隨著時(shí)間推移，大量城市商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后面臨維修和更新改造，房屋維修資金的使用需求日益凸顯。多位受訪者認(rèn)為，有關(guān)部門應(yīng)以培育業(yè)主組織、簡化相關(guān)程序、靈活使用方式為抓手，暢通房屋維修資金使用。另一方面，應(yīng)著眼長遠(yuǎn)培育業(yè)主住房消費(fèi)理念，研究房屋維修資金續(xù)交辦法。
房屋維修資金“存量大使用難”
天津市自2003年以來提出建立房屋維修資金統(tǒng)一管理制度，通過不斷健全各項(xiàng)法規(guī)政策，采取規(guī)范、公開、透明的程序監(jiān)控，目前已初步建立起房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修保障體系。
記者采訪了解到，目前天津市房屋維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)以房屋總價(jià)格2%—2.5%的比例收取，并采取與房產(chǎn)權(quán)證“捆綁”辦理的措施確保資金歸集。
天津市房屋維修資金管理中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月底，天津市累計(jì)建立了商品房維修資金189億元，其中已出保修期的商品房維修資金68億元。目前，該市累計(jì)使用維修資金約2.24億元，占已出保修期項(xiàng)目歸集金額的3.29%。
天津市房屋維修資金管理中心主任張俊梅認(rèn)為，造成房屋維修資金“存量大、使用難”的原因在于：
一是申請主體缺位，業(yè)主“確認(rèn)難”�！短旖蚴形飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)“組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施”，由于業(yè)委會是一個(gè)較松散的群眾性自治組織，往往難以履行上述職責(zé)，于是選擇交由物業(yè)企業(yè)代其行使職責(zé)，但多數(shù)業(yè)主對物業(yè)企業(yè)入戶組織業(yè)主書面確認(rèn)存在芥蒂之心，導(dǎo)致確認(rèn)不成功者居多。
二是業(yè)主對建筑物共有部分承擔(dān)義務(wù)的意識欠缺。按照《物權(quán)法》、國務(wù)院和天津《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，籌集和使用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)經(jīng)“雙2/3”以上業(yè)主同意，即須經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物面積2/3以上且占相關(guān)人數(shù)2/3以上的業(yè)主書面同意。由于業(yè)主存在“事不關(guān)己”的心態(tài)，因此常出現(xiàn)“屋頂漏雨樓下居民不配合；電梯出現(xiàn)故障低層業(yè)主不掏錢；下水管道堵塞跑冒上層住戶不維修”等公共意識淡薄、影響專項(xiàng)維修資金申請使用的問題。
培育業(yè)主組織 暢通資金使用
對于房屋維修資金“使用難”的情況，有關(guān)專家和主管部門建議，培育住宅小區(qū)業(yè)主組織，代表業(yè)主權(quán)責(zé)、切實(shí)行使職能。與此同時(shí)，主管部門應(yīng)不斷提升服務(wù)水平，簡化資金申請手續(xù)，建立撥付維修資金快速通道，并靈活資金使用方式。
天津市社科院社會學(xué)研究所所長張寶義認(rèn)為，加強(qiáng)維修基金使用管理，當(dāng)務(wù)之急是推進(jìn)小區(qū)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會是維修基金持有和管理的主體，不僅便于使用好這筆錢，也有利于更好地監(jiān)督物業(yè)工作。有關(guān)部門應(yīng)該幫助成立業(yè)主大會，解決維修基金的落地問題，幫助小區(qū)自治和自我管理，減小行政壓力和行政風(fēng)險(xiǎn)。
受訪者認(rèn)為，無論從目前還是未來看，“三分之二簽字”的瓶頸將始終困擾著房屋維修資金的暢通支取、發(fā)揮作用。突破這一瓶頸，需要大力培育廣大業(yè)主的公共意識。
在明確某項(xiàng)維修基金支取申請的合理性后，主管部門宜不斷簡化維修資金提取的手續(xù)、提高服務(wù)水平。記者從天津市房屋維修資金管理中心了解到，目前天津市維修資金使用涉及六個(gè)環(huán)節(jié)，包括制訂方案、業(yè)主確認(rèn)、辦理備案、開戶劃款、竣工驗(yàn)收、決算核減。經(jīng)研究，天津市區(qū)兩級房管部門主動縮短辦件時(shí)限，建立撥付維修資金的快速通道。
此外，靈活基金使用方式，滿足房屋維修“應(yīng)急臨�！辟Y金需求。據(jù)張俊梅介紹，2010年4月，天津市出臺《天津市房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金管理辦法》，從天津市房屋專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一管理產(chǎn)生的增值資金中結(jié)轉(zhuǎn)的資金，用于已建立房屋專項(xiàng)維修資金的物業(yè)項(xiàng)目共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用、危及人身安全等緊急情況和無法界定受益人時(shí)的維修。
該維修資金的申請方式是，業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主意見，以書面形式向項(xiàng)目所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局提出申請，此舉避免了“三分之二簽字”的工作瓶頸，有效緩解了特殊情況下住宅小區(qū)的維修需求，且并未侵害到維修資金所有權(quán)人的利益，便于繳費(fèi)人接受。
宣傳消費(fèi)觀念 研究續(xù)交辦法
“房屋維修資金是房子的養(yǎng)老金，用以保障房屋未來數(shù)十年的使用質(zhì)量。目前全國多城市約占房款總額2%的首期繳納水平并不足以保障房屋的長期維護(hù)�！碧旖蚴蟹课菥S修資金管理中心副主任左玉春稱，有研究表明，房屋壽命期限內(nèi)的全部維護(hù)費(fèi)用，實(shí)際上將超過房屋銷售總價(jià)。
主管部門分析稱，全國不少城市房屋維修資金約1%的使用率看起來顯低，但從住宅房屋使用周期看，目前大量商品住宅處于前期階段，1%的使用水平屬于正常。從長遠(yuǎn)看，目前房屋維修資金“首期”交納費(fèi)用明顯不足，未來仍需研究房屋維修資金的續(xù)繳對策。
有關(guān)專家認(rèn)為，從我國房地產(chǎn)市場、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程分析，再過5年到10年，國內(nèi)多數(shù)城市的大量小區(qū)都將面臨設(shè)備老化更換的問題，且房屋已不再由開發(fā)商維護(hù)，政府管理的專項(xiàng)維修資金屆時(shí)將集中面臨支取需求，到時(shí)候若還沒有成熟的解決方案將引起連鎖負(fù)面反應(yīng)。
受訪者建議，在引導(dǎo)業(yè)主在提高維權(quán)意識的基礎(chǔ)上，一方面培養(yǎng)其自覺養(yǎng)護(hù)公共設(shè)施的意識，更重要的是，逐步培養(yǎng)業(yè)主理性的住房消費(fèi)觀念。
“應(yīng)選取典型維修資金使用案例加強(qiáng)宣傳，使業(yè)主加深對房屋維修資金需求整體情況的了解。有關(guān)部門應(yīng)加快研究房屋維修資金續(xù)交辦法，緩解資金供需矛盾�！睆埧∶氛f。