沉寂一年多之后,中國大城市的“地王”再次頻頻出現(xiàn),地產(chǎn)商大力布局一二線城市趨勢明顯。而這背后折射出中國樓市的“二元”分化,即大城市房價(jià)堅(jiān)挺領(lǐng)漲,中小城市樓市風(fēng)險(xiǎn)加大,中小城市發(fā)展困境待解。
　　6月,廣州,房地產(chǎn)“黑馬”佳兆業(yè)集團(tuán)攜裕瑞房地產(chǎn)以45.57億元拿下黃埔區(qū)南玻宅地,成為廣州當(dāng)時(shí)的總價(jià)“地王”;7月,上海,一直對“地王”稱號敬而遠(yuǎn)之的萬科出資48.7億元搶得張江高科技園區(qū)商住地塊,刷新了上海年內(nèi)總價(jià)地王的紀(jì)錄。
　　這只是近期地產(chǎn)商大舉進(jìn)軍一二線城市的兩個(gè)典型案例。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年上半年萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等中國16家品牌房企在土地上的開支為1978億元,同比增長230%,其中一二線城市占79%,接近八成。
　　中國國土資源部近日公布的數(shù)據(jù)也顯示,今年1-5月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.5萬億元,同比增長32.0%,企業(yè)購地積極性上升,并向一線城市和部分二線城市回歸,一線城市住房用地供應(yīng)增幅大幅高于全國水平。
　　與此同時(shí),中國大城市的房價(jià)已開始“領(lǐng)跑”全國。中國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年6月份一線城市北京、上海、廣州、深圳的新建商品房價(jià)格漲幅分別達(dá)16.7%、14.4%、16.5%和16.0%,南京、福州、廈門、鄭州等二線城市漲幅也都超過10%,這些一二線城市成為全國房價(jià)增長最快的城市。
　　中國地產(chǎn)商加大一二線城市布局的趨勢,已引起各界關(guān)注。專家分析認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下,一二線城市的資源聚集、土地資源稀缺、經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定等優(yōu)勢開始顯現(xiàn),而前兩年重點(diǎn)布局的三四線城市,由于庫存加大、房價(jià)過快上漲缺乏支撐等原因,風(fēng)險(xiǎn)開始增大。
　　“2009年之后,中國三四線城市的土地供應(yīng)有了爆發(fā)式的增長,特別是大城市限購等調(diào)控加碼后,不少地產(chǎn)商開始重點(diǎn)布局三四線城市,導(dǎo)致這些城市的樓市供應(yīng)量較大;而一二線城市卻在不斷去庫存。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉說。
　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測,2012年一線城市平均供求比為1.01,而到了今年上半年,一線城市平均供求比降為0.8,出現(xiàn)供不應(yīng)求情況,市場存量下降,房價(jià)上升。
　　易居研究院企業(yè)研究中心的報(bào)告也認(rèn)為,由于三線城市經(jīng)濟(jì)總量相對有限,中心區(qū)域的土地供應(yīng)也較為充裕,使得三線城市房屋供應(yīng)過量的現(xiàn)象雪上加霜。即便一二線城市樓價(jià)一直高企,但是在更強(qiáng)的市場銷售推動下,一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)依舊比三線城市小得多。
　　一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,中國房地產(chǎn)市場的這種分化還會持續(xù),一二線城市房價(jià)“領(lǐng)漲”的趨勢短期內(nèi)還難以改變,今后中小城市還需加強(qiáng)推進(jìn)“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”,以破解目前面臨的房地產(chǎn)過度擴(kuò)張、城市吸引力不足等困局。
　　中國國家發(fā)展和改革委員會城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵也認(rèn)為,在一二線城市,資源稀缺性還存在,房價(jià)還有上漲的空間,部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn),恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會導(dǎo)致崩盤。
　　專家認(rèn)為,政府宜引導(dǎo)一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對均勻分布,合理疏散人口,遏制房價(jià)的上漲趨勢。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說,中央近日提出“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,在此過程中政府需引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、勞動力在空間上更協(xié)調(diào)的集聚,三四線城市應(yīng)提供更好的人文和生態(tài)環(huán)境,以吸引更多轉(zhuǎn)移人口。