近日，北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊被中糧地產子公司以23.6億元競得，在扣除3.3萬平方米配建公租房后，該地塊的實際樓面價接近5萬元/平方米，刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀錄。

    雖然頭頂“罕見低密宅地”的光環(huán)，未來定價空間可觀，不過，在多位業(yè)內人士看來，此舉更凸顯出中糧地產土地儲備匱乏的窘境，另外，未來宏觀經濟及房地產的不確定性、龍湖泰禾等強大對手的壓力以及中糧自身頂級豪宅開發(fā)經驗的不足，都將為中糧的此次豪賭，打上重重問號。

    最高地價再創(chuàng)新高

    7月23日，北京市國土局又一次人山人海，這一次眾房企逐鹿的對象，是有“北京唯一成規(guī)模低密度居住組團”之稱的孫河地塊。在現(xiàn)場競價開始前，這宗容積率僅為1.08的HIJ地塊便已接到11次網上報價，掛牌起始價也由15.8億元升至16.6億元�！斑@注定是一場競爭激烈的爭奪戰(zhàn)”，多位業(yè)內人士稱。

    在最終的競價現(xiàn)場，該地塊共吸引了萬科、中鐵建等11家開發(fā)商爭奪，舉牌僅10分鐘左右，該宗地的報價就達到了設定的價格上限23.6億元，溢價率49.37%。在接下來的公租房競報環(huán)節(jié)，場上再度出現(xiàn)廝殺，而在上半場僅舉牌3次的中糧，下半場也同樣表現(xiàn)低調，僅舉牌4次，但在每次關鍵環(huán)節(jié)尤其是決定得主的最后4輪競報中，中糧卻表現(xiàn)出“必得”此地的氣勢。盡管主持人一直提醒要謹慎報價，但中糧最終仍以總價23.6億元、配建3.3萬平方米公租房的“天價”，將該地塊收入旗下。

    據(jù)測算，在扣除公租房后，該地塊的樓面實際價格，最低達4.4萬元/平方米、最高達5.2萬元/平方米，業(yè)內普遍預計項目建成后售價至少8萬元/平方米才能盈利，而目前區(qū)域在售的龍湖雙瓏原著平均售價在45000-60000元/平方米。

    中糧為何有如此底氣敢拿下孫河天價地？在北京市場并無頂級住宅開發(fā)經驗的情況下，中糧最終能交出什么樣的作品？

    中糧缺“糧”

    “我們對這個地塊不做回應”，在拿地次日，中糧地產相關負責人對記者如此表示。讓中糧難以回復的不僅僅是孫河地塊。進入2013年，中糧在全國市場拿得的土地，均為高價地。

    6月27日，經過48輪競拍，中糧地產南京公司以23.4億元奪下南京江寧上坊一居住用地，建筑面積31.89萬平方米，折合樓面價約7338元/平方米，成為江寧區(qū)域地王。

    7月23日，拿下孫河地塊，刷新北京土地單價紀錄。

    7月31日，中糧再以7920元/平方米、58%高溢價率再奪成都成華區(qū)一宗宅地，成交總價14.4億元，亦為區(qū)域高價。

    而在此之前，根據(jù)中糧地產此前發(fā)布的公告，在2012年一整年內，中糧在土地市場上“顆粒無收”。

    一個月中糧地產連拿三地，每宗均為高價，值得注意的是，這一個月，正是全國土地溢價率下降的開始，萬科等龍頭企業(yè)開始謹慎拿地。

    “這樣激烈的反彈，充分顯示了中糧現(xiàn)有儲備的不足”，某房企負責人告訴記者，而對市場判斷的失誤，也讓中糧不得不承擔高地價的后果。

    瑞銀證券分析人士亦表示，中糧在2012年土地市場低迷時未能購入新項目，而2013年土地市場高漲時購入高價地塊，凸顯出公司土地儲備不足的困境，也反映出公司把握市場節(jié)奏的能力較差。中糧的地產業(yè)務位于多個一二線城市，這些城市已被萬科、中海、龍湖等一線房企主導，公司無開發(fā)能力優(yōu)勢，恐難拿到低成本的項目。

    誰來解套

    北京土地市場從來不乏“新高”，對于孫河板塊來說，中糧無疑又創(chuàng)造了新的起點。自去年9月以來，孫河板塊共出讓了5宗土地，龍湖、首開、泰禾已經相繼入駐。

    2012年9月，龍湖摘得該區(qū)域第一幅地塊時，樓面價約為2.01萬元/平方米；僅4個月后，泰禾以2.95萬元/平方米的樓面價獲得孫河W地塊；一個月后，首開又以2.59萬及2.63萬元/平方米的樓面價取得了容積率稍高的G地塊和F地塊。

    泰禾2.95萬元的樓面價，曾讓不少人捏了把汗，但在中糧拿下HIJ地塊后，泰禾曾經的“冒進”立刻顯得睿智起來。

    每一塊地王的解套都需要依賴新的地王，那么誰來給中糧解套？

    按照孫河區(qū)域的規(guī)劃，未來該區(qū)域還將有B、C、D、E以及K地塊相繼出讓。只有未來出現(xiàn)更高的樓面價，那么中糧才能像今天的泰禾一樣被解救。

    孫河板塊固然有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢，不過，在區(qū)域地價頻繁走出新高之后，中糧所創(chuàng)下的最新天價在一定程度上已經被透支。

    “預計孫河地塊相比之前難以繼續(xù)升溫”，中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，雖然多家房企的入駐提高了區(qū)域內高端物業(yè)的檔次，也使得孫河區(qū)域的價值得到提升，但連續(xù)多地塊的高價出讓，使得各家項目都在加快入市、獲得一定的銷售量以達到資金平衡，在這種情況下，預計未來區(qū)域競爭將進一步加劇。

    此外，記者獲悉，就在中糧拿下孫河地王之后，其高層已被相關部門約談。在調控的敏感階段，頻繁出現(xiàn)的地王或許已經給監(jiān)管層敲響了警鐘。

    事實上，整體土地市場已經出現(xiàn)了明顯變化，據(jù)中原地產統(tǒng)計，6月之后出讓地塊的溢價率明顯下調。張大偉預計，在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續(xù)之前土地市場全面瘋狂出價的現(xiàn)象。

    低密是唯一選擇

    雖然中糧地產對于地塊未來的規(guī)劃始終沒有做出回應，不過業(yè)內一致認為，在現(xiàn)有地價基礎上，低密頂級豪宅將是該地塊的不二選擇。

    蘭德咨詢總裁宋延慶認為，中糧地產沒有明顯的品牌優(yōu)勢和技術優(yōu)勢，要做出這樣的低密頂級豪宅，就只能從產品上下功夫，這是中糧唯一的出路。

    總部位于深圳的中糧地產，旗下項目分布于北京、上海、天津、南京等多個一二線城市，但在北京，中糧地產僅開發(fā)了中糧·祥云國際生活區(qū)一個較為高端的住宅項目，該項目位于順義后沙峪地區(qū)，目前在售均價為22000元/平方米。

    “雖然中糧在其他城市做過一些高端住宅項目，其中單價不乏10萬元，但不同區(qū)域產品有別”，宋延慶說，在高端項目眾多的孫河區(qū)域，如何做出有鮮明特色、升級換代的高端產品，是中糧擺脫市場質疑的途徑。

    “在這塊地上做出低容積率的項目，有一定的市場接受度和操作空間，對于中糧來說，其資金成本要比民營企業(yè)低得多，這是中糧的優(yōu)勢所在”，一位參與了此次競標的房企負責人對記者說，不過，其風險在于，中糧的直接競爭對手——龍湖和泰禾，兩家企業(yè)已經有被認可和驗證的代表作，這對中糧來說將是不小的壓力。

    為了避免區(qū)域內越來越激烈的競爭，宋延慶預計，中糧很可能在一年左右時間內將新產品推出面市。

    但是，短短一個月斥巨資拿下三塊高價地的中糧，能否在今明兩年走出“缺糧”的困境，卻還得讓時間、讓市場來檢測。