房?jī)r(jià)還在漲？今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了6月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市當(dāng)中，新建商品房住宅價(jià)格上漲的城市達(dá)到了69個(gè)，而上漲幅度最高的城市是北京，為16.7％。那么，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的原因到底是什么？市場(chǎng)上對(duì)房?jī)r(jià)的看漲預(yù)言為何都會(huì)變成現(xiàn)實(shí)？未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲多久？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制管理研究所研究員史煒、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的原因是什么？房?jī)r(jià)的看漲預(yù)言為何都會(huì)變成現(xiàn)實(shí)？未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)漲多久？
6月房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)今天出爐，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比來(lái)看，依然有九成的城市房?jī)r(jià)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在網(wǎng)站上發(fā)布數(shù)據(jù)，6月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市為63個(gè)，北京以16.7％的漲幅位居同比榜漲幅之首。廣州漲幅排在第二位，漲幅達(dá)到16.5％，深圳及上海以16％和14.4％的漲幅排名第三、第四位，僅有溫州一個(gè)城市下降，下降幅度為3％。
再來(lái)看二手房數(shù)據(jù)，與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格上漲的城市有68個(gè)，同比最高漲幅為14.1％，漲幅比5月份回落的城市有11個(gè)。中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)專家表示，當(dāng)前樓市已步入一個(gè)敏感時(shí)期，行政化調(diào)控的積極作用有所弱化，依靠市場(chǎng)化手段來(lái)破解樓市困局，將是下一個(gè)階段的調(diào)控重點(diǎn)。
在北京東三環(huán)附近的高檔公寓里，80平方米兩居室，住進(jìn)25人。除了保留廚房與衛(wèi)生間，兩個(gè)房間和客廳全部擺滿了上下鋪床。這套兩居室，原本每月租金約8000元，靠出租床位竟然達(dá)到每月2萬(wàn)元。
在上海，一個(gè)號(hào)稱第二大外來(lái)人口聚集區(qū)的小區(qū)，近來(lái)房租也在持續(xù)看漲。一個(gè)十平米的房子，去年約租一千元，今年房租就漲了。
小葉（租房者）：過(guò)了一個(gè)年回來(lái)之后，房東就跟我說(shuō)，這個(gè)房租要加�，F(xiàn)在是一千二，但是還不包括寬帶和電視費(fèi)了。
在深圳，深圳福田房屋租賃活躍的景田片區(qū)，3月份的房屋的出租價(jià)格同比上漲了10％以上。
湯之勝（深圳市家家順投資發(fā)展有限公司區(qū)域總經(jīng)理）：附近的一房一廳，去年的價(jià)格可能租到兩千七、八，但今年三月份漲到了三千五，大概這樣一個(gè)比例。
關(guān)于房租價(jià)格看漲，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月居住價(jià)格同比上漲3.1％，其中住房租金價(jià)格上漲4.1％。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，這已經(jīng)是房租連續(xù)第42個(gè)月上漲，而今年以來(lái)房租上漲的速度明顯超過(guò)往年。
史煒：政府的干預(yù)和調(diào)控導(dǎo)致這一輪房?jī)r(jià)的上漲
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
一般房地產(chǎn)漲的話，包括國(guó)八條以前，那么上漲的很大拉動(dòng)是資源拉動(dòng)，或者資源稀缺的拉動(dòng)，或者是需求拉動(dòng)，但這一輪的上漲純粹是成本拉動(dòng)，而且是非市場(chǎng)性的成本拉動(dòng)的。比如說(shuō)過(guò)去我們看房?jī)r(jià)上漲，它是根據(jù)房?jī)r(jià)的競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)需求，來(lái)不斷的上調(diào)房?jī)r(jià)。那么這一輪，房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的其他的因素，唯一上漲的就是交易費(fèi)用，中間費(fèi)用上漲了，而這種東西不是來(lái)自于市場(chǎng)，是來(lái)自于這個(gè)干預(yù)，或者說(shuō)來(lái)自于調(diào)控。比如簡(jiǎn)單的500平米的一套房子，如果正常的交易，它就會(huì)導(dǎo)致將近20％的費(fèi)用，也就500萬(wàn)的房子，你可能要賣到590萬(wàn)到600萬(wàn)，那么這對(duì)賣房子是硬約束，所以這是一種超正常的一種成本拉動(dòng)，不是需求拉動(dòng)。一手房也是這樣，一手房看見(jiàn)二手房的房?jī)r(jià)居然已經(jīng)漲幅超過(guò)一手房了，那一手房就隨機(jī)待市，我就不賣，所以誤房誤得非常厲害，所以才導(dǎo)致決策層現(xiàn)在采取你到期不賣的話，這就不行。所以基本上他不是一個(gè)市場(chǎng)行為，所以這種行為導(dǎo)致的消費(fèi)心理的變化，導(dǎo)致供需的變化，都是前所未有的。所以16.7％這個(gè)數(shù)字一點(diǎn)兒也不新鮮。
嚴(yán)格地說(shuō)，房?jī)r(jià)這么漲是不正常的。因?yàn)榈览砗苊鞔_，這也由于土地的價(jià)格，地方政府的土地財(cái)政，但是我們先撇開土地財(cái)政，就是房子首先是干嘛的？是用來(lái)住的，那么現(xiàn)在解決民生的問(wèn)題是最大的問(wèn)題，就是我們要讓老百姓住得起房子，但實(shí)際上現(xiàn)在老百姓住不起房子。從簡(jiǎn)單的數(shù)字我們就可以看出來(lái)，近十年，我們GDP增長(zhǎng)的速度高與國(guó)民收入增長(zhǎng)的速度，國(guó)民收入增長(zhǎng)的速度高于老百姓可支配性收入增長(zhǎng)的速度，那么房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度既高于GDP，也高與國(guó)民收入，你說(shuō)老百姓買不買得起房？所以這種上漲應(yīng)該說(shuō)是不正常的。
張鴻：在地方政府如此依賴房地產(chǎn)的情況下 房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅的下降
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
對(duì)于房?jī)r(jià)，我驚呆了，我覺(jué)得和我的感受不太一樣，我覺(jué)得我的感受比這個(gè)漲幅要大。我身邊的幾乎所有樓盤的漲幅都超過(guò)了百分之十六點(diǎn)幾。當(dāng)然我的感受可能是錯(cuò)的，我覺(jué)得上半年，這兩天財(cái)政的收入狀況已經(jīng)出來(lái)了。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速放緩了，所以地方需要錢。房地產(chǎn)在地方財(cái)政收入里的比重越來(lái)越大。你看涉及到房地產(chǎn)的稅收，可不光是重慶和上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，有營(yíng)業(yè)稅、城市維修建設(shè)稅，土地增值稅、印刷稅、所得稅、契稅等等，受房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)契稅增幅了39.8％。你驚訝嗎？不驚訝吧？土地增值稅增長(zhǎng)28.1％，而且媒體報(bào)導(dǎo)，廣州增城這樣一個(gè)縣級(jí)市，他的上半年稅收收入當(dāng)中，76％來(lái)自于和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，這只是稅收，還有土地，土地出讓的增幅是46.3％。那么在如此依賴的情況下，它不大可能房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅的下降。
胡景暉：新建商品房預(yù)售發(fā)放嚴(yán)格 在短期內(nèi)造成供應(yīng)量更加緊張
�。▊I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁）
現(xiàn)在來(lái)看，從5、6月份以來(lái)，交易量恢復(fù)得比較快�，F(xiàn)在主要買房的人這么幾類，首先最多還是以首次置業(yè)的年輕人比較多，因?yàn)楝F(xiàn)在政策上仍然留了對(duì)首次置業(yè)的貸款一些優(yōu)惠政策，這個(gè)還是占到一個(gè)主流。其次就是一些改善性的，以小換大，以舊換新的。第三類可能也有一些改善跟投資混合的，因?yàn)閺默F(xiàn)在我們借助投資渠道來(lái)看，不管是股市、金價(jià)都不是很理想，很多人仍然把房產(chǎn)作為兼具投資保值的一個(gè)投資手段來(lái)使用，所以基本上這三部分都有。
首先呢，本來(lái)我們今年對(duì)市場(chǎng)預(yù)計(jì)，供應(yīng)就比較偏緊，當(dāng)然北京市現(xiàn)在事實(shí)上在房?jī)r(jià)方面也采取了比較嚴(yán)格的調(diào)控措施。特別是對(duì)新建商品房的預(yù)售發(fā)放比較嚴(yán)格。如果開發(fā)商定價(jià)過(guò)高，或者說(shuō)想賣的房子比較貴，那么一般從政府有關(guān)部門就拿不到預(yù)售證。當(dāng)然政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，也是想通過(guò)這個(gè)預(yù)售緩解，來(lái)打通一下價(jià)格。但是這實(shí)際在市場(chǎng)上短期內(nèi)造成了供應(yīng)量更加緊張，那么從二手房來(lái)看，也是稅費(fèi)比較多。所以從這點(diǎn)上來(lái)講，需求還在，但事實(shí)上我們?cè)诳傮w的供應(yīng)上偏緊，我想是最近這段時(shí)間推高房?jī)r(jià)的一個(gè)因素。另外，最近這段時(shí)間，包括北京、上海又陸續(xù)開始出現(xiàn)了地王的現(xiàn)象，那么事實(shí)上很多人對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，在我們新版國(guó)五條以后，地方細(xì)則出臺(tái)以后，又陸續(xù)出現(xiàn)了地王和高價(jià)地的現(xiàn)象，這個(gè)市場(chǎng)預(yù)期又開始發(fā)生了變化，我想這是主要因素。
史煒：房租上漲是趨勢(shì) 因?yàn)樽夥康男枨罅吭谠黾?/STRONG>
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在大城市，像上海、廣州、深圳，北京應(yīng)該不是特例，只要是有人口流動(dòng)性密集的地方，就業(yè)機(jī)會(huì)比較充分的地方，這都是普通現(xiàn)象。這說(shuō)明幾個(gè)問(wèn)題，一個(gè)說(shuō)明本身房租的價(jià)格上漲，和房東自己的成本核算是有關(guān)系的。比如房東把房子租出去，他要算一個(gè)投資收益率，正常的一套房子，比如年收益率8％，那么我200萬(wàn)買了一個(gè)房子，那么每年的話，應(yīng)該每年的年租金應(yīng)該是達(dá)到8％，但實(shí)際上現(xiàn)在的即便是最高的房租，它的收益率基本上都在4％到5％之間。也就是一個(gè)房東要想把房子作為一個(gè)投資的話，他至少需要30年才能收回來(lái)，所以他希望漲。另外，他還要承擔(dān)相關(guān)的物業(yè)費(fèi)以及其他的費(fèi)用。所以房租上漲是一個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)樗男枨罅吭谠黾印?/P>
另一個(gè)方面，從租房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在之所以租房的矛盾這么大，還是租房者大部分是屬于一般的就業(yè)階層。比如說(shuō)像中關(guān)村，或者一般的企業(yè)的員工，或者剛畢業(yè)的大學(xué)生，所以這房租就很高了。
房屋的出租的話，具體一個(gè)房間住幾個(gè)人，這不是一個(gè)簡(jiǎn)單住房，這涉及很多社會(huì)問(wèn)題，安全問(wèn)題。這種問(wèn)題出現(xiàn)得太多了，所以北京住建委出臺(tái)的政策，應(yīng)該還是符合社區(qū)的長(zhǎng)住居民的心理要求的。
張鴻：房?jī)r(jià)沒(méi)下來(lái) 房租高企反倒顯得越來(lái)越合理了
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上半年北京的房租是上漲了8％，那么有多少人的收入，也是城鎮(zhèn)居民平均的收入漲幅超過(guò)了8％？全國(guó)二季度的城鎮(zhèn)居民的收入的增幅是下降的，沒(méi)跑過(guò)房租，全國(guó)房租增幅是4.1％。我們?cè)瓉?lái)一直希望房?jī)r(jià)下來(lái)，讓租售比能夠合理一些，現(xiàn)在房?jī)r(jià)沒(méi)下來(lái)，是租金上去了，讓它顯得可能也越來(lái)越合理了。
我很擔(dān)心這個(gè)思路是因?yàn)�，這兩天各大媒體都在報(bào)道這么慘的事兒，25個(gè)人住這么一個(gè)小間，然后住建委出了一個(gè)規(guī)定。嚴(yán)格地講，這個(gè)事如果涉及到安全，那應(yīng)該是比如說(shuō)公安局、派出所，或者街道。如果涉及到消防不安全，那就應(yīng)該是消防部門來(lái)出這個(gè)東西，那住建委出這個(gè)，咱們就要想了，住建委不允許我25個(gè)人住在一個(gè)房子里，是嗎？好，我只能兩個(gè)人住這個(gè)房子了，那接下來(lái)房租的價(jià)格是不是又漲了呢？
史煒：房?jī)r(jià)要按照它資源分配的方式來(lái)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的計(jì)算
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
最近有北京二環(huán)左右的房?jī)r(jià)要漲到十萬(wàn)元的說(shuō)法，我不同意這種說(shuō)法，但是已經(jīng)有超過(guò)十萬(wàn)的房子了。這個(gè)說(shuō)法本身是沒(méi)有問(wèn)題，但他說(shuō)的依據(jù)是，二環(huán)以內(nèi)十萬(wàn)的數(shù)字都不算高。那么你看看國(guó)外的很多中心城市，尤其國(guó)外的城市的老街，房?jī)r(jià)現(xiàn)在折合人民幣，30萬(wàn)、40萬(wàn)多都有，因?yàn)樗遣豢商娲摹Ｏ癖本┻@種城市，二環(huán)路以內(nèi)，不準(zhǔn)隨便蓋房子，除了老的四合院和文物保護(hù)CBD以外。那你現(xiàn)在蓋房子，你說(shuō)它多少錢就多少錢，就像我們說(shuō)的貴金屬一樣，所以這里有一個(gè)稀缺性。
我的結(jié)論實(shí)際上是什么？就是說(shuō)房地產(chǎn)的價(jià)格跟城鎮(zhèn)化的改造和城市的空間布局，以及對(duì)一個(gè)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的承載能力必須聯(lián)系在一起。所以一個(gè)政府部門在房地產(chǎn)規(guī)劃的時(shí)候，包括基礎(chǔ)設(shè)施、交通、醫(yī)療衛(wèi)生、教育上，必須是開放式的。如果北京能夠真正把這些配套的設(shè)施，在周邊地區(qū)都做到了。比如現(xiàn)在在六環(huán)路，我想買瓶醬油，晚上九點(diǎn)鐘我不知道到哪兒買去，我孩子得了感冒，我不知道到哪兒看病去。所以說(shuō)所謂的房?jī)r(jià)，它的外延，就是說(shuō)房?jī)r(jià)往外稀釋的一個(gè)前提，就是基礎(chǔ)設(shè)施必須要跟得上。那么房?jī)r(jià)算法不能按平均算，一定按結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)去算。我覺(jué)得房?jī)r(jià)就一定按照它的資源分配的方式來(lái)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的計(jì)算，這樣政府在制定政策時(shí)，才能做到有的放矢。
劉元春：土地市場(chǎng)要改變目前這種國(guó)家完全壟斷的管理模式
�。ㄖ袊�(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
中期要擴(kuò)供給，而擴(kuò)供給的基礎(chǔ)在于土地供應(yīng)要增加。而土地供應(yīng)的這種增加在于我們整個(gè)土地收成制度、土地市場(chǎng)要積極調(diào)整，就是要改變目前這種國(guó)家完全壟斷的管理模式，就是更多的成交的這些建設(shè)用地，能夠通過(guò)多種途徑，應(yīng)用到城市建設(shè)中來(lái)。從短期來(lái)講，我們要明確對(duì)于一些投機(jī)性的交易，還是要有一種持續(xù)性的打擊。對(duì)于未來(lái)這種房產(chǎn)秩序的推廣，要一個(gè)持續(xù)性……