因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲速度過快，北京、廣州等特大型城市相繼出臺(tái)了政府指導(dǎo)房地產(chǎn)銷售定價(jià)措施。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，政府限價(jià)后，兩地房?jī)r(jià)上漲幅度收窄，政策取得初步效果。
但記者近期實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商為了應(yīng)對(duì)調(diào)控，也采取了捂盤惜售、拆分合同等花招，造成房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“假跌真漲”的失真假象，建議政府加強(qiáng)監(jiān)管，防止調(diào)控政策被架空。
政府限價(jià)開發(fā)商拆分合同
在國(guó)五條北京細(xì)則落地后，北京市住建委表示，北京市新建商品房在新盤取得預(yù)售資格時(shí)，政府將對(duì)價(jià)格進(jìn)行管理和引導(dǎo)，廣州市國(guó)土房管局也在4月出臺(tái)政策，對(duì)開發(fā)商預(yù)售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)。
中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜等業(yè)內(nèi)人士表示，從去年下半年以來，房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)超預(yù)期，尤其一線城市調(diào)控壓力加劇，政府執(zhí)行價(jià)格指導(dǎo)，如果一些樓盤價(jià)格漲幅過快、或者定價(jià)過高，難以通過申報(bào)，也就難以入市銷售。這將對(duì)調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格帶來直接影響。
按照北京、廣州兩地政府主管部門的操作辦法，新樓盤取得預(yù)售資格的時(shí)候要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能明顯高于該樓盤此前的成交價(jià)，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)放預(yù)售許可證。
但實(shí)行幾個(gè)月后，這一控制房?jī)r(jià)、調(diào)控市場(chǎng)的重拳卻打在“棉花”上。記者走訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商面對(duì)調(diào)控限制，用出了種種花招。
一是拆分合同、“精裝房裸賣”。有業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，位于廣州南沙的某樓盤，為應(yīng)對(duì)政府限價(jià)，把原本規(guī)劃出售的精裝房合同分拆成“毛坯房”和裝修合同，毛坯房的合同單價(jià)控制在政府指導(dǎo)定價(jià)線內(nèi)。記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過這種方式，去年底網(wǎng)簽均價(jià)還在12000元左右的樓盤，今年6月底就“逆市”下降到不足1萬(wàn)元。而樓盤工作人員也表示，可以通過分別簽訂房屋和裝修合同的方式，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽。
二是捂盤惜售。黃韜介紹，預(yù)備售價(jià)2.6萬(wàn)元，指導(dǎo)定價(jià)2.1萬(wàn)元，位于海珠區(qū)的鳳樂雅軒因?yàn)樯陥?bào)價(jià)格過高、拿不到預(yù)售證，至今尚未開盤。而這也成為開發(fā)商集體要挾政府的辦法：“政府不讓高價(jià)賣，干脆不賣。和政府賭市場(chǎng)，看誰(shuí)耗更久�！�
結(jié)構(gòu)性降價(jià)難以反映市場(chǎng)真實(shí)變動(dòng)
5月，廣州十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)15405元/平方米，同比上升11.7%，環(huán)比下降5.9%。按照政府指導(dǎo)部門的說法，在采取了政府指導(dǎo)定價(jià)等針對(duì)性措施后，新建商品住宅交易價(jià)格回落，市場(chǎng)開始出現(xiàn)一些積極變化。
但商業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的變化趨勢(shì)卻并不一致。網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在其抽查的100個(gè)樓盤網(wǎng)簽均價(jià)中，價(jià)格環(huán)比上漲的樓盤為44個(gè)，占據(jù)44%，而降價(jià)樓盤僅為19%，價(jià)格基本不變的樓盤的比例占據(jù)37%。調(diào)查結(jié)果顯示，房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍然明顯。
而記者近期走訪發(fā)現(xiàn)，位于廣州市荔灣區(qū)的龍津華府，銷售人員報(bào)給記者的價(jià)格從年初1月的3萬(wàn)元上調(diào)到3.5萬(wàn)元；在位于海珠區(qū)的羅馬家園，去年10月的價(jià)格是25000元，而在附近5月拍出一塊樓面地價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米地王之后，近期報(bào)價(jià)已經(jīng)上漲到33000元；位于天河區(qū)的瑞安創(chuàng)逸，去年底的價(jià)格是33000元，目前價(jià)格漲到4萬(wàn)元。
“從統(tǒng)計(jì)看，環(huán)比上漲的樓盤多、下降的樓盤少，漲價(jià)的幅度大，下跌的幅度小�！币晃环康禺a(chǎn)銷售經(jīng)理對(duì)記者如是說。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛分析，“房?jī)r(jià)被回落”，一方面是調(diào)控限制高房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市，郊區(qū)中小戶型比例增加，從成交結(jié)構(gòu)上拉低了房?jī)r(jià)。需要注意的是，目前高價(jià)樓盤并未有降價(jià)的趨勢(shì)，只是暫時(shí)被限制入市，還有更多的開發(fā)商選擇了拆分合同銷售、精裝房裸賣等辦法，“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的變化并沒有真實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)變化，看似房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)下降了，但開發(fā)商錢也沒少賺，最后就只有老百姓被忽悠了�！�
一位不愿透露姓名的專家表示，某大型城市，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)上漲居首，地方政府統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)首次環(huán)比下跌。就其所知，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和地方使用的都是同一數(shù)據(jù)，來源都是地方國(guó)土房管部門，即便使用的計(jì)算方法和日期可能有少許偏差，“但怎么可能連漲跌趨勢(shì)這樣的大方向都不一樣？”
堵住漏洞謹(jǐn)防調(diào)控被架空
一些專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)失真危害巨大，如果市場(chǎng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差，由此可能導(dǎo)致中央決策出現(xiàn)誤差，建議地方政府對(duì)于當(dāng)前出現(xiàn)的陰陽(yáng)合同、拆分合同抬頭之勢(shì)要加強(qiáng)監(jiān)管。
記者從政府內(nèi)部人士了解到，政府在審批預(yù)售價(jià)格時(shí)已經(jīng)要求開發(fā)商注明“毛坯或精裝修房”，因此如果發(fā)現(xiàn)申報(bào)注明毛坯房而又要購(gòu)房者簽訂裝修合同，就屬于違規(guī)。熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域法律問題的盈科律師事務(wù)所律師周玉忠表示，開發(fā)商拆分合同逃避限價(jià)違反了一房一價(jià)的明碼標(biāo)價(jià)，也涉嫌虛假價(jià)格，政府有關(guān)部門對(duì)此應(yīng)依法予以糾正和查處。
一位開發(fā)商對(duì)記者表示，在實(shí)行限價(jià)的北京和廣州，這樣操作的開發(fā)商“絕不只是一兩個(gè)。如果政府不能嚴(yán)格加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，再嚴(yán)格的調(diào)控措施也只會(huì)變成‘空調(diào)’�！�
而一些購(gòu)房者對(duì)記者表示，開發(fā)商的做法涉嫌違規(guī)，購(gòu)房者還要配合開發(fā)商作假的重要原因，源于對(duì)地方政府調(diào)控很失望，趕緊買房，怕房?jī)r(jià)繼續(xù)猛漲。
廣州市一位購(gòu)房者對(duì)記者表示，自己原本看好了羅馬家園的房子，但去年底資金有點(diǎn)緊張，準(zhǔn)備今年入市購(gòu)買，但5月廣州市政府在樓盤旁邊賣了一塊地王，光樓面地價(jià)就高達(dá)3.5萬(wàn)元，地王附近的樓盤迅速借機(jī)漲價(jià)。“地價(jià)這么高，房?jī)r(jià)能不高？”
胡剛表示，開發(fā)商和購(gòu)房者合伙炮制陰陽(yáng)合同，并非“周瑜打黃蓋”，“一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨”，實(shí)際反映出目前地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行不力、購(gòu)房者失望之下的無(wú)奈之舉。
專家建議，年中已過，中央有關(guān)部門應(yīng)該對(duì)地方執(zhí)行調(diào)控完成情況和進(jìn)度進(jìn)行一次“半年考”，發(fā)現(xiàn)問題，排查漏洞，對(duì)執(zhí)行不力的部門和責(zé)任人加強(qiáng)問責(zé)監(jiān)督。