地王又來了！一天誕生兩個，一個在北京，一個在上海。開發(fā)商為什么會不惜重金以天價來拿地？地王頻頻出現(xiàn)，是不是會帶動未來房價繼續(xù)瘋狂地上漲？這是否意味著房地產(chǎn)的泡沫會越吹越大？央視財經(jīng)頻道主持人王小丫和特約評論員中國社會科學(xué)院金融研究所研究員尹中立、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
土地市場持續(xù)“高燒”，一天內(nèi)北京上海新生兩地王。錢緊之下，為何還會“地王”頻出？抑制房地產(chǎn)泡沫又該從哪兒破局？
這兩天，土地市場又熱鬧了起來。經(jīng)歷了一波三折的北京夏家胡同地塊，新拍賣在7月3號重新舉錘。這次競拍吸引了包括中糧、中鐵、招商、保利、恒大等14家房企參與競拍。
拍賣師：2萬8000平米80號第3次。
最終懋源地產(chǎn)以17.7億元和配件3.8萬平方米公租房的條件勝出。有媒體測算，折合商品樓面價達(dá)到了42000元／平方米。
陳志（北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長）：我們跟一些企業(yè)也在呼吁，（讓開發(fā)商）緩拿地，不稱王，是這樣一種思路。但現(xiàn)在從市場拿地的情形上看，基本都是一些超大型企業(yè)，企業(yè)背后有大量的資金渠道。
同一天下午一點半在上海土地交易市場內(nèi)，張江高科技園區(qū)的地塊開始拍賣。起始價25.82億元，現(xiàn)場參與競買的包括萬科、金利、中海、招商、卓越等8家開發(fā)企業(yè)。拍賣一開始就火藥味十足。
拍地現(xiàn)場主持人：40億6千5百萬元，9號，請各位競買人理性競價，主持人也有點hold不住了，不好意思。
經(jīng)過323輪的競價，萬科最終以48.7億的總價拿下了這個地塊。上海年內(nèi)總價地王時隔7天，再度刷新。
薛建雄（中國房地產(chǎn)信息集團分析師）：要是按6月份的水平再往下，預(yù)計7月份應(yīng)該也超過200億，如果這樣算下去，今年有可能拍地金額是在2500億左右，就是在上一輪的高位上要增長50％左右。
而就在5月，廣州在一個月內(nèi)拍出了三個高價地塊，有媒體形容為地王月。
房價高漲，對實體經(jīng)濟的影響幾何？最近有一條星巴克遷離的新聞，成為新的談資。1999年1月星巴克在北京國貿(mào)開設(shè)了在大陸的首家門店，14年以后，今年的6月20日，這家星巴克門店關(guān)門。
星巴克工作人員：開這個店相當(dāng)于接國貿(mào)一店，這邊早開了，因為提前開也攏一些顧客人氣，因為搬過來時候，應(yīng)該會影響到很多顧客，非常多老顧客。
盡管星巴克一再表示遷址的原因，是因為新址空間、設(shè)備更為符合要求。但市場上很多人士認(rèn)為，原因是不斷上漲的租金成本。
熱點城市房租高，房價也在看漲。一段時間來，房姐房叔是網(wǎng)民們對少數(shù)人占有大量房產(chǎn)的一個戲稱，房產(chǎn)信息公開透明的呼聲一直在繼續(xù)。按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的設(shè)想，今年6月底，完成500個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，但已經(jīng)進入了7月，聯(lián)網(wǎng)信息進展不如人意。中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛接受媒體采訪時說，造成這一項目的推進困難的阻力，并非技術(shù)上的難點，而是利益、觀念以及相關(guān)法規(guī)滯后的共同作用。
尹中立：新的地王的出現(xiàn)會帶來新的一輪房價上漲
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
地王的價格應(yīng)該比周邊的房價還貴，有人說面粉的價格，比面包的價格還要貴。我先說一下為什么開放商這個時候敢于以比周邊房價更高的價格去拿地？一個很簡單的原因就是，現(xiàn)在今年上半年，整個房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是大型的開發(fā)商，他們房地產(chǎn)的銷售其實是超預(yù)期的，像北京市場平均的房地產(chǎn)銷售的面積或者金額比去年的同期都超過了40％，所以大量的資金回籠，就使得他們的財務(wù)狀況大大地緩解。現(xiàn)在這種地王的結(jié)果，是前面樂觀的銷售以及其他狀況衍生出來的一個結(jié)果。
反過來說，我們新的地王的出現(xiàn)一定會帶來新的一輪房價上漲。我們從去年可以看到，去年年初其實是整個北京的市場是很低迷，但是北京的拐點什么時候出現(xiàn)？就是去年在第二季度初，萬柳的地王的出現(xiàn)，就帶動整個房地產(chǎn)市場開始回暖，而且北京的地王又起到全國的一種宣示的作用，又引起了全國的新的一輪的房價上漲的序幕。
張鴻：地方政府偶爾才拋出一塊好肉 開發(fā)商當(dāng)然一哄而上了
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
統(tǒng)計局公布，大中城市5月份的時候是69個上漲，有65個是環(huán)比上漲的，就一個月一個月不停的在漲，所以開發(fā)商當(dāng)然也有錢了。當(dāng)開發(fā)商賣掉房子以后，手里有了錢，這其實是一個進存貨的過程，就是我們說去庫存，他的庫存已經(jīng)賣得差不多了，尤其是最近這一段時間銷售特別好，所以他已經(jīng)賣的差不多，其實相當(dāng)于他把面包賣完了以后，去進面粉，這個土地其實就是面粉。
這兩天北京特別熱，和北京天氣一樣。像上海、北京同時誕生地王，我們才關(guān)注這個事。但其實上半年的最后兩個月，各地地王頻出，包括廣東這些地方，都地王頻出。對開發(fā)商來說，其實它也有不得不的成分，他勇敢不勇敢？把東西快賣完了，他得去進貨。進貨的時候，貨的供應(yīng)也不是很充足，地方政府說調(diào)控房地產(chǎn)、調(diào)控價格，其實是很多政府調(diào)控了土地出讓的速度。所以拿下地王以后，有開發(fā)商說這是狼多肉少。這個肉的供應(yīng)速度，可不是說這個房價一漲，這個肉就上來了，所以基本上現(xiàn)在就是餓了。你知道，偶爾才能遇到好肉，比如說北京那塊地在三環(huán)邊上，這好幾年都沒有三環(huán)邊上的地了，一下大家當(dāng)然是爭搶了。
聶梅生：地王頻出是因為開發(fā)商現(xiàn)在不缺錢 房價上漲的速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了調(diào)控目標(biāo)
�。ㄈ珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
我覺得是正常的。首先出現(xiàn)地王，那就是看開發(fā)商有沒有錢，開發(fā)商的資金不充裕的時候，是不可能出現(xiàn)地王的。我們看一下今年的房地產(chǎn)的自有資金的情況，他自有資金在房地產(chǎn)投資的比例是已經(jīng)占到了77％了，2013年一季度，那就是大部分是自有資金了。所以所有的數(shù)據(jù)都支持現(xiàn)在開發(fā)商不缺錢。就是個人按貸款核定金和預(yù)算款，再加上企業(yè)的自投資金，這三個加到一起基本上占到了80％了，再加上銀行貸款，他就有這樣充裕的資金。
我認(rèn)為今年目前的情況，房地產(chǎn)的價格是有一些超預(yù)期了，現(xiàn)在比較高了，反正現(xiàn)在我們是拿數(shù)據(jù)來說話。今年的上半年，也就是今年的一到五月，全國的房地產(chǎn)房價，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)，一、二、三線城都加到一起，平均起來，就是今年一到五月份比去年一到五月份漲了12.7。那就很厲害了，12.7就超過了調(diào)控目標(biāo)了，調(diào)控目標(biāo)是不能高過GDP和人均收入，我們的GDP今年上半年會有12.7嗎？絕對不可能。
尹中立：地王出現(xiàn)的不合時宜 因為房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)
（《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
今年上半年，應(yīng)該說除了房地產(chǎn)以外，其他所有的行業(yè)應(yīng)該說都非常低迷，但是房地產(chǎn)是一枝獨秀，這錢從哪里來？從總體上來看，中國的今年的前5個月，社會融資總量是超過了9萬億，9萬億是什么概念呢？是創(chuàng)歷史最高記錄。超過了2009年的4萬億積極財政政策所形成的那種信貸的擴張的范圍。所以如果不出意外，上半年前6個月應(yīng)該是社會融資總量會超過10萬億，這種大量資金的供應(yīng)，它們主要是到了哪里去了？應(yīng)該說其他的實業(yè)都很低迷，他們不需要那么多的資金，主要是進入到了房地產(chǎn)市場，還有進入了城市基礎(chǔ)建設(shè)，也就是地方政府的融資平臺里去了�？偠灾@么多的巨大的資金供給實際上就進入了房地產(chǎn)市場，這是房地產(chǎn)市場之所以氣勢如虹的一個非常重要的原因。
如果把歷史視覺拉得更遠(yuǎn)一點兒，從全球的角度來看，不僅在過去的十年，包括今年上半年，不僅僅是中國的房地產(chǎn)調(diào)控非常困難，也就是說一邊政府在調(diào)控，一邊在不斷的在上漲。其實新興市場國家，尤其是金磚國家房價上漲都和中國完全一樣。中國應(yīng)該說漲得算是比較快的，但是絕對不是價格最高的，也是漲的不算是最快的。所以這實際上是全球現(xiàn)象。在過去的十年當(dāng)中，美國的貨幣政策實際上是處在一種寬松的狀態(tài)，導(dǎo)致了資金向中國以及其他新興市場國家流動，就導(dǎo)致了我們錢過剩，就出現(xiàn)了資產(chǎn)價格暴漲，這是一個大環(huán)境。但是我們要看到，我們應(yīng)該要準(zhǔn)確地把握住，無論是作為開發(fā)商也好，還是投資者也好，還是買房者也好，要把握住這個拐點已經(jīng)出現(xiàn)，也就是十年上漲的拐點已經(jīng)出現(xiàn)了，什么時候出現(xiàn)的？6月18號美聯(lián)儲做出了貨幣政策未來的一年多時間之內(nèi)，已經(jīng)立了一個時間表，他量化寬松的貨幣政策要逐漸退出，這是一個改變?nèi)蛸Y本配置的重大行動。他會影響到中國的整個金融還有地產(chǎn)的形勢，所以一定要關(guān)注這樣一個大的節(jié)點的出現(xiàn)，所以現(xiàn)在的地王出的不是時候。也就是說它是表現(xiàn)前面的幾個月的一個樂觀的結(jié)果，但是它可能就是買在這個最高價上，可以說是最后的一棒。
張鴻：哪兒都缺錢 就只有開發(fā)商們真的不差錢
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
我覺得尹老師有點樂觀了，房地產(chǎn)肯定是一個貨幣現(xiàn)象，也是一金融現(xiàn)象，就是錢多了流到這兒了。我有一個統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金是45000億，上漲了32％。還有一個賣出去的房子，如果我們站在開發(fā)商或者地方政府的角度說，這叫房地產(chǎn)的供銷兩旺，土地市場也是供銷兩旺，這是個好事，就是賣出去的房子特別多。萬科一家上半年就賣出了830億，前十名的第十名是283億。去年排在第十名的才是100多億，就是現(xiàn)在門檻兒，第十名的門檻兒已經(jīng)上去了，所以他們不缺錢，你說哪兒缺錢都行，但是開發(fā)商們他們真是不差錢。
為什么說尹老師有點樂觀？就是因為地王每一次誕生的時候，我們都說那可能是最后一次了，但是就有救他們的，誰差錢？地方政府差錢。地方政府為什么差錢？因為他靠土地，如果賣不掉，比如說去年上半年，杭州市市級的財政收入是負(fù)增長的，負(fù)增長壓力就大了，財政局寫了一個報告里就說，說因為我們土地賣得不好，房地產(chǎn)市場不好。所以今年上半年這個數(shù)字出來了，杭州市的土地出讓金漲了504％，這意味著又漲起來了。所以他那兒差錢，你那兒不差錢，那他想讓自己也不差錢的話，他就得引活水來，他就得想辦法讓房地產(chǎn)的錢進入到地方政府這邊來。如果這個驅(qū)動一直有的話，那可能他很難讓這個房價降下來。
張鴻：住房聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)必須落實 未來要明確對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
就很多新聞看似不相關(guān)，其實內(nèi)在有一些聯(lián)系。比如房價高了，那就有人買不起房，買不起房那就得去租房，租房的多了，尤其你限購以后，租房就更多了。租房的多了就會導(dǎo)致房租上漲。你看星巴克是在國貿(mào)的商租房，他怎么會受影響呢？北京自從限購以后，就不能買商品房了吧，那有一些商業(yè)地產(chǎn)去把本來做商業(yè)的變成商住兩用的，這樣就不限購，這樣的話，辦公的地產(chǎn)就減少了，減少了它的地價就也起來了，所以它的邏輯在這兒。
我們現(xiàn)在就是要回到一些原點上，什么原點呢？就是我們調(diào)控了那么多年，我們現(xiàn)在連很多的基本信息都不知道。我有幾套房你不知道，尹老師有幾套房我不知道，官員有幾套房大家不知道。我們建立這個信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)不是為了打擊什么，那不是我們的目的，而是我們所有的調(diào)控必須建立在一些基礎(chǔ)信息特別明確的基礎(chǔ)之上，如果這些東西我們不知道的話，那你調(diào)控什么。？像北京現(xiàn)在戶籍人口一人平均一套房，這個數(shù)字已經(jīng)出來了，那到底集中在哪些人？是不是也有二八定律？不知道�，F(xiàn)在據(jù)說從住建部又轉(zhuǎn)到國土部去了，又讓他們來掌控這個，不管哪個部啊，既然你承諾了，你要信息聯(lián)網(wǎng)，那咱們就要做到。包括一些什么信息，比如說小產(chǎn)階房，那我們對小產(chǎn)階房到底什么態(tài)度？未來必須得清晰這個東西。
張鴻：多年來 普通老百姓的預(yù)期和高層的調(diào)控目的并不匹配
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
我們首先要有一個清晰的政策預(yù)期給大家，因為這么多年來，其實房地產(chǎn)調(diào)控，我們普通老百姓的預(yù)期和高層的調(diào)控目的，可能并不匹配�？赡艽蠹叶际桥沃績r什么時候跌下來。但是我們其實從來沒說要讓房價跌下來，那我們未來的預(yù)期其實改變今天的行為，包括開發(fā)商的行為，所以我們到底未來的政策大概怎么走，包括什么土地政策，中央和地方的財政政策、分稅政策等等，我們設(shè)計一個路線圖和時間表，讓大家有一個穩(wěn)定的預(yù)期就好調(diào)。
尹中立：我們的土地制度存在缺陷 地方政府是土地的唯一賣家
（《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
其實房地產(chǎn)市場歸根到底，無論你想調(diào)控也好，還是想控制房價也好，歸根到底和小產(chǎn)階房有關(guān)系。怎么跟小產(chǎn)階房有關(guān)系？它本質(zhì)上就是因為土地制度存在缺陷，如果把土地制度理順了，其實我們房價的問題，還有其他一系列延伸出來的問題都能迎刃而解。地方政府對土地收入高度的依賴，簡單來說，他們成了唯一的賣家。我說是一萬就是一萬，我說一萬五就是一萬五。那么如何去化解這樣一個矛盾，必須要從土地制度改革入手。土地制度它這個事情改了，農(nóng)民可以得到城市化過程當(dāng)中帶來的土地收益，也就使得他們擺脫貧困，真正成為了城市里的人，這也是我們未來的所謂人的城市化的一個核心的內(nèi)容。從城市來看，如果農(nóng)民的集體所有制土地能夠直接入市，在符合規(guī)劃的情況下，直接入市的情況下，那么他的土地的供給就是多元化的，互相之間競爭，價格就不會越抬越高了。
按照我的觀點來看，未來的調(diào)整，利益的調(diào)整實際上是非常痛苦的，但是我們一定要看到大環(huán)境的一些變化，容不得我們?nèi)オq豫、去彷徨，我們應(yīng)該現(xiàn)在是痛恨美金，在美國調(diào)整貨幣政策之前，我們應(yīng)該把……