近年來，隨著城市房價的不斷飆漲，房地產(chǎn)市場泡沫已成為民眾熱議的話題。前不久，在媒體對鄂爾多斯的空城曝光后，又有媒體對江蘇常州、湖北十堰等出現(xiàn)的“鬼城”、“睡城”調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場泡沫大有從一線城市向內(nèi)地三線城市和小縣城蔓延之勢。近日，記者就此問題深入到河南商丘市進(jìn)行調(diào)查。
小區(qū)空置率均在60%以上
連日來，記者在商丘新區(qū)金居銀都、博遠(yuǎn)名苑、海之畔等多個居民小區(qū)了解到，這些小區(qū)空置率均在60%以上，入住率不到40%。當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者，大多購房者為投資者，而本地低收入者和外來打工者大多買不起房。
據(jù)金居銀都小區(qū)保安介紹，該小區(qū)2012年交房，共有18棟樓房，600余戶，截至目前入住率僅有200戶左右。
已在該小區(qū)買房的李女士告訴記者，自己和丈夫從事裝修設(shè)計工作近10年，年收入在五六萬元左右，在商丘算是中等水平。但因育有兩個孩子，直到2011年才攢了30多萬元在這個小區(qū)購買了一套80多平方米兩居室的房子，今年7月剛剛?cè)胱�。李女士說，我們現(xiàn)在買的是兩室的，過幾年有了經(jīng)濟(jì)條件還要再換個大一點(diǎn)的，但感覺商丘房價三五年內(nèi)只會升不會降。
商丘市地處河南東部，是農(nóng)業(yè)大市，屬于三線城市�，F(xiàn)轄6縣1市2區(qū)和1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人口880萬，面積1.07萬平方公里。2011年5月經(jīng)河南省人民政府批準(zhǔn)建設(shè)商丘新區(qū)，總面積約198平方公里，現(xiàn)有人口38.9萬人。其規(guī)劃范圍以商丘經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、豫東綜合物流集聚區(qū)、石化園區(qū)、綜合保稅區(qū)、商丘新型食品工業(yè)示范園區(qū)發(fā)展區(qū)等為基礎(chǔ)，并適度向外拓展。而李女士所言三五年內(nèi)商丘房價將持續(xù)上漲，其新區(qū)建設(shè)便是重要原因。那么，這些被劃進(jìn)新區(qū)和正在建設(shè)的大量房產(chǎn)是否都是剛性需求，其中有著怎樣的泡沫？
空置率凸顯房地產(chǎn)泡沫向三線城市蔓延
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，許多小區(qū)白天鮮見人、晚上少亮燈。博遠(yuǎn)名宛的張先生說，包括我買的那個小區(qū)現(xiàn)在住的也就是1/10左右。博遠(yuǎn)名宛房產(chǎn)在商丘屬于中檔房產(chǎn)，2011年320多套住宅全部售完，房均價為3800元/平方米，但目前入住率一直不高。
海之畔小區(qū)，在商丘新區(qū)是一個較大的住宅小區(qū)，共有24棟住宅樓，1400余戶。據(jù)了解，該小區(qū)2008年開始建設(shè)，當(dāng)年銷售價每平方米為1000多元，但兩年后，房價就飆升到每平方3500元。小區(qū)售樓人員告訴記者，目前全部樓盤已經(jīng)售出90%以上，但入住率只有40%左右，空置率很高。
梁先生告訴記者，自己雖然從事房地產(chǎn)銷售多年，但按照現(xiàn)在每月2000多元的收入，要買一套80平方米的兩居室，至少得攢15年甚至到20年才有可能購買。所以在這些小區(qū)買房的人大多是買而不住的，而在這兒打工的年輕人，他們確實有剛性需求，但若他們沒有長期的積蓄，想在這里買套房子幾乎沒有可能。
梁先生分析，新區(qū)住宅小區(qū)出現(xiàn)高比率的空置率，已凸顯房地產(chǎn)泡沫在向三線城市蔓延。
那么，何為房地產(chǎn)泡沫呢？有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。
記者在商丘多個房產(chǎn)小區(qū)走訪后發(fā)現(xiàn)，確有不少小區(qū)存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。8月6日晚8點(diǎn)多鐘，記者在海之畔·左岸春天小區(qū)看到，大門左邊18層的高樓，僅有七八戶亮著燈；在大門口的休閑廣場上，本是居民納涼最佳的時間，卻漆黑一片見不到居民的身影。當(dāng)?shù)卦S多居民說，商丘新區(qū)也快成了“空城”。
采取措施防止空城出現(xiàn)
記者調(diào)取《商丘市房地產(chǎn)市場研究報告》發(fā)現(xiàn)，2013年4月相關(guān)機(jī)構(gòu)對該市房地產(chǎn)調(diào)查報告綜述為，商丘總體房地產(chǎn)市場發(fā)展結(jié)構(gòu)失衡，市場供應(yīng)量與消化量比例失調(diào)，整體市場開工面積遠(yuǎn)大于銷售面積。整個房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)投資、開發(fā)激增，銷售增長緩慢的不良態(tài)勢。
據(jù)介紹，2008年商丘市常住人口為92萬人，住房面積約為2300萬平方米，人均住房面積25平方米。2020年市區(qū)規(guī)劃人口為150萬人，平均每年增長4.8萬人。未來5年實現(xiàn)人均住房面積達(dá)到28.8平方米。這就是說，按照人口的增長，所需面積應(yīng)為140萬平方米左右。
但據(jù)《2012年商丘市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，商丘全年房地產(chǎn)開發(fā)投資140.37億元，比上年增長36.0%。其中，住宅投資110.46億元，增長29.8%。商品房施工面積1600.22萬平方米，增長20.5%。其中，住宅1384.35萬平方米，增長16.0%。商品房竣工面積462.47萬平方米。這些數(shù)字顯示，所建面積已經(jīng)數(shù)倍超過所需面積。
采訪中，商丘住建部門有關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，2013年仍將是商丘房產(chǎn)開發(fā)提速的一年。
據(jù)河南商丘市住建局開發(fā)管理科科長郭連德介紹，今年的開工量目前應(yīng)該能達(dá)到一百萬平方以上，2013年應(yīng)該是商丘市房地產(chǎn)市場開發(fā)最大的一年，這有幾個原因，第一個原因就是舊城改造和城鎮(zhèn)期改造以及后期改造，河南省規(guī)定的是三年，今年是最后一年，通過前兩年的醞釀準(zhǔn)備和拆遷，現(xiàn)在基本都完成了，所以說今年的開發(fā)量，按照目前的統(tǒng)計應(yīng)該在三百萬平方以上。
記者在《2012年商丘市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》中還看到，商丘全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18312元，農(nóng)民人均純收入僅6426元，比全省的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20442.62元低了2130.62元。因此，當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力不強(qiáng)，房地產(chǎn)泡沫開始顯現(xiàn)。
對此，商丘新區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們已經(jīng)注意到了這些情況，并在著手調(diào)查。
河南商東區(qū)主任陳向陽說，我們現(xiàn)在最近正在搞一個調(diào)查，就是現(xiàn)在商丘新區(qū)范圍內(nèi)，目前一共有多少人口，有多少房屋，其中在建的小區(qū)有多少個，面積有多大，入住率有多大，然后我們正在請專家進(jìn)行搞一個論證規(guī)劃，根據(jù)每年的規(guī)劃可預(yù)測，每年大約進(jìn)城人口有多少，那么我們的房屋建設(shè)面積有多大，我們要采取一定的審批措施來予以控制，防止空城現(xiàn)象出現(xiàn)。