記者日前在安徽銅陵、馬鞍山兩地采訪了解到，近年來兩地順應農民需求，探索實施了農房確權、抵押貸款等試點工作，進一步明確了農民的財產權，拓寬了農民的融資渠道，取得積極成效。然而，由于相關法律政策的限制，試點工作始終游走在法律禁區(qū)邊緣，難以進一步深入推進。隨著城鎮(zhèn)化進程的推進和農村的發(fā)展，農房確權賦能已是趨勢，基層呼吁國家有關部門能盡快總結相關試點工作經驗，從法律政策層面明確對這一探索的態(tài)度，讓農民和基層明確方向，穩(wěn)妥推進這一工作。
“擔保利息高手續(xù)繁希望早日實現(xiàn)農房抵押”
在馬鞍山市當涂縣，集蔬菜生產、銷售、加工于一體的黃池蔬菜產銷專業(yè)合作社擁有社員425人，橫跨7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)12個行政村，蔬菜生產基地面達4000余畝，然而由于普遍面臨貸款難、信用擔保利率過高的問題，如何周轉資金成了幾百位社員的心頭難題。
“城里可以房產抵押，如果我們農民的房子也抵押貸款就好了�！焙献魃缋硎麻L武駿說出了大家的普遍心愿。
面對武駿反映的貸款難，馬鞍山市從2007年開始探索實施農村房屋確權登記和抵押試點工作。第一步，為有效解決農村集體土地權屬糾紛，依法確認農民土地權利，實施農民房屋產權確權。截至2010年5月，馬鞍山市農村集體土地上房屋權屬初次登記及發(fā)證工作基本結束，由產權部門復審后登記發(fā)證23605戶。
第二步，為農民的房產賦能，實現(xiàn)抵押貸款。記者采訪了解到，目前農村金融貸款方式以信用貸款方式為主，額度一般1萬元左右，遠不能滿足農民的需求。即使可以申請擔保貸款，但往往只保大戶，難以滿足眾多中小農戶的需求。為此，馬鞍山市在前期深入調研與分析的基礎上，加快農房抵押流轉的嘗試。
據馬鞍山市住建委副主任葛天銀介紹，農房抵押流轉是指借款人可將依法取得的農村房屋所有權進行租賃、轉讓或者用作抵押物在金融機構貸款的行為，主要為支持農業(yè)生產，盤活農村房屋資產，激發(fā)農村金融活力。凡是在馬鞍山市行政區(qū)劃范圍內合法取得房屋所有權證的房屋，即可辦理此類業(yè)務。
同樣在進行農房確權抵押流轉嘗試的還有安徽省銅陵市，2011年10月該市啟動農房登記發(fā)證及抵押流轉試點工作，目前已經發(fā)證的有2600多戶。按照該市出臺的《銅陵市農村房屋流轉登記管理辦法》規(guī)定，農戶可憑借依法獲取的房產證進行抵押、租賃、轉讓等行為。
據調查，在經濟發(fā)展活躍的近郊農村，農房流轉租賃或通過農房抵押貸款的需求相對迫切。在馬鞍山市霍里鎮(zhèn)蘇李村全村700多戶村民，有600余戶申請獲得房產證。然而，令記者驚訝的是，自從2010年初步發(fā)證完畢，至今馬鞍山市已經獲得房產證的2萬多戶農民中沒有一例農房抵押流轉的案例。銅陵市試點也面臨了相同狀況，至今農房抵押工作面臨著“零”的尷尬。
繞開禁區(qū)避開紅線卻面臨多重風險
記者采訪了解到，由于重重政策限制，盡管農戶對農房抵押流轉試點表現(xiàn)出了極大的興趣與需求，試點政府只能謹慎推廣，通過采取政策模糊等辦法試圖繞開禁區(qū)，而在農戶與銀行看來，這些嘗試缺乏法律保護，因此并沒有迅速參與，而是選擇觀望。
基層反映，多重政策的限制，是試點工作動力不足，難以推行的重要原因。銅陵市住房和建設委員會市場處主任盛常禮表示，試點實施農村房屋抵押流轉是加快城鎮(zhèn)化建設背景下的一個大突破，但由于《物權法》《擔保法》等都未明確，缺乏政策及法律層面的支持。
“此項試點工作很有意義，既能破解農戶貸款缺乏抵押物的困境，也能擴展銀行的業(yè)務范圍，提升經濟效益。”馬鞍山市農商銀行副行長呂慧說，不過由于缺乏國家政策支持存在著兩道難以跨越的門檻，一是農村房屋不能進行抵押登記；二是根據規(guī)定，農村房屋只能在本級村組織成員之間流轉，一旦出現(xiàn)風險，銀行很難將債權變現(xiàn)。
眼看著試點工作被綁住手腳停滯不前，經研究決定，銅陵市人民政府于去年9月19日出臺了《銅陵市農村房屋抵押融資管理辦法》，對如何將農房用于抵押流轉做出了詳細的說明，寄希望能夠繞過政策禁區(qū)，將試點工作推進。
在這份文件上寫著，宅基地上的房屋若要進行抵押流轉，應先將該房屋占用范圍內的宅基地使用權變更為集體建設用地使用權，并承諾今后不再申請宅基地。同時，注明“處置抵押的農村房屋時，其所屬集體經濟組織及其成員在同等條件下有優(yōu)先購買權�！�
盛常禮介紹說，如果直接為農房辦理他項權證、做抵押登記，將會與現(xiàn)行法律沖突，因此嘗試改變土地性質的辦法迂回辦理。同時，對于優(yōu)先購買權的說明，是一種模糊的處理方式，經辦部門私下默認，出現(xiàn)風險時，銀行可以將出讓范圍擴大至本鄉(xiāng)。
然而，政府為求突破做出來的辦法并沒有效促使農戶與銀行的行動�；鶎影傩张c干部擔憂說，一方面，目前地方的嘗試并沒有得到中央政策的支持或許可，一旦土地使用性質變更后，后期能否順利變更回宅基地使用權；另一方面，由于缺乏規(guī)范的農房抵押流轉平臺，申請抵押流轉的程序繁瑣，加上現(xiàn)在沒有專門的農房價值評估機構，農房的價值只能聽憑政府認定，老百姓雖然有流轉需求，但擔憂頗多。
銀行方面也有自己的擔憂。中國人民銀行銅陵市中心支行副行長江四清說，辦法的模糊雖然帶來了銀行業(yè)務操作的空間，但同樣也是銀行的風險。因為，一旦出現(xiàn)抵押風險與糾紛，在司法程序上，銀行得不到任何的保護“銀行創(chuàng)新產品需要考慮到風險風險分擔，一般性貸款，銀行損失比重在0，最多不會超過10%。但農房抵押貸款的風險則不明確�！�
試點站在十字路口亟待政策明朗
淮南市鳳臺縣蘆塘村的殷孝英近日很高興，因為由政府部門的人來對她的農房進行測繪及估價，告訴她這個房子在銀行能值幾十萬元。老人家說是兒女早在城里定居了，自己舍不得房子閑置，一直一個人住在農村，如果真能實現(xiàn)農房自由流轉，以后年紀再大一點，可以把房子賣了去城里和孩子們相聚了。
與殷孝英迫切的流轉需求不同，手捧著大紅色房產證，銅陵市西湖鎮(zhèn)朝山村村民王小平、汪冬枝等人接受記者雖然開心地說，終于像城里房子一樣有證、被法律保護了。但也表示，通過新農村建設，農村居住環(huán)境的基礎設施越來越好，天然氣也通了，百姓們住得舒暢開心，不愿意離去。盡管未來出讓農房的可能性不大，但同樣渴望能夠搭建這樣一個流轉的平臺“萬一孩子們創(chuàng)業(yè)需要資金或者家里出個大事，這樣有個保障�！�
采訪中，不少基層干部分析認為，目前多數農民對于農房流轉持理性態(tài)度，即便允許政策對農房流轉解禁，但農民未必會盲目出讓，事實上允許農房市場自由流通，實現(xiàn)自己的價值，依靠市場機制，促使資源重新流動、配置，反而有助于目前中央提出的實現(xiàn)“人”的城鎮(zhèn)化。銅陵市農業(yè)委員會汪建設說，伴隨著城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，越來越多農村人口流向城市，如何能讓他們盤活農房資產，帶著資產進城應是城鎮(zhèn)化的題中之義。
基層住建委干部和銀行負責人認為，農房閑置、農村金融需求擴大的情況普遍存在，農房抵押流轉是個好政策，但由于缺乏上級政府部門的政策支持，此項試點工作已經停滯不前，失去了試點意義。希望國家有關部門能盡快總結相關試點的工作經驗，出臺相應的推廣方案與操作辦法。從經濟發(fā)達的地方開始試點，并允許試錯，為政策的制定提供探路經驗。
馬鞍山市住建委副主任葛天銀指出“只能對本級村集體組織內成員轉讓”的規(guī)定在政策與法律上面制約了農村土地的價值，建議從中央層面政策，允許在試點地區(qū)，適當擴大抵押農房的受讓人范圍，將試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至縣級轄區(qū)內的農業(yè)戶口人員都納入出讓范圍之內。
強化試點的示范引領作用。農房確權登記工作，農村居民群眾尚未真正看到其利益所在，并且還有不少擔憂和顧慮。江四清等人建議通過示范引領，打消群眾思想顧慮。發(fā)動農村黨員干部率先申請、率先登記、率先抵押，且要讓率先行動起來的群眾得到實惠，進而帶動引導廣大農民積極參與到此項工作中去。
盡快搭建農房流轉平臺。正是因為農民認可度不高、抵押實施難，所以成立農房評估機構、搭建流轉平臺、完善相關配套措施，才能提高農民的積極性。就農村房屋抵押后債務履行期屆滿后，債務如何實現(xiàn)問題，擬出臺辦法，明確規(guī)定農房抵押處置及流轉問題，解除農戶和銀行的后顧之憂。