前不久，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出我國將試點(diǎn)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。消息一出，立刻引發(fā)全社會的廣泛關(guān)注。由于國人對“以房養(yǎng)老”的基本情況并不熟悉，因此反對的聲音似乎更多些。為此，本報(bào)記者對發(fā)達(dá)國家的“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀了解這種養(yǎng)老模式……
“以房養(yǎng)老”的源起與發(fā)展
“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達(dá)國家常見的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國特色不同的以房養(yǎng)老實(shí)踐中，反向抵押貸款(簡稱“反向按揭”)最受歡迎，也使用最多。
反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費(fèi)租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。
反向按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。二十世紀(jì)六、七十年代美國就開始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款，貸款產(chǎn)品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括了固定利率和浮動(dòng)利率兩種。但由于大部分住房反向抵押貸款產(chǎn)品年限長，涉及金額大，借貸雙方風(fēng)險(xiǎn)都很高，法律對這種貸款的鼓勵(lì)和管制措施卻很少，又缺乏相應(yīng)的貸款擔(dān)保制度、二級市場和輔助政策，前期發(fā)展比較緩慢，并沒有開展多少實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)。
隨著社會養(yǎng)老保障壓力增大，美國政府開始關(guān)注住房反向抵押貸款，并通過了《1987國家住房法案》，按照法案規(guī)定，聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部聯(lián)合設(shè)計(jì)開發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECMs)。HECMs是一種全新的產(chǎn)品，目標(biāo)是全體老年人。為降低該產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，由聯(lián)邦住房管理局向貸款金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款實(shí)行擔(dān)保。在金融機(jī)構(gòu)選擇上，所有條件具備的貸款金融機(jī)構(gòu)都可申請經(jīng)營此類業(yè)務(wù)，這大大擴(kuò)展了反向抵押貸款的開辦機(jī)構(gòu)。1989年，房利美嘗試對住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，在二級市場上出售證券化產(chǎn)品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產(chǎn)品的流動(dòng)性，減少了這一產(chǎn)品周期長、占用資金量大的弊端。
此后，住房反向抵押貸款在美國大規(guī)模推廣，并有公共保險(xiǎn)部門提供的保險(xiǎn)。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進(jìn)了美國住房反向抵押貸款市場的初步發(fā)展。
21世紀(jì)初，美國住房反向抵押貸款市場高速發(fā)展。此時(shí)，美國宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行與住房反向抵押貸款行業(yè)內(nèi)部的整合，使這一市場獲得一定程度上的規(guī)模效應(yīng)。反向抵押產(chǎn)品高速發(fā)展，貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)數(shù)量大大增加，市場日益成熟，競爭力不斷增強(qiáng)。根據(jù)美國住房反向抵押貸款協(xié)會的一份數(shù)據(jù)，美國參加住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)從90年代的不到200個(gè)，擴(kuò)增為2005年的1300多個(gè)，并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。此后，2007年一年發(fā)放的HECMs已達(dá)到107388份，而在2003年這一數(shù)目還不足7000份。整個(gè)住房反向抵押貸款有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。
2007年后，美國次貸危機(jī)并未對反向按揭產(chǎn)生太大沖擊。美國住房與城市發(fā)展部于2008年12月公布，2008年美國HECMs共計(jì)115176份，比2007年同比增加了6.4%。據(jù)一家咨詢機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，佛羅里達(dá)是美國反向貸款發(fā)行量最大的州，該州2008年抵押貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)為2949個(gè)，較前一年增長了76.5%。其原因，一方面在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步完善，更大滿足了消費(fèi)需求，加大了對老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴(yán)格的消費(fèi)者利益保護(hù)、允許用貸款購買新房屋等；另一方面，金融危機(jī)的影響相對反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機(jī)與全球老齡化趨勢之間關(guān)聯(lián)性不大，同時(shí)，金融危機(jī)使投資受損以及房價(jià)持續(xù)走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現(xiàn)金流，是一種變相保值的方法。
反向按揭的優(yōu)勢與限制
反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的創(chuàng)新工具。它能夠應(yīng)對人口老齡化，緩解國家養(yǎng)老壓力，同時(shí)還能促進(jìn)銀行、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、中介等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展，是一個(gè)能帶來多贏效果的新的金融產(chǎn)品。
1、分散政府養(yǎng)老保障的壓力
保障制度健全的國家一般把養(yǎng)老分為三個(gè)層次：社會基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老險(xiǎn)和個(gè)人儲蓄計(jì)劃，由于三個(gè)層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”�；攫B(yǎng)老保險(xiǎn)是由國家立法強(qiáng)制實(shí)施的一種社會保障制度，旨在保障員工退休后的基本生活需求。而反向按揭作為個(gè)人自主養(yǎng)老的新選擇，可以在一定程度上補(bǔ)充社會養(yǎng)老的不足，帶有明顯的補(bǔ)充養(yǎng)老保障性質(zhì)。
2、提升老年人晚年生活品質(zhì)
通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫(yī)療保健和生活費(fèi)用發(fā)愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；再有，反向按揭增強(qiáng)了老年人的經(jīng)濟(jì)能力，可能推動(dòng)“銀發(fā)”市場的消費(fèi)。
3、開拓銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域
開展反向按揭業(yè)務(wù)，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動(dòng)，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個(gè)規(guī)模很大并且全新的效益增長點(diǎn)。對于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進(jìn)行保險(xiǎn)以避免風(fēng)險(xiǎn)，因此也將意味著新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的出現(xiàn)。
反向按揭適用也有邊界，并非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國的反向按揭為例，在申請反向按揭前，至少應(yīng)當(dāng)考慮到以下幾個(gè)方面的因素：
1、房屋地理位置
由于放貸機(jī)構(gòu)必須考慮到抵押房屋的后續(xù)處置問題，所以房屋地理位置越是優(yōu)越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區(qū)，則可獲17.8萬美元的信用額度。
2、老人年齡
年齡越大，得到的現(xiàn)金越多，因?yàn)橘J款期限可能會短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價(jià)值25萬美元的住房(假設(shè)房款已全部付清)，他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬美元的信用額度；70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬美元；而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬美元。
3、不清楚自己能住多長時(shí)間的老年人不適合采用反向按揭。
一般來說，反向按揭有較高的手續(xù)費(fèi)，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續(xù)費(fèi)可能高達(dá)一萬美元。高額手續(xù)費(fèi)以及可能調(diào)高的利率，都會增加這種貸款的成本。
4、剛退休不適合采用
對年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因?yàn)樵侥贻p，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時(shí)，這筆錢可能不足以支付各種費(fèi)用。
美國模式
美國住房反向抵押貸款產(chǎn)品主要有三種：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款”，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會提供的“住房保留項(xiàng)目”和財(cái)務(wù)自由高級基金公司提供的“財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃”，這三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當(dāng)今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額。
1、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款由美國住房和社區(qū)發(fā)展委員會的下屬機(jī)構(gòu)美國聯(lián)邦住房管理局開發(fā)，于1989年進(jìn)入市場。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據(jù)支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房價(jià)值確定。
信用額度是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨著時(shí)間增長，因此非常受借款人的歡迎。
2、住房保留計(jì)劃。住房保留計(jì)劃于1995年由聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會推出。這種產(chǎn)品與房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領(lǐng)取年金、一定限額內(nèi)自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。
住房保留計(jì)劃的貸款利率比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因?yàn)樽》勘Ａ粲?jì)劃沒有對貸款最高額度設(shè)有限制，這也是住房保留計(jì)劃的特點(diǎn)之一。
3、財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃。財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃由財(cái)務(wù)自由老年基金公司提供，沒有政府擔(dān)保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔(dān)的貸款成本都比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款和住房保留計(jì)劃高得多。所以，通常是房產(chǎn)價(jià)值高，并希望取得較高貸款額度的借款人會來申請這一計(jì)劃�！�
財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃的最大特色是貸款額和還款額為房產(chǎn)價(jià)值的同一比例。1999年財(cái)務(wù)自由計(jì)劃劃實(shí)現(xiàn)了證券化，由標(biāo)準(zhǔn)普爾對其資產(chǎn)組合進(jìn)行評級。財(cái)務(wù)自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設(shè)計(jì)了標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金賬戶和零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶兩種住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其中零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶是第一個(gè)借款人無需支付貸款費(fèi)用的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。
英國模式
英國的養(yǎng)老金體系主要由三部分構(gòu)成：一是按比例繳納的國家基本養(yǎng)老金，所有人退休后所獲養(yǎng)老金數(shù)額一致；二是雇主為雇員提供的職業(yè)養(yǎng)老金，這部分目前不屬于強(qiáng)制性繳納；三是個(gè)人購買的養(yǎng)老儲蓄或保險(xiǎn)等，但英國35%的在職者沒有建立私人養(yǎng)老金。這就意味著他們退休后依靠國家養(yǎng)老金，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊，只相當(dāng)于以最低工資水平工作兩天的收入，這對于維持一個(gè)相對舒適的晚年生活顯然不夠。因此多數(shù)英國人通過以房養(yǎng)老的方式來解決這個(gè)問題。
英國的住房反向抵押貸款項(xiàng)目被稱為資產(chǎn)釋放計(jì)劃，產(chǎn)生于二十世紀(jì)60年代中期。早期資產(chǎn)釋放計(jì)劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產(chǎn)釋放計(jì)劃產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原理，是用債券收益與資產(chǎn)釋放計(jì)劃產(chǎn)品利息之間的差額作為老年人的養(yǎng)老費(fèi)用。但英國在上世紀(jì)80年代末期陷入了經(jīng)濟(jì)衰退，全球又遭遇股災(zāi)，利率上升，股票債券價(jià)格普遍下降，早期的資產(chǎn)釋放計(jì)劃以失敗告終。2001年4月，新的資產(chǎn)釋放計(jì)劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房價(jià)值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，并居住在抵押住房內(nèi)直至生命終結(jié)。
不同公司提供的資產(chǎn)釋放計(jì)劃貸款條件不同，對貸款人的年齡、住房類型、住房價(jià)值等規(guī)定也有所不同。
英國的資產(chǎn)釋放計(jì)劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉(zhuǎn)換計(jì)劃。
生命周期貸款建立在住房價(jià)值基礎(chǔ)上，可以分為滾動(dòng)利息貸款、單純利息貸款、住房收入計(jì)劃和住房改進(jìn)計(jì)劃四種產(chǎn)品。
住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃則建立在出售的全部或者部分住房價(jià)值基礎(chǔ)上，老年人可以通過出售全部或者部分自己的住房產(chǎn)權(quán)獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計(jì)劃下，借款人雖然已經(jīng)不完全擁有住房產(chǎn)權(quán)，但卻可以作為一個(gè)租房者通過免費(fèi)或者象征性地繳納租金的方式繼續(xù)住在住房中。借款人去世后，開辦機(jī)構(gòu)可擁有抵押產(chǎn)權(quán)比例的住房處置權(quán)，同比例住房價(jià)值的增值收益也歸開辦機(jī)構(gòu)所有。
由于生命周期貸款比轉(zhuǎn)換計(jì)劃更易操作，所以近年來發(fā)展迅猛，業(yè)務(wù)量已經(jīng)超過住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃，占據(jù)資產(chǎn)釋放計(jì)劃的主導(dǎo)地位。在英國，金融服務(wù)管理局負(fù)責(zé)監(jiān)管資產(chǎn)釋放貸款，認(rèn)證貸款機(jī)構(gòu)和提供咨詢。通常提供資產(chǎn)釋放計(jì)劃的機(jī)構(gòu)都簽訂了安全承諾條款，認(rèn)證的會員機(jī)構(gòu)保證提供公平、安全和完全有保障的資產(chǎn)釋放計(jì)劃。
日本模式
日本從1981開始引進(jìn)“以房養(yǎng)老”的概念，2002年正式設(shè)立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機(jī)構(gòu)參與的間接融資方式。目前，一些金融機(jī)構(gòu)還將這種制度作為金融產(chǎn)品來推銷，最近房地產(chǎn)公司也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。
日本“以房養(yǎng)老”制度主要針對一些退休后想繼續(xù)住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預(yù)支貸款。不過，這項(xiàng)制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。此外，申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅是不可以申請的。
審核獲得通過后，申請人每月可以領(lǐng)到30萬日元以下的生活費(fèi)，但總額度不能超過抵押房屋土地價(jià)值的70%，借貸期限到貸款額度到達(dá)總額度上限為止。生活費(fèi)每三個(gè)月發(fā)放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世后三個(gè)月內(nèi)，由擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性償還。
