近日，溫州發(fā)布了《農村產權交易管理暫行辦法》，包括農村土地承包經營權、農村房屋所有權等12類的農村產權，將可以進行交易。那么，農村是不是將來可以蓋商品房了?而就在昨天，中國指數研究院發(fā)布數據，一百個城市新房均價連續(xù)15個月環(huán)比上漲。那么，土地市場的新動向，是否會對城市的房價帶來新變數?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員全國工商聯房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生、著名財經評論張鴻共同評論。

　　新政是水，溫州成為農村產權交易的聚焦點。房價新數據出爐，一百個城市新房均價15個月環(huán)比上漲。農村土地城市商品房，新動向引發(fā)哪些新猜想?

　　溫州市近日發(fā)布了《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》。自10月1日起，包括農村土地承包經營權、依法可以交易的農村房屋所有權、依法可以交易的農村集體經營性建設用地使用權等12類農村產權，將可以通過溫州市農村產權服務中心進行交易。為此，溫州市專門成立了農村產權交易管委會，負責管理農村產權交易市場。

　　溫州的暫行辦法，因涉及農村房屋所有權，農村集體產權等關鍵詞而引起廣泛關注。根據溫州市政府的解讀，農房交易只限于本村居民之間進行，農房可以在縣域內抵押貸款，涉及處置不良抵押的農房，可在縣域范圍內置換交易。換句話說，城里人想到農村買小產權房依然沒有法規(guī)的支持。

　　鄒挺騫(溫州市中級人民法院民四庭庭長)：(農房在)農村集體經濟組織成員之間可以流轉，非農村集體經濟組織成員(就不能)。比如說，城市居民去買農民房，在現有政策范圍內，是有障礙的。

　　聶梅生：溫州的新政策走出了市場化的第一步

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　我覺得溫州這件事情意義很重大，首先在農村建立了產權交易的機構，有序的這一個平臺。比如城里邊的二手房交易，它也是二手房的機構進行的，所以有了很多的連鎖店，同時也出現了很多大型的企業(yè)來做這個事，所以我覺得這就是市場化的第一步。市場化必須有一個主體，也就說要有企業(yè)來進行交易。那么這種機構的成立使農村的這塊產權交易的平臺建立起來以后，使這塊盤活，而不是個體對個體的交易，是通過一個交易平臺或者機構進行交易。我想這個意義遠遠大于它到底交易了什么，以及在什么樣的法律框架之下交易。

　　我覺得它的意義就是這一小步，因這個政策出臺的時點很重要。正好是在三中全會馬上要召開之前，同時整個中國的城鎮(zhèn)化需要破局，房地產下一步的長效的調控需要破局，這里面都牽扯到農村的產權的問題，土地的、農村的建設用地怎么能夠和城里的這一部分?國家的建設用地能不能做到像十六大、十八大都提到過的同地、同權、同價?這是一個長遠的目標。但是目標你必須一步一步地走，走出了這一步，能夠在交易平臺上來進行產權交易，使它能夠有價值，形成了一定的市場。這個價值它形成了一小塊的市場，哪怕這塊市場還是在現有框架下，在村里面交易，但畢竟它形成了一個市場。市場化的機制是會逐漸發(fā)展的，所以隨著第一步如果成功了，會總結經驗、會推廣。如果這里存在什么問題，比如關于土地證等等疑難問題，會對我們現行的法律法規(guī)提出很有效的一些建議，使之能夠繼續(xù)向前走。

　　張鴻：溫州的新政策在法律上并沒有突破

　　(《央視財經評論》評論員)

　　我覺得這個事兒本來是一個農村的事兒，但是被我們城里人樂觀地解讀了。其實在我看來，它的突破意義并沒有那么大。第一，這種農村產權交易所在中國已經不是第一家了，2008年的時候成都就有了。2009年，武漢有了，湖北的鄂州有了，2010年，杭州、北京有了。這些交易中心交易的東西基本上就是這些，決大多數也都有農村房屋的交易，這個是城里人最看重的。但溫州寫得非常明確，說依法可交易的農村房屋所有權。就是說在法律上其實是沒有突破的。

　　我們一直說城鄉(xiāng)二元制，土地是二元的，就是城鄉(xiāng)之間的墻沒有�，F在就是說縣域內不叫交易，比如說一個農民拿自己的房屋在銀行做了抵押，然后他還不起了，這個房屋就歸銀行了，銀行要把它拍賣掉。那不光是本村的人可以參加，全縣里的農民可以參與它的處置。這個政策在2007年的時候，溫州市的國土部門和法院就已經出臺了相關的政策，說這個縣域內的農民就可以參與。

　　董文立：我國的法律沒有明文規(guī)定農房不可以交易

　　(溫州市農村產權服務中心總經理)

　　在這里頭，我關注到目前全國媒體的一個概念，就說溫州農房可上市交易。從我所了解到的，目前國內的法律當中是沒有禁止或者說沒有明文規(guī)定農房是不可以交易的，更多的一個概念就是因為農房是建立在宅基地上，宅基地是屬于集體所有的土地。在土地法當中，說集體所有的土地是不得出讓、轉讓或者出租。我們也很詳細地了解了土地法的有關規(guī)定。它里頭規(guī)定了，農民的基地所有使用權不得出讓，這里是一個分號，轉讓或者是出租用于非農業(yè)建設。事實上，土地法的初衷是為了保護農業(yè)用地，但宅基地本身就是建設用地。之前，溫州的中院出臺了一個飛進農村金融改革的二十條，當中就很明確的為農房做了一個司法上面的解釋，或者說是保障。就是說，凡是合法的農村集體土地房屋上的轉讓，它是嚴格按照法律關于合乎效率的規(guī)定執(zhí)行，是不輕易宣告農村房屋買賣合同無效的。

　　張鴻：如果小產權房能上市交易 供應量將大大增加

　　(《央視財經評論》評論員)

　　為什么城里人愿意樂觀地解讀這樣的政策?他就覺得，如果讓農民的土地都上市交易，如果讓那些小產權房能賣的話，那供應量多大呀!所以如果土地政策一旦有突破，比如說溫州如果有突破，大家當然希望突破。如果不光是農民買，城里人也可以買的話，多好啊!

　　如果這一旦突破，它其實意味著整個小產權房在某種程度上面臨著合法的趨勢。當然未來一定要解決這個問題，但是今天我們面臨法律的障礙，所以我們今天其實希望盼著溫州的突破。其實我們等的是什么呢?就在法律還沒有完全突破的二元制的土地兩種性質的情況下，我們盼望著一個小港村的出現。如果說它的突破在法律的限制之內，然后我們又看到了未來解決的一個趨勢，那該多好!我覺得這是城里人樂觀誤讀的一個非常重要的心理基礎。

　　聶梅生：如果地價不能平抑 房價是下不來的

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　我覺得應該能夠看得到未來的方向，畢竟中國的城鎮(zhèn)化最終的目標，還是要解決城市和農村二元經濟的問題。如果這個問題不解決，那么中國下一步發(fā)展的障礙、瓶頸就在這個地方。在城鎮(zhèn)化過程當中，土地和戶籍的問題是兩個攔路虎，一定要解決。我們現在看到的所有的文件的前面，包括溫州這個，都有一個依法，依的這個法也是人定的，那么根據不同的發(fā)展階段，不同的經濟發(fā)展目標，實際上這一塊兒應該重新考量的。也就是說我們叫做改革，就扯到經濟體制改革和整個社會下一步的改革問題。如果這個改革問題的突破，那么最后就是體現依法的法，依一個新的法，一個改革以后的法。

　　房價當中兩個最重要的因素就是地根、銀根。關于銀根，最近關于金融體制改革的力度已經非常大了，尤其是上海這些金融實驗區(qū)的出現，很多原來的依法都變成暫時不依那個法了。溫州這個事情是一個小小的開始，地根和銀根的問題，銀根應該是先走一步，而地根是可期待的。如果這個問題不解決，房價是解決不了的。因為它最重要的這兩個制約條件，就是地根和銀根，如果土地價格永遠招牌掛的飛漲，又沒有新的供應出來，如果土地不能平抑，房價是下不來的。

　　我覺得溫州這件事總是要變的，因為比如重慶、成都，還有一些地方已經開始做試點。據我了解，很多地方在城鎮(zhèn)化的問題上，都提到要解決農村和城市二元制的問題，土地問題要解決，所以我想溫州這件事情是應運而生的。

　　聶梅生：今年年底 房價上漲的壓力仍然存在

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　今年的房價，或者說是投資和房地產的各項指標、交易量、交易額都在這一輪調控當中的最高點。從1月份到7月份，最讓大家揪心的就是，我們有一個房價的調控目標，就是房價的漲幅不能高于GDP，不能高于人均收入。但是從1月份到7月份，所有的數據都表明高了。就算現在漲幅逐漸的在下降，但是在1到7月份仍然是有9.5的漲幅，但今年的GDP到不了9.5吧?就是說明還是有壓力的。當然后面的壓力還更大，因為大家都大眼瞪小眼的看金九銀十，因為每年到這時候就要年底了，要出手，所以上漲的壓力是存在的。

　　另外一方面，我們可以看到住宅的這方面的漲幅比全國的商品房的漲幅要高，中國指數研究院出來的是新建商品住宅。住宅漲幅為什么高?，因為這個百城受其中幾個權重城市的帶動非常大。比如說北上廣深，因為它本來的房價就在2萬以上，它漲個百分之多少，和其他城市房價上漲的影響是不一樣的，所以住宅的漲幅就更大一些。如果按照整個中國的商品房的平均房價，它漲幅是在下降的，也就是把全部的商業(yè)地產都放進去。

　　張鴻：限購政策不要再追求史上最嚴 而應是盡量做到合理

　　(《央視財經評論》評論員)

　　鄭州的限購政策號稱史上最嚴，但其實他原來的政策是史上最不嚴的。就是說，如果你想買房的話，只要在當地居住一年，拿到居住證，就可以買房了�，F在改成三年了，所以對他們來說是史上最嚴了。但是我們橫向對比一下，北京才叫史上最嚴，你得納稅五年，然后還有20%的稅，這在全國其他地方都沒執(zhí)行。但是北京的房價下來了嗎?所以我們在尋找一個就是史上最嚴的時候，我們不如找另外一條路，我們能不能找到史上最合理的?

　　其實，房地產問題就是土地問題和金融問題。我們現在看到金融已經在改革。那么現在土地問題怎么改，我們現在土地問題面臨著什么?面臨的是農民在宅基地上蓋的房子是不可以抵押的，那能不能松動一下?還有，哪怕我已經城是里人了，但是我的這個土地叫集體土地，我在這里蓋的房子，不可以賣給我鄰居，我只能賣給我本村的人。那我們能不能在土地政策上放松一點呢?

　　聶梅生：溫州的土地新政策并不意味著放松

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　我們注意到最近地方政府關于當地的房地產的調控，或者說它的政策有了更多的話語權。不像是以前動不動就喊停。第二個就是問責，現在沒有這兩個字了，所以有些地方可能原來的限購政策定得不盡合理，比如像鄭州就變成三年了。其實溫州這件事，我看了以后，我覺得并不見得就是像大家反映得是怎么放松……