日前國務(wù)院正式出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”。
“銀發(fā)浪潮”來襲，“４＋２＋１”家庭模式成主流，大量老人房產(chǎn)需“喚醒”，然而此前上海、北京、南京等地的試點(diǎn)并不順利。推行“以房養(yǎng)老”還需邁過幾道坎？
觀念之困：九成老人選擇留房給子女，“靠兒不靠房”仍是主流觀念
“以房養(yǎng)老”是指老人通過抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)。
這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項重要補(bǔ)充。但記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少人對這一新型養(yǎng)老方式心存疑慮。有房族的廣州市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會讓父母賣房養(yǎng)老；兒女沒出息，不會準(zhǔn)父母賣房養(yǎng)老”表明對以房養(yǎng)老不看好。
“但存方寸地，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過不了‘觀念坎’�！�
北京師范大學(xué)中國公益研究院院長王振耀說。
“以房養(yǎng)老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅有關(guān)。人們在“以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現(xiàn)行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門調(diào)查則顯示，高達(dá)９０％的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到１０％。
社保專家表示，觀念的轉(zhuǎn)變需要加大對“以房養(yǎng)老”這一新的養(yǎng)老方式的正確宣傳引導(dǎo)，特別是厘清認(rèn)識誤區(qū)。即以房養(yǎng)老只是讓渡房產(chǎn)獲得改善型養(yǎng)老待遇，并非拿房子換基本養(yǎng)老待遇。“同時這也是一種個性化選擇，可先從失獨(dú)和丁克家庭做起。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長孟曉蘇說。
保障之困：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”，即便有錢會否無處養(yǎng)老？
對于贊同“以房養(yǎng)老”模式的老年人，方式不是問題，保障才是障礙。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說：“如果賣了房子持幣在手，但沒有合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店’？”
“養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏是以房養(yǎng)老推行的最大障礙�！�
全國養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)專家委員會委員傅旻說。民政部的數(shù)據(jù)顯示，我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位３６５萬張，平均每５０個老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬，“養(yǎng)老前景不明朗，沒有老人愿意拿著養(yǎng)老錢冒險�！�
傅旻認(rèn)為，在美國“以房養(yǎng)老”是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣掉住進(jìn)擁有完善養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。中國目前當(dāng)務(wù)之急是加大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，補(bǔ)充資源短板。“可以從稅收優(yōu)惠、簡政放權(quán)等方面著手降低民資進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的門檻，吸引更多社會力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障。”
操作之困：金融保險業(yè)務(wù)割裂，老人“擔(dān)心”機(jī)構(gòu)“畏難”
“以房養(yǎng)老”實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，牽涉到保險、銀行等金融機(jī)構(gòu)。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無規(guī)可依、風(fēng)險顧慮，及業(yè)務(wù)各自為營為最大障礙。中信銀行于去年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國內(nèi)較早試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”的銀行。但該業(yè)務(wù)推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。
“比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實(shí)行住房反向抵押保險，本質(zhì)上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)�！敝行陪y行合肥分行消費(fèi)金融部經(jīng)理邱林坦言。
記者在采訪多家房地產(chǎn)評估公司時，得到的回復(fù)多是“沒有開展這項業(yè)務(wù)”。一位評估人員說：“不是沒有熱情做，而是現(xiàn)在缺乏統(tǒng)一平臺，業(yè)務(wù)割裂太嚴(yán)重。”一位保險公司高管則稱：“如果國家能給我們一個政策，允許保險業(yè)做按揭貸款業(yè)務(wù)，那么我們還是可以做的�！�
王振耀等專家表示，政府應(yīng)當(dāng)搭建好房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，并在住房反向抵押貸款或保險初期，對申請人和經(jīng)營機(jī)構(gòu)給予一定稅收優(yōu)惠；對于出現(xiàn)房價波動，引入由政府主導(dǎo)的保險機(jī)構(gòu)或市場化保險公司來分擔(dān)風(fēng)險。此外，一旦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)推行，銀行、保險機(jī)構(gòu)手握大量房產(chǎn)，就需要盤活交易。目前亟須建立這樣一個批量交易的平臺。
政策之困：７０年有限房屋產(chǎn)權(quán)，房屋權(quán)屬變更怎么辦？
據(jù)上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹，上海從２００７年就醞釀“以房養(yǎng)老”，但推行多年僅成功６例，重要原因就是“居民普遍預(yù)計房價將上漲，老人會吃虧”。而對金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當(dāng)事人都會受到很大損失。
中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長郝演蘇介紹，房價的高度波動性是影響以房養(yǎng)老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲，扣除貸款額、各種費(fèi)用后還有剩余，則剩余歸借款人或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌，貸款額大于房價，金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險很大。在發(fā)達(dá)國家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房價波動，還有一種由政府主導(dǎo)的保險機(jī)構(gòu)或市場化保險公司來分擔(dān)風(fēng)險。因此，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制也是關(guān)鍵。
有意愿推出以房養(yǎng)老產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)和保險機(jī)構(gòu)還普遍希望，國家早日明確７０年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。一旦鋪開試點(diǎn)，那么參與的金融和保險機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。從防范金融風(fēng)險和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā)，７０年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。