土地市場(chǎng)過火 央企攬北京“地王”澆油
中糧以樓面價(jià)4.6萬元拿孫河地塊，經(jīng)歷調(diào)控加碼后土地市場(chǎng)最近強(qiáng)勁反彈
在土地市場(chǎng)高燒不退的背景下，市場(chǎng)的每一段“神話”都無法保持太久。北京夏家胡同地塊出讓不到一個(gè)月，朝陽區(qū)孫河西甸村HIJ地塊，被中糧地產(chǎn)以23.6億元的價(jià)格拿下，剔除保障房部分，折合樓面價(jià)高達(dá)4.6萬元/平方米，刷新了北京單價(jià)
“地王”。而在短短半年間，孫河地價(jià)跳漲50%。
在該地塊出讓之前，共有萬科、融創(chuàng)、泰禾、東亞新華等11家開發(fā)商參與了競(jìng)拍�！皩O河地塊的競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，根本原因還在于北京優(yōu)質(zhì)宅地，尤其是高端項(xiàng)目土地的稀缺�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在強(qiáng)大的需求下，一線城市項(xiàng)目穩(wěn)定的回報(bào)率以及迅速跳漲的土地紅利，使房企不得不成為地價(jià)的推手。孫河地塊的高價(jià)成交，再次印證了房企對(duì)于高端市場(chǎng)的信心。
在經(jīng)歷一季度的調(diào)控加碼后，最近各地“地王”頻出，土地市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。
樓面地價(jià)達(dá)4.6萬元
早在這一地塊還未開拍前，業(yè)內(nèi)人士就將其定義為“具備高價(jià)氣質(zhì)”的一塊地。
根據(jù)公告顯示，該地塊位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村，占地總面積為20.62萬平方米，其中，建設(shè)用地7.53萬平方米，代征地面積13.09萬平方米，建筑控制規(guī)�！�8.17萬平方米，用地性質(zhì)為二類居住用地、托幼用地、醫(yī)院用地，起始價(jià)為15.8億元，競(jìng)買保證金為4.6億元。
地處朝陽區(qū)東北方向的孫河地塊，相當(dāng)于中央別墅區(qū)的一塊新區(qū)，也是目前北京唯一成規(guī)模出讓的低密居住組團(tuán)，當(dāng)然受到眾多房企的關(guān)注。在拍地之前，就有開發(fā)商對(duì)該地塊進(jìn)行測(cè)算稱將有可能創(chuàng)區(qū)域新高，“超過3萬元/平方米不足為奇”。
據(jù)了解，截至競(jìng)拍前一天，該地塊已經(jīng)接到11次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最高價(jià)格為16.6億元。折合樓面地價(jià)約2萬元/平方米。昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，共有包括萬科、融創(chuàng)、中糧、泰禾、招商等11家房企參與競(jìng)買。其中融創(chuàng)、泰禾、招商都不是第一次參與競(jìng)爭(zhēng)，而泰禾更是孫河的老“地主”。
在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)，北京住總集團(tuán)、萬科、中糧、融創(chuàng)等多家房企輪番舉牌，短短幾分鐘，住總就觸及該宗地塊23.6億元的合理價(jià)格上限，溢價(jià)率為49.37%。
后續(xù)的公租房競(jìng)拍中，東亞新華退出競(jìng)拍。對(duì)此，東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，“我們的底線比較低，預(yù)計(jì)的樓面價(jià)是在2.5萬元左右�！�
然而，這絲毫不影響其他房企對(duì)于這一地塊的爭(zhēng)奪。在經(jīng)歷了33輪競(jìng)拍之后，中糧地產(chǎn)最終以配建3.3萬平方米公租房的代價(jià)成功將此地塊收入囊中。根據(jù)出讓標(biāo)書，該地塊配建公租房回購(gòu)價(jià)為6500元/平方米，如果以3000元/平方米的建安成本計(jì)算，剔除公租房部分1.155億元土地成本，商品房部分的土地成本為22.445億，樓面地價(jià)為4.6萬元/平方米。
這一價(jià)格已經(jīng)刷新了此前最高樓面價(jià)的紀(jì)錄保持者——萬柳“地王”�！爱吘惯�是央企有實(shí)力�！爆F(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍的一位開發(fā)商代表對(duì)記者說。
對(duì)于高價(jià)奪下孫河地塊，中糧地產(chǎn)的相關(guān)人士只是在現(xiàn)場(chǎng)表示，“感謝各位媒體的朋友給予這么多的關(guān)注，請(qǐng)相信我們一切都是按照國(guó)土局的要求去做的。”至于地價(jià)是否超過預(yù)期，對(duì)方則表示“無可奉告”。
孫河房?jī)r(jià)或破十萬元
“應(yīng)該說這塊地拍出后，對(duì)于龍湖、泰禾都是一個(gè)利好�！鄙鲜霾辉妇呙拈_發(fā)商表示。
最早進(jìn)入孫河板塊的龍湖已經(jīng)進(jìn)入了推盤階段。雖然地塊屬性并不完全相同，但如今的樓面地價(jià)已經(jīng)接近區(qū)域在售的產(chǎn)品價(jià)格，這一切所用的時(shí)間，不到一年。
去年9月26日，龍湖在與萬科、華遠(yuǎn)等5家房企的競(jìng)爭(zhēng)中，以14.7億元，溢價(jià)率僅為8.66%輕松斬獲孫河組團(tuán)第1宗地塊。此時(shí)，該地塊樓面價(jià)僅為2.01萬元/平方米。
4個(gè)月后，泰禾高調(diào)入駐區(qū)域內(nèi)緊鄰龍湖地塊西側(cè)的W地塊，樓面地價(jià)卻猛漲至2.95萬元/平方米。隨后，首開競(jìng)得孫河F、G兩宗土地(容積率1.4，為當(dāng)前已出讓區(qū)域地塊容積率最高)，整體樓面價(jià)低于泰禾，為2.62萬元/平方米。
直到HIJ地塊出讓之前，業(yè)內(nèi)都還在討論泰禾是否會(huì)被“套牢”，“但現(xiàn)在看，泰禾的決定太明智了�！鄙鲜鰠⑴c競(jìng)拍的開發(fā)商人士直言。
即使在限價(jià)令的管制下，去年9月成交的龍湖？雙瓏原著今年也已經(jīng)順利拿到預(yù)售證，并于6月開盤。雖然一期入市價(jià)格在5萬元/平方米左右，但是據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，龍湖？雙瓏原著此次推出的41個(gè)樓棟，預(yù)售價(jià)格在5萬~10萬元不等。據(jù)了解，該項(xiàng)目開盤3小時(shí)首推房源便售罄，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)7億元�！�8月份還將推出360平方米的戶型，售價(jià)1700萬~4000萬�！痹擁�(xiàng)目銷售人員告訴記者。
“作為孫河高端項(xiàng)目的標(biāo)桿，雙瓏原著未來價(jià)格走高已成定局，同時(shí)作為泰禾院子系列的精品項(xiàng)目——泰禾北京院子也將于今年入市，這都極大托高了孫河區(qū)域未來房?jī)r(jià)的預(yù)期。”高姍同時(shí)指出，雖然從龍湖來看，孫河房?jī)r(jià)破十萬的局面已經(jīng)可以預(yù)見，但是這次中糧地價(jià)逼近龍湖一期售價(jià)，“產(chǎn)品定位的打造以及項(xiàng)目的入市時(shí)間或?qū)⒊蔀殛P(guān)鍵，而這些都對(duì)中糧在高端產(chǎn)品線上的操控能力提出了更大的挑戰(zhàn)�！�
優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”
短短半年間，孫河地價(jià)跳漲了50%之多，北京土地市場(chǎng)持續(xù)“高燒”。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前，包含聯(lián)合拿地在內(nèi)，在北京市場(chǎng)約有44家企業(yè)拿下經(jīng)營(yíng)性地塊，拿地最多的是保利、萬科、綠地、首開、泰禾等知名房企。另外，今年已成交的經(jīng)營(yíng)性地塊約430.5萬平方米，同比上漲202.9%，土地出讓金達(dá)到820億元，同比上漲超過3倍。其中，居住類地塊平均樓面價(jià)上漲45.2%。
“盡管一季度國(guó)家政策層面收緊調(diào)控，但是市場(chǎng)層面的因素卻難阻房企回歸土地市場(chǎng)，政府出讓土地的熱情也并不低�！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，房企持有資金的上漲，庫(kù)存量的下滑，尤其是部分新開項(xiàng)目高去化率使得庫(kù)存積壓的可能性降低。同時(shí)，二手住宅稅費(fèi)政策的綜合作用，使得新房?jī)?yōu)勢(shì)突出，價(jià)格很難出現(xiàn)回落。
對(duì)此，高姍預(yù)計(jì)經(jīng)過上半年的頻頻補(bǔ)倉(cāng)過后，下半年房企拿地可能會(huì)更有針對(duì)性，土地市場(chǎng)將整體平穩(wěn)，并趨于理性，但是優(yōu)質(zhì)地塊仍然會(huì)因?yàn)椤吧嘀嗌佟�，從而保持白熱化的�?jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。