中介放大供需矛盾哄抬價格成背后推手
日前，北京市統(tǒng)計局發(fā)布8月居民消費水平數(shù)據(jù)顯示，住房租金環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.9%，連續(xù)44個月上漲。與此同時，廣州市統(tǒng)計局公布的8月數(shù)據(jù)顯示，住房租金連續(xù)47個月上漲，深圳更是已連漲50個月。不斷上漲的房租，迫使蝸居大城市的“夾心層”人群不停換房，一步步遠(yuǎn)離城市中心地帶，甚至被迫逃離已經(jīng)打拼多年的北上廣。
對此，專家指出，市場化程度較高的租房市場，除租房需求源源不斷在支撐租金上漲外，還受房價、地價、中介等相關(guān)利益體鏈條影響。尤其是中介壟斷房源放大供需矛盾，哄抬價格是背后一大推手。專家建議，地方政府在堅持商品房市場調(diào)控的同時，對租房市場加強管控，盤活存量，增加供應(yīng)，最大程度降低相關(guān)利益鏈對租金價格的擾動。
困境 “夾心層”夢斷高房租
位于北京三環(huán)邊魏公村小區(qū)的一套不到45平方米的兩居室，其中一間臥室面積不足8平方米，從門口望去，右邊靠墻放著一張單人床，左邊則是一張上下床鋪，中間的地上還鋪著涼席。小張說，這間房是他和其他3個男生居住。而另一間面積稍大但也不到10平方米的房間，兩張1.2米寬的床拼在一起，由3個女生合住。
小張說：“就是這樣一套房子，2010年每月租金3000元，2011年漲到3600元，去年漲到4200，現(xiàn)在已經(jīng)漲到5500元了，房東還說我們住了好幾年，是老客戶，說算照顧我們”。
“我們幾個是大學(xué)同學(xué)，有的因為讀了研剛開始工作，也有像我這樣工作了兩三個年頭。但這幾年我工資沒怎么見漲，房租倒快翻了倍。”小張說，由于房租不斷上漲，他們這套房子的合租者也從最初的4個人增加到現(xiàn)在的7個人。
小張說，生活在這樣擁擠得不像樣的屋子里，已經(jīng)毫無歸屬感，甚至覺得已經(jīng)無夢可做。雖然小張的生活狀態(tài)并不能代表所有的租房者，但在北京等一線城市中并不少見。
曾在北京工作的小韓是一個IT白領(lǐng)，月入4500元�！爸坝X得在北京靠自己買房幾乎是癡人說夢，但現(xiàn)在不僅買不起，也租不起了�！毙№n介紹說，他之前和同事合租一個兩居室，平均分?jǐn)傁聛韨�人月負(fù)擔(dān)租金1800元�！拔沂莻�男孩子，住所也沒有多挑剔，但就是這樣，雖然盡量節(jié)省著，但刨去吃飯、交通、通信和必要的人情費用，已基本屬于‘月光’狀態(tài)”。
“而現(xiàn)在的保障房都是針對低收入群體，像我們這樣的‘夾心層’是沒有資格買的，公租房更是沒見過�！毙№n抱怨道。生活負(fù)擔(dān)過重的他已于5月離開北京回到了內(nèi)蒙古老家，準(zhǔn)備公務(wù)員考試。
“房租高企使越來越多的年輕人選擇放棄背井離鄉(xiāng)、自由闖蕩的初衷，離開了打拼多年的大都市�！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合處處長趙路興在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，房子對于每一個人來說，不是消費品，而是必備品，一個安身之處也是一個人的生存底線。
癥結(jié) 環(huán)環(huán)相扣的利益鏈條
趙路興指出，租房市場較購房市場來說，市場化程度較高，房租基本由供求關(guān)系決定�！坝捎谧夥啃枨笤丛床粩啵┙o卻跟不上的一邊倒情形，使住房擁有者的提價主動性一再提升”。
一線城市新增人口大部分都是急需住房的年輕人。數(shù)據(jù)顯示，2011年北京新增人口約60萬人左右，而其中20至39歲的年輕人占比高達68%。
“房價門檻提高，住房需求卻相對集中，再加上限購政策導(dǎo)致部分住房需求積壓在租賃市場，增加了需求人群數(shù)量，帶動了房屋租金價格上漲。另外，房價持續(xù)加速上漲也導(dǎo)致住房擁有者對租金預(yù)期提高�！壁w路興說。
以北京為例，在北京租房價格連續(xù)44個月上漲的同時，北京房價也從去年11月開始連續(xù)10個月同比上漲。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2013年7月，北京新建商品住宅價格同比上漲18.3%，二手住宅價格也同比上漲15.3%。
土地方面“地王”頻出，也再度影響房價走勢。據(jù)了解，在北京農(nóng)展館地塊以高達7.3萬元每平方米的樓面價拍出后，該地塊區(qū)域內(nèi)多數(shù)開發(fā)商都在醞釀重新定價，力爭上調(diào)項目售價。而二手房房主更是坐地起價，直接提高售賣價格。
值得注意的是，趙路興指出，除了房地產(chǎn)市場本身異動的影響外，中介也對租房市場價格產(chǎn)生較大影響。
日前，李明的房主就向他表示：“有中介給我電話說周邊房子租房價格都在漲，有很多人都想租，我的這套房大概已漲到4500元，所以我提前和你說一下，這房子租金最少也得4300元，如果覺得不合適你也可以不住�！本瓦@樣，供需矛盾被中介刻意放大后，李明的房租漲了700元，他不得不選擇換房。
對此，廣州一位中介人士告訴記者，我們有時候經(jīng)常會告知業(yè)主，周邊的租賃參考價格是多少，業(yè)主也比較愿意了解，看自己是不是租便宜了，這樣一來，整片區(qū)域租房價格就會提高不少。
房源被壟斷，價格被哄抬，事實上，中介從中的收益并不僅僅是多收這“三五斗”傭金，“現(xiàn)在中介的主營業(yè)務(wù)包括一手樓盤銷售代理、二手房和租賃的中介，提高了房租，把你逼到買房，買房人多了，賣的價格還能更高，我們更加賺錢。”上述中介人士告訴記者。
“房價、地價、租價環(huán)環(huán)相扣，各有影響�！壁w路興表示，房屋租賃市場信息混亂、監(jiān)管難，趁機干擾市場價格也是房租上漲的重要原因。
治理 改善供求打破利益鏈條
“現(xiàn)階段承租者主要是由低收入者、外來務(wù)工人員以及大學(xué)畢業(yè)生等構(gòu)成。這意味著，房租快速上漲的最大受害者是低收入的租房者，因此，地方政府在堅持購房市場調(diào)控的同時，應(yīng)對租房市場加強管控，以避免城市‘夾心層’居無住所。”趙路興指出，穩(wěn)定房租比控房價更為迫切。
趙路興認(rèn)為，遏制房租連漲，關(guān)鍵是要改變賣方市場格局，增強租客的博弈能力�！耙环矫媸潜P活存量、增加供應(yīng)，另一方面則是加強管理。”
供求關(guān)系改善是打破利益鏈條的關(guān)鍵，也可以最大程度降低利益鏈各環(huán)節(jié)對租金幅度的影響。“現(xiàn)階段，對于租房市場究竟有多少房源，多少需求沒有人能弄清楚，因此，應(yīng)建立一個統(tǒng)一的房源信息庫，了解房源數(shù)量，以更好的管理租房市場。”趙路興說
的確，無論是政府還是大型機構(gòu)，都難以準(zhǔn)確統(tǒng)計出租賃房源的總量。據(jù)大型中介機構(gòu)滿堂紅客戶經(jīng)理周鋒估算，目前廣州可租售的房源大約280萬套。按照廣州市政府出臺的《房屋租賃管理規(guī)定》，所有的房源都應(yīng)該執(zhí)行備案登記制度，但目前備案的房源非常有限。
武漢市住房保障和房屋管理局開發(fā)市場處處長劉震也表示，2010年，武漢對全市租賃房屋有過粗略摸底，總數(shù)大約為30多萬套。截至2012年，武漢備案量也僅為7萬套，不足總量的三分之一。
除加強房源備案管理外，行政指引也是有效方法之一。中國三產(chǎn)化、服務(wù)化學(xué)者賀有利指出，應(yīng)由住建部牽頭，各城市建立穩(wěn)定房租和房價工作責(zé)任制，保持城市住宅房租和房價穩(wěn)定，防止暴漲影響經(jīng)濟健康發(fā)展。
事實上，為解決租金價格連續(xù)上漲、租房信息混亂等問題，青島市已計劃建立“房屋租賃指導(dǎo)租金”制度，即由政府主管部門根據(jù)市場租金價格水平，按照一定的調(diào)控方向和調(diào)控目標(biāo)制定房屋租賃指導(dǎo)價格。青島市國土資源和房屋管理局副局長陳立新表示，指導(dǎo)租金并不是限制價格，也不是標(biāo)準(zhǔn)價格，市場租金可以根據(jù)指導(dǎo)租金上下浮動，但是也不能偏離基準(zhǔn)線太遠(yuǎn)。