近日，國(guó)家審計(jì)署網(wǎng)站發(fā)布一句話公告：根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，審計(jì)署將組織全國(guó)審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)政府性債務(wù)進(jìn)行審計(jì)。緊接著，對(duì)2012年保障房專項(xiàng)資金審計(jì)發(fā)現(xiàn)被挪用資金總計(jì)58億元。敏感時(shí)期，股市受消息面預(yù)期的影響，市場(chǎng)波動(dòng)相當(dāng)劇烈，諸如“黑色星期一”的事件屢有發(fā)生，其中，房地產(chǎn)權(quán)重股“萬(wàn)寶招金”更是備受關(guān)注，但凡出現(xiàn)債務(wù)審計(jì)消息，便大幅拖累股指。
　　之所以市場(chǎng)把對(duì)政府債務(wù)的審計(jì)與房地產(chǎn)上市企業(yè)聯(lián)系起來(lái)，其原因在于，政府債務(wù)的資金投向有很大一部分涉入房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)。從審計(jì)署在今年6月公布的全國(guó)36個(gè)地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果來(lái)看，資金投向主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；有16個(gè)地區(qū)債務(wù)率超過(guò)100%，最高地區(qū)為189%。其中，用于土地收儲(chǔ)資金規(guī)模較2010年增加652.83億元，增長(zhǎng)21.15%。然而，由于過(guò)往依靠投資拉動(dòng)的發(fā)展方式，已經(jīng)使得政府長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，因此，市場(chǎng)的擔(dān)憂不無(wú)道理。長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)于土地出讓及稅收的依賴性有待調(diào)整。
　　不難發(fā)現(xiàn)，如此大范圍的審計(jì)查賬密度在近十年似乎從未如此密集過(guò)，而在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)示下行風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)下，中央政府似乎無(wú)意采用過(guò)往擴(kuò)張性的支出方式，提振市場(chǎng)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同時(shí)，擴(kuò)張性的積極財(cái)政政策還需要受制于赤字率，決策層意味深長(zhǎng)考慮“兜底”計(jì)劃，體現(xiàn)出“底線”思維，意在“盤活存量”。其中的種種愈發(fā)指向一點(diǎn)，中國(guó)政府在時(shí)隔20年之后，改革戰(zhàn)略從“整體改革”邁入了深化“存量改革”的時(shí)期。為此，盤活存量資金對(duì)于政府所涉及的各行各業(yè)都有著重要的戰(zhàn)略意義，更何況攸關(guān)民生的房地產(chǎn)行業(yè)。
　　基于投融資領(lǐng)域的改革路線逐漸明朗化，決策層正采取措施，引入市場(chǎng)化融資方式，財(cái)政托底的依賴度趨于弱化，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將受到“剛需”支撐，穩(wěn)中有進(jìn)。近期，由于地方財(cái)政收入增速有所放緩，行政層級(jí)較低的城市稅基較低，導(dǎo)致其對(duì)土地出讓收入的依賴性更強(qiáng)。根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年，全國(guó)土地出讓收入占稅收收入約30%，可以預(yù)見(jiàn)的是，基于龐大的債務(wù)規(guī)模，為抵御不斷攀升的財(cái)務(wù)費(fèi)用，地方政府短期內(nèi)唯有不斷增加土地供應(yīng)才可避免違約情形。
　　然則，土地資源是有限的，無(wú)論地方政府抑或是房企，一再通過(guò)土地資源(初級(jí)資源)進(jìn)行運(yùn)作并非長(zhǎng)久之計(jì)，存量改革范圍亦涉及盤活存量土地，過(guò)往處理欠妥或者淪為城市“褐地”的土地同樣有再利用的價(jià)值。為此，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及結(jié)合當(dāng)前局勢(shì)，可行的融資方式包括資產(chǎn)證券化(ABS)和市政債。地方政府可以通過(guò)ABS將大型基建項(xiàng)目和房產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)入市場(chǎng)化運(yùn)作，透明度較高，并且?guī)��?lái)較大的融資規(guī)模；房地產(chǎn)企業(yè)也可通過(guò)市場(chǎng)化方式，解決房貸資金流轉(zhuǎn)問(wèn)題；另外，此舉也有助于銀行緩釋資金過(guò)度集中所帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
　　7月30日召開(kāi)的半年度中共中央政治局會(huì)議中，習(xí)近平總書(shū)記指出，盤活存量資金，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。很顯然，決策層的意圖旨在引導(dǎo)走向經(jīng)濟(jì)再平衡，而非有意打壓某些行業(yè)(包括房地產(chǎn))，因此，在短期調(diào)整過(guò)后，房地產(chǎn)板塊及其相關(guān)股票都將迅速收復(fù)此前失地，未來(lái)政策面的波動(dòng)更多是短期效應(yīng)，長(zhǎng)期穩(wěn)定市場(chǎng)才是根本。

　　(作者單位：易貿(mào)研究中心)