22個月房價在同比下降，全國70個城市中唯一一個房價在連續(xù)下降的城市，房價領(lǐng)跌全國，而部分豪宅的房價與幾年前相比幾近腰斬，溫州或?qū)⒊蔀樗山墭鞘邢拶徚畹牡谝怀�。曾�?jīng)以炒房團著稱的浙江溫州的樓市，今天為何遭遇寒冬?曾經(jīng)的領(lǐng)漲，今天的領(lǐng)跌，溫州房價僅僅是個案，還是具有樣本意義?它會給中國房地產(chǎn)市場帶來什么樣的信號?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。

　　房價領(lǐng)跌全國，昔日炒房團為何會遭遇寒冬?從領(lǐng)漲到領(lǐng)跌，溫州房價是否只是個案?

　　溫州樓市一直備受矚目。鹿城廣場是溫州標志性的豪宅項目，開盤均價在4萬元左右，2011年樓市火爆時，鹿城廣場的二手房價格，曾高達每平米八九萬元，6月份，已經(jīng)跌回了開盤時的起點。

　　王輔興(溫州某房產(chǎn)中介加盟店工作人員)：鹿城廣場也叫錦玉園，當時市場高位時，掛牌價已經(jīng)將近九萬，成交據(jù)了解七萬多，七萬五以上有成交的，后來市場發(fā)生變化的時候，價格跌下來，大部分掛牌價都在五萬多，成交大概在四萬六左右，四萬二三。

　　香緹半島，京都城等項目，近來的價格也在大幅回落。

　　香緹半島小區(qū)保安：這里(香緹半島)的房子，比開盤的時候賣得便宜，開盤時這里炒到五萬多，六萬多，現(xiàn)在三萬多。

　　陳鴻(溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員)：瘋狂到什么程度?一個號，一個樓盤開盤的順序號，都可以在一個小時之內(nèi)爆炒到，價值一分錢不值的(號)，爆炒到三十萬，五十萬，甚至都有成交，那么這個市場是瘋掉了。

　　此后，房價暴漲的溫州成為了房地產(chǎn)限購的城市。2011年下半年，溫州樓市開始降溫，2012年，房價出現(xiàn)了明顯的降幅。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，溫州市唯一的5月和6月房價均同比下降的城市，2011年9月以來，溫州房價連續(xù)22個月同比下降。

　　劉戈：溫州的城市人口占比較小　樓市遠遠供大于求

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　溫州有它的特殊性，它當時漲起來和現(xiàn)在跌下來都是因為它本身房價就是建立在沙灘上，它的基礎(chǔ)不是本地經(jīng)濟的發(fā)展。要是論制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，溫州和浙江其他地方相比，無論是總量，人均，比寧波、紹興這些地方都差的很遠，它的錢來自于全世界的溫州人，所以這個錢的投機性就非常強。當他們預(yù)判到未來價格會很高的時候，那就會全部投入進來，一旦有什么信號讓信心動搖，那就做鳥獸散，它的這個特征特別的明顯。

　　其實溫州的特征是一個大農(nóng)村小城市，聽起來這個城市有九百多萬人口，是很大的一個城市，但它真正城區(qū)的那部分城市人口占的比例很低。由于海外的錢很多，所以周邊很多市鎮(zhèn)里，在農(nóng)村的宅基地里也蓋了很多房子，那些房子沒有統(tǒng)計到商品房里，其實那些房子的面積是很大的，遠遠超出了當?shù)氐男枨�。而當�(shù)氐娜丝趤碚f，這幾年基本上是百分之零點幾的增長率，所以已經(jīng)遠遠供大于求了。

　　馬光遠：房價的走勢是流動人口的走勢　而溫州人的特征是走出去

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我覺得是一個基本面全面的變化，實體經(jīng)濟本身的一個變化，中小企業(yè)因為這兩年很困難，錢很緊張，很荒;第二是房地產(chǎn)基本面的變化，供需差不多基本已經(jīng)平衡了，有房子的人在溫州非常多。按照溫州以前的限購政策，你有房就不能買房了，這樣供應(yīng)出大量的房子就沒人買，所以幾重因素導(dǎo)致現(xiàn)在連續(xù)這么長時間一直處在下跌的狀態(tài)。但我特別要強調(diào)的是，房地產(chǎn)房價的下跌絕對不是一個反�，F(xiàn)象，現(xiàn)在很多人看到溫州的房價下降好像很奇怪，如果說它的基本面，它所有的因素導(dǎo)致它跌的話，我覺得這個跌才是很正常的，反而全國這么多的城市房價一起往上漲，這才是不正常的。

　　從溫州房價本身的供需基本面來看，你現(xiàn)在如果去溫州，很少有人會告訴你，他沒有房子。我曾經(jīng)多次去溫州開會，接我的司機都有四套以上的房子。那么一般的人是一個什么樣的情況，我想就很清楚。再有，新進入的人口在大多數(shù)情況下，現(xiàn)在看中國的房價，很多城市之所以大家一直看漲，是因為未來還有很多人口進入，而溫州沒有剛需，因為該有房子的都有房了;第二，有房子的人又不讓買;第三，新進入的人口又太少，所以房價的走勢事實上是流動人口的走勢，溫州人是走出來，不是走回去。

　　聶梅生：溫州松綁限購令實際上是在刺激需求

　　(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　溫州的情況是這樣，它前期的房地產(chǎn)的供應(yīng)量是比較大的，所以銷售的速度比較慢。在為數(shù)不多的今年上半年房價下跌的城市當中，溫州是一個，它實際上是處在滯銷的情況下。它原來不許購第二套房，那么存量房就盤活不了，它只有盤活了存量房以后，才能夠使整個溫州房地產(chǎn)的一手房、二手房的存量才能夠消納、才能夠活起來。我覺得，它現(xiàn)在實際上是刺激這種需求，如果需求刺激了以后，它整個的房地產(chǎn)市場才能平穩(wěn)，并不是所有的城市都這樣，它有它的特殊性。第二，溫州在房地產(chǎn)如果積壓了這么大量的問題，那么它必須去解決，不解決的話，對它整個經(jīng)濟的發(fā)展是不利的。因為大量的資金壓在這個地方，必須使它活起來，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資能夠傳導(dǎo)到需求，但這種辦法并不是全國所有的城市都有的。

　　劉戈：北京的限購政策實際上留了一個大缺口　不像溫州徹底和堅決

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　溫州的房子更多的是用來投資的，它就是一個投資品，所以這種投資品的特性就決定了它受外界風吹草動的影響特別嚴重。從2008年7月到現(xiàn)在，溫州房價的頂峰在2011年4月份，而在2011年3月14號，溫州出了限購令的細則，也就是從這一天開始，不論是溫州的戶籍人口，還是外來人口，只能再買一套房子，是全國最嚴格的限購政策。有了這個政策以后，由于它本身就是一個投機性非常強的市場，所以立竿見影，那上就下跌，在半年的時間里下降了將近30%，現(xiàn)在基本上處在一個比較平緩的區(qū)間里面。再有，溫州的限購政策當時比國務(wù)院要求的更嚴厲，因為它當時漲的太快了，所以它有點矯枉過正，所以這個限購令打的很準。

　　我們再看北京，我們把北京和溫州兩個城市的房價曲線疊加起來，北京在2010年5月份采取了限購政策，當時在半年以內(nèi)房價有所下跌，之后慢慢地回升，北京為什么沒有像溫州這樣的下跌?一方面，它可能有其他一些更綜合的因素，但是是不是北京的限購政策實際上一直留了一個大的缺口?就是說北京市民可以買兩套，也就是說它的限購政策不像溫州這么徹底，不像溫州這么堅決。

　　馬光遠：禁令三令五申　部分地方政府仍存僥幸心理

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　這個轉(zhuǎn)折點可以從兩個角度去看，一個是限購等于把有購買能力的人的購房，房子跟錢給切開了;第二，2011年，溫州的中小企業(yè)，包括民間借貸出了很大的問題，錢跟錢之間擠壓，擠壓的結(jié)果是，造成一個踩踏效應(yīng)，最受傷的除了中小企業(yè)以外，就是房地產(chǎn)。我們現(xiàn)在看到，這個市場盡管從三萬已經(jīng)掉到兩萬多，但是兩萬二的房價在全國仍然能夠排進前十。也就是說，從城市面貌和發(fā)展狀況來講，溫州我真的不敢恭維，兩萬二的房價仍然是比較高的。

　　以前溫州的限購政策現(xiàn)在從全國來看，從政策的正當性來看，我覺得是矯枉過正，大家買一套，比如有一些改善性的需求就根本沒法買。那么北京跟溫州真的不一樣，北京未來整個的預(yù)期都不一樣，因為它是首都，而且很多人講未來的流動人口還有多少多少會進入北京。我覺得溫州之前的限購政策本身既然矯枉過正的話，政策隨時糾正都是可以的，而且我認為現(xiàn)在溫州這么一個市場，我一直強調(diào)它是一個正常的市場，它跟北京不一樣。既然正常，比如說供需平衡，有一部分的人在投資、投機，那么在這種情況下，這個市場既然正常了，你為什么還要限購?

　　劉戈：房價趨穩(wěn)之后　也就是限購政策退出之際

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　其實當時大家理解的所謂限購都是一個暫時性的政策，包括溫州政府自己也解釋，為什么當時我們定的這么嚴?是因為我們認為可能就是幾個月的事，現(xiàn)在因為已經(jīng)堅持這么長時間了，我們實在堅持不下去了。也就是說，它因為當時漲的太瘋了，所以對一下把自己綁的太緊了。我基本上同意，溫州供求的這個平衡，在這幾年的房價走勢圖上，我們看到溫州的這根曲線上去以后，然后下來平著走了很長時間了，而北京的曲線一直在往上走，所以什么時候它也走平了以后，那也就是它的限購政策該退出的時候了。

　　限購本質(zhì)上就是一個階段性的政策，但是這個階段有多長?像馬老師剛才得出來的一個結(jié)論，像溫州這樣的城市，可能當時的政策定過嚴，所以顯得效果非常的明顯，那么達到了平衡，這退燒藥吃了，然后燒退了，那后面就進入到正常程序�，F(xiàn)在哪個城市先把燒退下來，那哪個城市就可以先退出，退出來以后也不能完事大吉，后面其他的一些稅費和政策也跟上、銜接上，那么我們就回到一個正常狀態(tài)。

　　馬光遠：限購應(yīng)該堅持到供需基本平衡為止

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　現(xiàn)在整個房地產(chǎn)市場已經(jīng)在分化，全國性的一刀切的限購政策已經(jīng)沒有必要。因為有些城市肯定是松綁，這是毫無疑問的。比如說溫州的松綁導(dǎo)致北京出現(xiàn)松綁的話，那么北京一定要警惕。因為對北京來講，這兩個市場完全不一樣，北京需求跟供應(yīng)還沒有平衡，需求量很大，供應(yīng)仍然跟不上，但溫州的供需已經(jīng)平衡，價格規(guī)律是主要的規(guī)律。溫州這個市場本身，我覺得維持限購根本沒必要，那么把限購取消掉以后，趕快上房產(chǎn)稅，趕快上別的政策。

　　我不認為溫州是特例，因為全國的房地產(chǎn)市場都是不一樣的，該限購的一定限購。比如說北京，我認為還應(yīng)該堅持，堅持到什么時候為止?供需基本平衡為止，但是溫州已經(jīng)平衡了，就沒必要了，它這個市場我認為是很健康的。平衡就是看基本供需，就是溫州無論是存量房，還是增量房，還是庫存，基本上已經(jīng)供應(yīng)都大于需求了。

　　馬光遠：限購不應(yīng)全國一刀切 必須上制度性的長效機制　這樣未來我們將不會再談及調(diào)控

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我想全國的房地產(chǎn)市場未來整個政策最起碼有兩個特點，第一，因地而制宜，不同地方的房價背后邏輯不同，不要搞全國一刀切的政策;第二，都必須上制度性的長效機制，這幾年我們搞房產(chǎn)稅的試點，最好的地方應(yīng)該是溫州，這個市場本身漲漲跌跌，整個供需很平衡，又有很多錢，市場又很活躍，在這個地方不搞房產(chǎn)稅在什么地方搞房產(chǎn)稅?做長效機制，它應(yīng)該搞試點。就是你要真正退出限購的話，那么你上房產(chǎn)稅，我想溫州市政府肯定會同意的，所以未來整個市場的調(diào)控，我們以后可能談到房地產(chǎn)的話，不會談到調(diào)控兩個字……