近年來，各地曝光的房屋質(zhì)量問題越來越多；為房屋“治病”的公共維修資金雖儲備豐富，卻遭遇“惜用”。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國各地繳存的公共維修資金總額已超過萬億元，但使用率不足百分之一，常年處于“休眠”之中。這筆巨額資金如何“喚醒”，近年來廣受關(guān)注。
“近水”卻難救“近火”
上海市住宅專項維修資金分為商品住宅維修資金和公有住房售后三項維修資金（包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金和街坊公共設(shè)施維修資金）兩部分。目前，前者由上海市、區(qū)兩級房管局管理，后者上海市公積金管理中心管理。
截至今年５月，上海的商品住宅維修資金歸集額共３９３億元，累計使用２９億元，累計使用率為７．４％，存在一定程度的“惜用”。
同樣的情形在其他城市更為明顯。比如，截至２０１２年１０月底，廣州房屋維修資金歸集總額超過８１億元，但累計使用金額不到８０００萬元，不到總金額的１％。
另一方面，房屋和公共設(shè)施要花錢的地方卻越來越多。比如上世紀(jì)９０年代中后期建設(shè)的電梯房，如今已經(jīng)進(jìn)入了維修高峰期，維修范圍包括電梯、配電房、地下車庫等。如果維修資金“用不動”，房屋及相關(guān)公共設(shè)施只能“帶病運行”。
浦東新區(qū)瑞和苑小區(qū)就碰到過類似問題。小區(qū)有一幢高１４層的住宅樓，唯一的一部電梯由于電腦控制系統(tǒng)故障而停用超過一周時間，住在高層的居民不堪每天爬樓之苦。小區(qū)的維修資金賬戶充裕，更換新系統(tǒng)需要１萬多元，但程序繁瑣。久拖無果之下，部分業(yè)主一度和物業(yè)管理人員發(fā)生肢體沖突。在居委會的協(xié)調(diào)下，最后物業(yè)企業(yè)無奈同意先“墊資維修”。
三大原因?qū)е戮S修資金“使用難”
維修資金為何用起來難？記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，主要原因有三：
一是使用主體缺失。物權(quán)法規(guī)定，住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后才能使用。也就是說，小區(qū)必須成立業(yè)主大會，才能將維修資金從政府代管賬戶劃至業(yè)主大會賬戶，具體則由選舉出的業(yè)主委員會經(jīng)辦。但相當(dāng)一部分小區(qū)未能組建業(yè)主大會、選舉出業(yè)主委員會。有的小區(qū)換屆改選因各種因素影響，導(dǎo)致?lián)Q屆改選工作停滯不前，維修資金使用程序難以啟動。
二是小區(qū)“自我管理”能力較弱，公共決策達(dá)到兩個“三分之二”較難。上海市物業(yè)管理事務(wù)中心維修資金科科長張炳軍介紹，一方面，部分小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多，且存在出租或未入住等情況，業(yè)主表決費時、費力，無法達(dá)到預(yù)期效果；另一方面，業(yè)主們無法就利益問題達(dá)成共識，往往不同意動用維修資金。
在上海廣粵路一小區(qū)擔(dān)任過多年業(yè)委會主任的居民顧偉程說：“比如修電梯，住在高層的人同意，一樓二樓的未必答應(yīng)；修理地面水溝，一樓的居民積極性很高，其他樓層卻不著急。花維修資金，比花自己家的錢還要難！”
三是部分業(yè)主對維修資金使用的公開性、透明度有質(zhì)疑，對公共受益的收支狀況有懷疑。維修資金使用是否合理得當(dāng)，公共收益收入多少、用了多少、用在何處……這些問題在部分小區(qū)都是一筆“糊涂賬”，各地也曝光過不少維修資金使用“貓膩”、甚至業(yè)委會和物業(yè)聯(lián)手掏空賬戶的事件。
上海２０１１年出臺《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，規(guī)定未成立業(yè)主大會的小區(qū)，由居委會或村委會組織征詢業(yè)主意見，物業(yè)企業(yè)組織維修，經(jīng)區(qū)房管局和專戶銀行審核后，可以根據(jù)決算審價金額支取維修資金。
張炳軍介紹，因大部分未成立業(yè)主大會的小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備尚在保修期內(nèi)，因此，未成立業(yè)主大會維修資金使用情況較少，經(jīng)統(tǒng)計，２０１２年未成立業(yè)主大會共使用維修資金３３０萬元。目前，上海絕大部分維修資金的使用還是在成立業(yè)主大會后支取的。
既要激活維修資金 更需完善“自我管理”
上海關(guān)于住宅物業(yè)管理的最新規(guī)定，將電梯、水泵故障影響正常使用，消防設(shè)施損壞，外墻墻面脫落，屋頂外墻滲漏等列為“緊急情況”。對緊急情況，經(jīng)有關(guān)部門或?qū)I(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具相關(guān)證明，由業(yè)委會按相應(yīng)程序即可直接使用維修資金進(jìn)行維修。
普陀區(qū)平江嘉華苑小區(qū)有三幢３０層高的大樓，電梯經(jīng)常出故障。２０１１年地方法規(guī)出臺后，通過“急修流程”，小區(qū)電梯得到了有效維修。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年６月底，上海各小區(qū)共有１４５筆緊急維修，支取維修資金７５０多萬元。２０１２年，上海商品住宅維修資金的年度使用量達(dá)４．６億元，是２００８年的近２倍。
此外，上海實行維修資金使用“三審”。一是審價，維修和更新、改造工程費用超過５萬元的，應(yīng)聘請專業(yè)審價機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程預(yù)決算審價；二是審計，業(yè)主委員會換屆時，需聘請審計單位，對維修資金、利用物業(yè)共用部分獲取的收益等收支情況進(jìn)行財務(wù)審計；三是審核，業(yè)主大會支取維修資金時，應(yīng)按規(guī)定向開戶銀行提供相應(yīng)的維修資金支取資料，包括業(yè)主大會（業(yè)委會）決議、施工合同、審價報告等。截至今年６月底，上海已出具商品住宅維修資金審價報告２５００份，核減金額６３００多萬元，核減率約為８％，出具審計報告１４００多份。
專家認(rèn)為，提高維修資金使用的有效性和安全性，表面看是制度設(shè)計的問題，深層次上則是加強(qiáng)小區(qū)業(yè)主責(zé)任意識和“自我管理”的問題。業(yè)內(nèi)專家建議，一方面要結(jié)合實際，對影響房屋資金使用的法規(guī)、制度進(jìn)行梳理、創(chuàng)新，從制度上掃除障礙，并防堵漏洞確保其安全運行；另一方面，要積極指導(dǎo)并規(guī)范組建業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，著力增強(qiáng)業(yè)主責(zé)任意識和“自我管理”能力，從根本上讓房屋維修資金“用其所需”。