北京、上海、廣州等一二線城市近期重新迎來“地王”季，地產(chǎn)商發(fā)力布局大城市的現(xiàn)象越演越烈。專家認(rèn)為，三四線市樓市在經(jīng)濟(jì)增速下滑、地產(chǎn)供應(yīng)量相對(duì)較大的背景下風(fēng)險(xiǎn)加大，而一二線城市的資源稀缺等優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力穩(wěn)定，房?jī)r(jià)漲勢(shì)分化趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)。
八成資金投向一二線城市
廣州，6月份房地產(chǎn)“黑馬”佳兆業(yè)攜裕瑞房地產(chǎn)以45.57億元拿下黃埔區(qū)南玻宅地，成為廣州當(dāng)時(shí)的總價(jià)“地王”；上海，連一直對(duì)“地王”稱號(hào)敬而遠(yuǎn)之的萬科7月份也出資48.7億元搶得張江高科技園區(qū)商住地塊，溢價(jià)率88.6%，刷新了上海年內(nèi)總價(jià)“地王”紀(jì)錄；深圳，“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心舉行，最終深圳本地房企卓越置業(yè)分別以51.99億元和71.8億元將其收入囊中，溢價(jià)率分別為52.7%和32.5%。
一二線城市土地市場(chǎng)重現(xiàn)火爆場(chǎng)面，顯示出地產(chǎn)商將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)重新移至大城市的趨勢(shì)。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等16家品牌房企在土地上的開支高達(dá)1978億元，同比去年597億元的數(shù)據(jù)，增幅達(dá)到230%，其中一二線城市占79%，接近八成。
如，被稱為“拿地狂人”佳兆業(yè)集團(tuán)，今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一二線和區(qū)域核心城市。此前一向以二三線城市，特別是三線城市為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)的恒大地產(chǎn)，7月初以35.6億元購(gòu)得北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一塊居住用地，被業(yè)界視為品牌房企實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，重新回歸一二線城市的“加強(qiáng)信號(hào)”。
國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)也顯示，今年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.5萬億元，同比增長(zhǎng)32.0%，企業(yè)購(gòu)地積極性上升，并向一線城市和部分二線城市回歸，一線城市住房用地供應(yīng)增幅大幅高于全國(guó)水平。
一二線城市成房企“安全港”
地產(chǎn)商加大一二線城市布局的趨勢(shì)，已引起各界關(guān)注。專家分析認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，一二線城市的資源聚集、土地稀缺、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定等優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，而前兩年房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)布局的三四線城市，由于庫(kù)存加大、房?jī)r(jià)過快上漲缺乏支撐等原因，風(fēng)險(xiǎn)開始增大。
合富輝煌(中國(guó))山東分公司市場(chǎng)研究總監(jiān)許傳明說，從山東來看，濟(jì)南、青島等二線城市相比地級(jí)市及縣城來說，今年以來的銷售情況和市場(chǎng)活力確實(shí)要好得多“三四線城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，特別是沒有良好產(chǎn)業(yè)支撐的地區(qū)�！�
“2009年之后，三四線城市的土地供應(yīng)有了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，特別是大城市限購(gòu)等調(diào)控加碼后，不少地產(chǎn)商開始重點(diǎn)布局三四線城市，目前這些城市地產(chǎn)市場(chǎng)存量較大；而一二線城市在不斷去庫(kù)存�！北本┲性袌�(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說。
據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，2012年一線城市樓市的平均供求比為1.01，而到了今年上半年，一線城市平均供求比降為0.8，出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，市場(chǎng)存量下降、房?jī)r(jià)上升。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞研究中心近日發(fā)布《2013年中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，風(fēng)險(xiǎn)最大的城市主要集中在三線城市，上海、北京、廣州成為我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最低的3個(gè)城市。
易居研究院企業(yè)研究中心的報(bào)告也指出，由于三線城市經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限，中心區(qū)域的土地供應(yīng)也較為充裕，使得三線城市供應(yīng)過量的市場(chǎng)“雪上加霜”；即便一二線城市樓價(jià)一直高企，但是在更高的市場(chǎng)去庫(kù)存推動(dòng)下，一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)依舊比三線城市小得多。
房?jī)r(jià)走勢(shì)或?qū)⒗^續(xù)分化
不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種分化還會(huì)持續(xù)，一二線城市房?jī)r(jià)“領(lǐng)漲”的趨勢(shì)短期內(nèi)還難以改變，今后還需加強(qiáng)“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期一二線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯加快。6月份，北上廣深等一線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅分別達(dá)16.7%、14.4%、16.5%和16.0%，南京、福州、廈門、鄭州等二線城市漲幅也都超過10%，一線城市和重點(diǎn)區(qū)域的二線城市“領(lǐng)漲”全國(guó)。
張大偉說，在2011年之前，大中小城市房?jī)r(jià)漲跌基本一致，但此后房?jī)r(jià)走勢(shì)開始出現(xiàn)分化“在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，一些中小城市的就業(yè)吸納能力受到明顯影響，而相對(duì)來說大城市機(jī)會(huì)更大，這種集聚效應(yīng)暫時(shí)還難以改變�！�
國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵說，在一線、二線高等級(jí)的城市，資源稀缺性依然存在，房?jī)r(jià)還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照當(dāng)前的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤。
此外，業(yè)內(nèi)人士分析，周轉(zhuǎn)速度較慢或者部分大量布局三、四線城市的中小房企市場(chǎng)份額正在萎縮，相比之下，走高周轉(zhuǎn)策略的標(biāo)桿房企銷售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)增幅都較為突出，其市場(chǎng)占有率也在加速擴(kuò)張，而標(biāo)桿房企的產(chǎn)品布局正再次向一二線城市集中，部分中小房企正是缺乏這一優(yōu)勢(shì)而遭遇凈利潤(rùn)下滑甚至虧損。
一些專家認(rèn)為，政府宜引導(dǎo)一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對(duì)均勻分布，合理引導(dǎo)人口流動(dòng)，遏制大城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。如，通過改變交通狀況，在相對(duì)遠(yuǎn)的地方增加中低收入者購(gòu)房的供給，同時(shí)在大城市通過增加保障性租房市場(chǎng)供給，緩解中低收入者住房壓力。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，中央提出“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，在此過程中需引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力在空間上更協(xié)調(diào)地集聚，三四線城市應(yīng)提供更好的人文和生態(tài)環(huán)境，以吸引更多轉(zhuǎn)移人口。