013年5月份70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)報(bào)告》中顯示，2013年5月份，70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲0.91%，漲幅連續(xù)第二個(gè)月回落。其中一線城市房價(jià)環(huán)比漲幅回落最明顯，北京、上海、廣州已從之前的領(lǐng)漲地位中退出，上漲勢頭受抑。記者 陳飛 攝

    近年來，重慶市積極構(gòu)建“市場配置+住房保障”雙軌制住房供應(yīng)體系，實(shí)施“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的分層調(diào)控，做到市場供需平衡、價(jià)格穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)合理、秩序規(guī)范，努力探索房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。

　　確保中低收入者“住有所居”

　　近年來，由于房價(jià)上漲過快等因素，低收入人群購房困難日益突出。特別是那些既享受不到廉租住房保障，又買不起商品房的“夾心層”人群的住房問題，引起起各界高度關(guān)注。實(shí)踐證明，無論完全由政府保障，還是完全由市場調(diào)節(jié)，單軌的供房體系都存在制度缺陷，難以有效滿足絕大多數(shù)社會(huì)成員的住房需求。
　　重慶市長黃奇帆表示，要實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)，應(yīng)跳出單純的市場思維，既要借助市場這只“看不見的手”推動(dòng)中高檔商品住房合理配置，又要用政府“看得見的手”建保障性住房托底。
　　自2010年以來，重慶市大規(guī)模建設(shè)公租房，打造以公租房為主體的住房保障體系�？紤]公租房的保障屬性和過渡性安置特征，重慶按人均20平方米左右設(shè)計(jì)住房保障標(biāo)準(zhǔn)。從2010年起，這個(gè)市規(guī)劃實(shí)施“三年開工、五年建成、七年配套成熟”4000萬平方米公租房計(jì)劃，力爭解決200萬中低收入群體的住房困難。目前，已實(shí)際開工建設(shè)公租房4500多萬平方米，竣工并交付配租1300余萬平方米，惠及民眾近50萬人。
　　按照重慶市對(duì)公租房制度的設(shè)計(jì)，凡年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力但在本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的城鎮(zhèn)住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來渝工作的無住房人員，均可申請(qǐng)公租房。
　　在主城區(qū)一家汽車運(yùn)輸公司工作的向仁興，屬農(nóng)轉(zhuǎn)城人員，一家五口人的月收入只有三四千元，而每平方米動(dòng)輒幾千元甚至上萬元的房價(jià)，讓全家人望“房”興嘆。當(dāng)?shù)弥�公租房政策后，他在康莊美地公租房小區(qū)申請(qǐng)了一套60多平方米的房子�！翱课覀�?nèi)�家人的收入，十年也買不上商品房；公租房解決了大問題，讓我們?cè)诔抢镉辛艘粋�(gè)安穩(wěn)的家。”向仁興說。

　　立足地產(chǎn)屬性優(yōu)化市場配置

　　重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇介紹，按照“雙軌制”住房供應(yīng)理念，針對(duì)中端消費(fèi)，重慶市圍繞房地產(chǎn)的商品、不動(dòng)產(chǎn)、金融品、資本品等屬性，實(shí)施市場調(diào)節(jié)。在此過程中，重慶市調(diào)整房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比例，制定合理的住房規(guī)劃，控制房價(jià)收入比，確保市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
　　首先，將房地產(chǎn)投資嚴(yán)格控制在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的25%左右，調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展節(jié)奏。在當(dāng)前城市建設(shè)發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重過高，勢必形成房地產(chǎn)泡沫；比重過低，又會(huì)造成城市發(fā)展活力不足，不能滿足合理的住房需求。根據(jù)測算，將房地產(chǎn)投資占比控制在25%左右，可保持房地產(chǎn)供求大體平衡。
　　其次，按人均30平方米住房規(guī)劃建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般而言，城市人均建設(shè)用地100平方米，人均住房面積30-40平方米，較為合理。歐洲城市居民人均住房是40平方米，我國城市居民住房的小康標(biāo)準(zhǔn)是人均30平方米。這樣的人均住房面積，是目前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)基本規(guī)律。近十年來，重慶在審批房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，基本上遵循這個(gè)規(guī)律，有效地控制年度房地產(chǎn)建設(shè)量和最終規(guī)模，科學(xué)地把握城市擴(kuò)展規(guī)模和速度。
　　第三，房價(jià)收入比保持在6.5：1左右。房價(jià)是一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、發(fā)展水平的直接體現(xiàn)，必須與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民收入水平相適應(yīng)。過去幾年，重慶堅(jiān)持把房價(jià)與職工工資收入比控制在一個(gè)健康合理的范圍內(nèi)，目前主城區(qū)雙職工家庭年收入與商品房平均售價(jià)之比大體是6.4：1。
　　此外，重慶還強(qiáng)化規(guī)范土地市場，從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)市場。為此，該市提出了土地管理五條規(guī)則，實(shí)施土地先規(guī)劃后出讓、推進(jìn)國有經(jīng)營性土地出讓招拍掛、實(shí)行熟地出讓、依法收回閑置土地、加強(qiáng)土地儲(chǔ)備等。同時(shí)規(guī)范土地市場供應(yīng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃，每年土地出讓控制在三至四萬畝，并且合理安排供應(yīng)地塊和出讓時(shí)序，將經(jīng)營性用地出讓的樓面地價(jià)控制在當(dāng)期房價(jià)的1/3左右。

　　開征房產(chǎn)稅約束高端消費(fèi)

　　針對(duì)高端住房消費(fèi)，重慶市通過個(gè)人住房房產(chǎn)稅(以下簡稱“房產(chǎn)稅”)進(jìn)行調(diào)節(jié)，做到“高端有約束”。自2011年1月28日起，重慶市按照國務(wù)院部署，以完善稅制、調(diào)節(jié)分配、引導(dǎo)消費(fèi)、便于操作為原則，制定了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案，在主城區(qū)對(duì)獨(dú)棟住房，新購住房價(jià)格超過上兩年商品住房均價(jià)2倍的住房，市外在重慶市“無戶籍、無企業(yè)、無工作”人員所購第二套及以上的住房，開征房產(chǎn)稅。
　　張定宇表示，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作實(shí)施兩年來，其“政策約束”效果明顯。一是遏制了高檔住房帶動(dòng)房價(jià)上漲的趨勢。試點(diǎn)以來，主城區(qū)高檔住房成交建筑面積均價(jià)持續(xù)下降，年均降幅在6%左右。二是調(diào)節(jié)了商品住房供需結(jié)構(gòu)。開征房產(chǎn)稅，增加了應(yīng)稅住房購買者的持有成本，一定程度上抑制炒作心理，引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)商品住房供求關(guān)系理性回歸。目前，高檔住房上市建筑面積占商品住房批準(zhǔn)上市建筑面積的比例由試點(diǎn)前的10%降為8%左右，高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比由試點(diǎn)前的9.2%降為2.2%，房地產(chǎn)資源配置及住房消費(fèi)漸趨合理。
　　此外，房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配。按照房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案測算，重慶近期年度稅源總量超過1億元。這些房產(chǎn)稅收入已全部用于公租房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。
　　房地產(chǎn)問題專家表示，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)高檔住房持有環(huán)節(jié)征稅，并與銷售環(huán)節(jié)的差別化稅收信貸政策一起，形成對(duì)高檔住房的調(diào)控體系。此外，再輔以法律手段和行政手段，形成對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的“組合拳”，充分發(fā)揮了各項(xiàng)政策的綜合效應(yīng)。