昨天，上海、蘇州、杭州三地分別有土地出讓。其中，上海徐家匯中心地塊的競(jìng)拍價(jià)成為了有史以來全國(guó)成交總價(jià)排名第二的土地。買了地的企業(yè)信心滿滿。那么，房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?土地市場(chǎng)為什么會(huì)有新一輪的爆發(fā)?熱點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)看漲，買房到底該不該出手?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評(píng)論。
新鴻基217億拿地，上海徐家匯地塊再創(chuàng)年內(nèi)競(jìng)價(jià)新高。土地市場(chǎng)為何迎來新一撥爆發(fā)?房?jī)r(jià)看漲，賣方該不該出手?
徐家匯中心地塊位于上海成熟商圈徐家匯核心地帶，緊臨港匯廣場(chǎng)，起拍價(jià)175億元。經(jīng)過178輪競(jìng)價(jià)后，香港新鴻基地產(chǎn)以217.7億元的價(jià)格，摘得徐家匯中心地塊，創(chuàng)造了上海土地總價(jià)的新高。
鄧緯聰(新鴻基發(fā)展中國(guó)有限公司董事)：如果不滿意的話，我就不會(huì)喊這個(gè)價(jià)了。
在上海新地王誕生之后，杭州的華家池地塊以136.73億元成為當(dāng)?shù)匦碌目們r(jià)地王。而蘇州的金雞湖地王則以15150元/平方米的價(jià)格刷新當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)記錄，長(zhǎng)三角一天就拍出了三個(gè)地王。
而在9月4日的北京，一塊位于東三環(huán)的農(nóng)展館地塊，競(jìng)拍經(jīng)過了69輪的激烈舉牌競(jìng)爭(zhēng)以后，最后開發(fā)商融創(chuàng)中國(guó)以21億元的土地價(jià)格和27.8萬平方米的醫(yī)院建設(shè)面積奪得了農(nóng)展館地塊。業(yè)內(nèi)人士分析，開發(fā)商將來建設(shè)的豪宅產(chǎn)品，建成的成本價(jià)會(huì)在每平方米10萬元左右，而售價(jià)恐怕會(huì)達(dá)到15萬元。
近來，在北京、廣州、南京等城市頻頻出現(xiàn)日光盤。對(duì)于房?jī)r(jià)飆漲態(tài)勢(shì)，一方面有人看多，一方面有人看空。華人首富李嘉誠(chéng)在近期逆勢(shì)而動(dòng)。8月29日，李嘉誠(chéng)旗下公司長(zhǎng)實(shí)、和黃將各自持有的廣州西城都會(huì)廣場(chǎng)各50%股權(quán)出手，總交易金額達(dá)到30.3億港元。萬科掌舵人王石，在微博上提醒，“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了”。
張鴻：開發(fā)商看到了土地的稀缺 所以在趕緊補(bǔ)倉(cāng)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
對(duì)于地王的出現(xiàn)，我們今天應(yīng)該已經(jīng)麻木了吧!我記得7月份的時(shí)候也有地王日，5月份的時(shí)候，廣州、深圳、珠海這些地方都已經(jīng)刷新地王了，所以今年很可能是地王年。你已經(jīng)很難發(fā)現(xiàn)，一線、二線城市今年的地王沒有被刷新的了。
如果我們從供應(yīng)的角度來說，4月16號(hào)其實(shí)是一個(gè)非常重要的點(diǎn)，那一天國(guó)土部公布了2013年商品房用地的2013年的計(jì)劃，這個(gè)計(jì)劃顯示，今年的用地推出的計(jì)劃是相當(dāng)于過去五年平均量的1.5倍，那么2008年、2009年就非常低，所以仔細(xì)算的話，今年商品房的用地，尤其住宅用地計(jì)劃其實(shí)是連續(xù)三年下跌。像北京、上海這種地方又要求保障房要占比高一點(diǎn)，所以在這個(gè)時(shí)候，你就覺得僧多粥少、狼多肉少，再加上上半年開發(fā)商房子賣得快，不缺錢，所以他得補(bǔ)點(diǎn)兒倉(cāng)。從商家的周期來講，它其實(shí)第一看到了稀缺，第二就是趕緊得進(jìn)點(diǎn)兒貨。
馬光遠(yuǎn)：放出地王的主動(dòng)權(quán)在地方政府手里
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在北京和長(zhǎng)三角一帶出現(xiàn)的三個(gè)地王，都是好地塊。以前都是囤著的，為什么選擇在這個(gè)時(shí)候放出地王來?這是非常耐人尋味的。因?yàn)榈赝醣旧�，一個(gè)是有市場(chǎng)，有需求，在這個(gè)時(shí)候放出來以后，那么溢價(jià)率比較高�，F(xiàn)在從這幾個(gè)地王本身來看，溢價(jià)率都是相當(dāng)不錯(cuò)的，而且放出的主動(dòng)權(quán)還是在地方政府。也就是說，一方面這個(gè)市場(chǎng)有很大的需求，資金量比較大。另一方面，地方政府又放好地。
我們知道這個(gè)地，現(xiàn)在控制的是很嚴(yán)的。就像打牌的一樣，你什么時(shí)候放大貓?這個(gè)時(shí)候?yàn)槭裁匆龃筘?就是你盤算了很長(zhǎng)時(shí)間，你最后發(fā)現(xiàn)人家打牌的時(shí)候仍然能出大貓，而且出這個(gè)大貓的人是怎么想的?我覺得這比市場(chǎng)本身的猜測(cè)可能要更加有意思。
到政府這個(gè)層面去分析，現(xiàn)在因?yàn)榇蠹叶荚诓┺模驗(yàn)檎弥@塊地，那我什么時(shí)候把這塊地放出來，我也有一個(gè)利益最大化的這種考慮，也要選擇時(shí)機(jī)。今年馬上要所謂的金九銀十了，這個(gè)熱度能不能持續(xù)下去?事實(shí)上，市場(chǎng)目前出現(xiàn)了一個(gè)分歧，那在出了分歧的情況下，你必須再給它打一股氣，所以現(xiàn)在大家紛紛的出地王，是不是有打氣的這種可能，把這個(gè)熱度再推下去。因?yàn)槊磕甑哪甑椎酱汗?jié)前后是房地產(chǎn)的低迷期。如果在這個(gè)低迷期里邊，政策的變化非常大，因?yàn)閮蓵?huì)馬上就要開了，人大代表、政協(xié)委員關(guān)于高房?jī)r(jià)又要提意見。所以在這種情況下，你的這種氣跟未來的政策的不確定性，怎么進(jìn)行博弈，我覺得非常有意思。
張鴻：地王其實(shí)是地方政府放出來的 地方政府在其中獲益特別大
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們看到的其實(shí)是信心，就是開發(fā)商是有信心的。北京的這個(gè)，拿地的開發(fā)商就說，我們十幾萬是絕對(duì)能賣出去的，因?yàn)檗r(nóng)展館本來這是黃金地帶，又準(zhǔn)備建豪宅項(xiàng)目。所以開發(fā)商說，12萬到15萬是絕對(duì)能賣的，然后需求又這么大，很多人又覺得等不急了。一個(gè)是開發(fā)商買地，他覺得等不急了。一個(gè)是越來越多的人在這種情況下覺得，如果我能出手的話，一定要出手買房。
地王其實(shí)是放出來的，就是說地方政府在這里面獲益特別大。所以我們就很難判斷，到底是放這塊地王，還是放那塊地王?這背后到底是一個(gè)什么樣的邏輯?那開發(fā)商可能和地方政府的邏輯是一樣的，就是我們現(xiàn)在要搶占還不知道未來政策是什么樣的前提下。我們趕緊把這個(gè)事兒弄完了。所以今年上半年，這一次地王出來以后，北京今年的土地出讓金已經(jīng)突破了1千億，去年才600多億，上海也突破了1千億，幾乎所有的這些城市都已經(jīng)超過去年全年的目標(biāo)了。連續(xù)幾年，尤其是一線城市，土地的供應(yīng)的完成量都只在60%到70%，就是我根本就不用完成，就已經(jīng)落袋為安了，錢已經(jīng)夠了。
開發(fā)商會(huì)去判斷地方政府對(duì)未來的一個(gè)想法，然后會(huì)傳導(dǎo)給我們買房、賣房的。比如說賣二手房的，你本來準(zhǔn)備賣五萬，突然一看地面價(jià)、樓面價(jià)就已經(jīng)73000了，趕緊給中介打電話說，撤吧，不賣了。
馬光遠(yuǎn)：地王對(duì)大家心理層面造成巨大沖擊 處于一種焦慮的狀態(tài)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
這樣的房子是給有錢人建的。那么這個(gè)有錢人肯定現(xiàn)在是有房子的。如果他要買的話，他在政策層面要突破，否則這個(gè)房子建給誰(shuí)?第二，這是一個(gè)個(gè)案，這個(gè)地可能就這么一塊了，這樣的價(jià)格可能到現(xiàn)在為止也就是它，但是它給大家造成的預(yù)期是什么?嚇?biāo)廊肆恕Ｄ憧词畮兹f的樓盤馬上就要住了，你現(xiàn)在還不搶，你干什么?這種預(yù)期本身對(duì)市場(chǎng)的危害是非常大的。所以我們現(xiàn)在看到，有各種各樣聲音，比如王石說我看李嘉誠(chéng)在退出，你們一定要注意。但是誰(shuí)也禁不住地王對(duì)大家心理層面的這種沖擊，這種被焦慮的狀態(tài)。
這幾天我還看到一個(gè)消息，說中國(guó)普遍的在賣地，不斷地出地王。再有微軟收購(gòu)了諾基亞，諾基亞是賣了72億美金，72億美金折過來以后差不多是400多億人民幣，恰好等于長(zhǎng)三角的三個(gè)地王。所以有人當(dāng)時(shí)問我，你覺得諾基亞賣的便宜，還是貴?我現(xiàn)在我覺得從中國(guó)的地王去講，諾基亞太便宜了，這么一個(gè)國(guó)際化的品牌，一個(gè)當(dāng)年手機(jī)市場(chǎng)的王者最后僅僅賣了72個(gè)億，所以中國(guó)是有錢的。
張鴻：中國(guó)的地方政府被房?jī)r(jià)綁的太厲害了
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
市場(chǎng)上其實(shí)一直是兩種聲音都有的，那現(xiàn)在大家其實(shí)集中李嘉誠(chéng)在賣樓，可能他不看好了。然后王石經(jīng)常會(huì)在關(guān)鍵的時(shí)候發(fā)表意見，他說李嘉誠(chéng)的這個(gè)行為，大家要小心了。
在我看來，有幾個(gè)應(yīng)該小心的。一個(gè)是中國(guó)的地方政府要小心，因?yàn)槟憧赡鼙环績(jī)r(jià)綁的太厲害了。昨天，國(guó)務(wù)院參事夏斌提到說，地方債的審計(jì)結(jié)果一定是驚人的，很多個(gè)別的地方政府甚至要賣樓還債，這是我們國(guó)家的風(fēng)險(xiǎn)。還有一個(gè)也是國(guó)家的風(fēng)險(xiǎn)，就是金融風(fēng)險(xiǎn)，所以王石的這個(gè)提醒不光是給買房者的，也不光是給開發(fā)商的。
馬光遠(yuǎn)：有些大牛已經(jīng)開始做空 大家要小心點(diǎn)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
一方面在熱鬧繁華喧囂的下面，你一定要看到暗流洶涌，而且這種暗流的調(diào)子越來越多。以前是有人在看空，現(xiàn)在你發(fā)現(xiàn)有些大牛已經(jīng)開始做空了，那么如果出現(xiàn)這樣的調(diào)子，并且政策層面不斷的對(duì)未來整個(gè)房?jī)r(jià)，對(duì)未來整個(gè)房地產(chǎn)的基本面有影響的話，我同意王石的三個(gè)字小心點(diǎn)。
張雄：地王有成功的 也有失敗的
(全國(guó)經(jīng)濟(jì)哲學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
地王的出現(xiàn)也有成功，也有失敗的。幾年前上海一個(gè)非常看好的新江灣城，當(dāng)時(shí)也是地王拿地，每平米在35000元左右，但是現(xiàn)在看來，這個(gè)房子出售在市場(chǎng)上并不怎么被認(rèn)可，房屋的標(biāo)價(jià)在7萬、8萬，買的人很少。所以應(yīng)該把自己心態(tài)調(diào)整好，要始終感覺到，它(房子)是一個(gè)商品，它是一個(gè)靠市場(chǎng)供求關(guān)系支配的商品價(jià)格，所以漲和跌都是正常的。