年年有地王，今年格外多�！氨本┑赝酢⑸虾５赝�、一日三地王”一段時間以來，有關(guān)地王的報(bào)道不斷地刺激著我們的神經(jīng)，推動著房價(jià)上漲的預(yù)期。日前，國土部表示要切實(shí)地穩(wěn)定土地市場，加大高價(jià)地的防范力度。那么，嚴(yán)防高地價(jià)，如何嚴(yán)防?開發(fā)商不惜重金拿地的動力又在何處?地王頻出是否會影響房價(jià)繼續(xù)瘋狂上漲的預(yù)期?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評論馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評論。
國土部警示地價(jià)異動城市，新一輪地王潮為何又來了?土地饑渴和穩(wěn)地價(jià)，會怎樣角力?地王能否導(dǎo)致開發(fā)商掌控定價(jià)權(quán)?房價(jià)腰斬，溫州出現(xiàn)斷供房又說明什么?
金九銀十，防地王。9月25日，國土資源部召開部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會，要求嚴(yán)防高價(jià)地，保持城市地價(jià)平穩(wěn)，切實(shí)穩(wěn)定土地市場。國土資源部副部長胡存智表示，一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，影響市場預(yù)期，抬升，房價(jià)，地價(jià)，按照歷年土地供應(yīng)規(guī)律，四季度，土地供應(yīng)迎來新高峰。加上地方政府性債務(wù)償債壓力，市場產(chǎn)生高價(jià)地動力很大。國土部要求各城市，特別是四個一線城市，要調(diào)增并公布住房用地供應(yīng)計(jì)劃，向社會釋放土地供應(yīng)增加的積極信號，以過去五年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)。
馬光遠(yuǎn)：地王是地方政府推出來的 不是拍出來的。
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
最根本的問題是，這個地怎么來供應(yīng)的?各個地方土地供應(yīng)只有一方，就是地方政府，那么地方政府在土地供應(yīng)的形式、時間以及土地供應(yīng)的價(jià)格上具有完全的控制權(quán)，這是個獨(dú)家的買賣。如果你是地主的話，你在賣地的時候，首先你肯定要選一個好時機(jī)來推出好地，而且這個地怎么來推?你對它推地的形式都會做一個完全的規(guī)劃。
過去幾年我們聽到有一種說法，就是土地供應(yīng)上有一個叫饑餓療法，就是饑餓療法是什么呢?就是讓大家感覺土地就是很缺的，你趕快來買，然后地方政府在這個時候會控制一下大家的情緒。比如說在拍的時候，什么時候拿出好地，什么時候拿出差地。地王是地方政府推出來的，不是拍出來的。
馬光遠(yuǎn)：在目前的情況下 地價(jià)很難做到低價(jià)。
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在國土部提出要求，說熱點(diǎn)城市再也不能出地王了，我覺得這個完全可以做到，就是說你提出這么個要求，我們可以做，但僅僅限于今年。如果明年我還有優(yōu)質(zhì)地塊的話，我選擇一個合適的時機(jī)仍然是可以的。這么多年以來，事實(shí)上就土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)的方式來講，事實(shí)上都存在著一個明顯的控制問題。因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)上來講，我們多年來一直在強(qiáng)調(diào)，說你必須供應(yīng)的地是低價(jià)地，60%，70%必須供應(yīng)低價(jià)地來建低價(jià)的商品房。但事實(shí)上我們來看的話，很難做到低價(jià)，在目前情況下。
再一個，我們看總體這三年來的一些土地供應(yīng)情況，事實(shí)上，由于過去因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控的這種預(yù)期的影響，那么地方政府推地的積極性是很弱的，好的地絕對不會拿出來推向市場，來賣一個便宜價(jià)。所以我覺得今年這個任務(wù)能完成，但不等于解決了土地市場的問題�，F(xiàn)在土地市場上說，未來由土地由地方政府來，由住房的預(yù)期推動的地價(jià)上漲在一線城市還會上漲，因?yàn)檫@個預(yù)期沒有改變。
如果我們的土地交易制度規(guī)定跟上交所，深交所一樣，每天必須九點(diǎn)半開盤，到下午幾點(diǎn)結(jié)束，而且今年所有的土地供應(yīng)必須公示，你沒有任何調(diào)控權(quán)，那個地就掛在那個地方，隨時都可以交易，什么時候交易，什么時候完成都可以。如果說地方政府沒有這方面的調(diào)控權(quán)的話，我相信，要是國土部提這么一個要求的話，估計(jì)很難完成，但是在現(xiàn)在的情況下，地方政府的控制權(quán)還是比較強(qiáng)的。
張鴻：在國土部表態(tài)之前，今年的地王大戲剛好已經(jīng)落幕;出不出地王完全控制在地方政府手上，它想出就出。
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
有了國土部這樣一個表態(tài)，很多人覺得接下來幾個月可能不會出現(xiàn)地王了，但是坦率的說，我不是馬后炮，就是在這個表態(tài)之前，我已經(jīng)認(rèn)為接下來不會有地王，就是地王大戲今年已經(jīng)落幕。為什么?因?yàn)榈谒募径仁莻�政策敏感期，為什么前面會拼命地推地王，就是因?yàn)樗麄冊谶@個政策可能出現(xiàn)之前趕緊要把該賣的地賣掉，該掙的錢給它掙了;第二已經(jīng)完成銷售額了，這個銷售額不光是開發(fā)商完成了，主要的是地方政府今年也已經(jīng)賣的差不多了。
我給說個數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市，北京到9月25日的時候，同比已經(jīng)增幅達(dá)到了百分之二百多，然后上海，廣州，深圳，這四個增幅一共是285%，廣州和深圳同比增幅多少?400%，最近出了調(diào)控政策的南京，今年即使接下來一塊地都不用拍，收入也基本上快翻番了，所以很多時候你會發(fā)現(xiàn)，它的目的不是推地，而是這個地帶來的收入，只要這個夠了就行了。比如說，即便是現(xiàn)在各個地方還沒完成任務(wù)，但是國土部如果強(qiáng)令要求我們不出現(xiàn)地王的話，那太簡單了，北京就六環(huán)以外了，上海就郊區(qū)了，這些絕對不可能誕生地王，所以出不出地王完全控制在地方政府手上，它想出就出。
馬光遠(yuǎn)：要改變大家對房價(jià)預(yù)期 首先要告訴大家土地并不稀缺。
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
如果說土地供應(yīng)情況比較正常，該出地王就出地王，現(xiàn)在關(guān)鍵的問題是什么?地方的效應(yīng)被放大，因?yàn)楝F(xiàn)在對地王本身怎么樣來炒作，怎么樣來利用地王來強(qiáng)化大家的預(yù)期，已經(jīng)得心應(yīng)手。在游戲的過程中，大家都是大玩家，這個游戲的所有環(huán)節(jié)，把握的力度都是非常好的。比如說，真的要讓大家改變預(yù)期，那首先要改變一個什么觀念?就是土地并不稀缺。我們現(xiàn)在為什么會出地王?為什么地價(jià)不斷的攀升呢?是因?yàn)橛幸粋�預(yù)期，就是地越來越少，比如說你一方面控制地王，另一方面又告訴我們，四環(huán)以內(nèi)再也不批新的地了，這樣不出地王，我覺得很難想象。一方面下面是熊熊大火，另一方面又讓上面的水不到達(dá)到100度。
在目前情況下，如果我們的土地制度不改變，比如說就是國有土地只能入市，集體土地不可以，再比如說我們現(xiàn)在供應(yīng)的土地結(jié)構(gòu)，就是以工業(yè)用地為主，那么住宅占很小的一部分。即使在這種情況下，我仍然認(rèn)為有空間，也就是說，國土資源部仍然是大有可為，可為在什么地方?比如我們這三四年里面一直在談一個數(shù)字，就是開發(fā)商究竟屯了多少地，就是屯的沒有開發(fā)的地本身，那么造成了這種存量的浪費(fèi)有多少，即使就是兩年不要供應(yīng)土地，我們把存量地然后進(jìn)行開發(fā)的話，也足夠開發(fā)商開發(fā)好幾年。
張鴻：對連續(xù)幾年供地不達(dá)標(biāo)的城市 國土部是不是應(yīng)該做點(diǎn)什么?
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
1到8月份之所以賣得好是因?yàn)閮r(jià)格高了，然后地方政府又愿意推，因?yàn)樗浯鼮榘�，盡量趕早不趕晚。北京去年是600多億，今年到現(xiàn)在已經(jīng)超過去年全年快一倍了。上海今年比北京還猛，土地出讓金已經(jīng)1500億了，所以它們會有非常強(qiáng)烈的一個愿望，就是提前落袋為安，開發(fā)商當(dāng)然也是愿意這個時候趕緊拿到地。所以它會造成我們覺得土地比較緊張的感覺，然后開發(fā)商也覺得，如果我不拿的話，我不知道以后會怎么樣。
就全年來講，全年有個計(jì)劃，連續(xù)三年全國的計(jì)劃沒有達(dá)標(biāo)，就是供地。我們不關(guān)心供地賣了多少錢，我關(guān)心的是這個面粉是不是全都到市場上來了，連續(xù)三年全國的住宅用地沒有達(dá)標(biāo)，上海是連續(xù)四年，廣州和深圳是連續(xù)五年。所以國土部接下來要做的事情就是，連續(xù)這么多年都沒有達(dá)標(biāo)的這些城市，我們一直說對它們要專項(xiàng)督辦什么的，但是沒有。所以接下來，如果原來你沒有專項(xiàng)的，你沒有讓這些面粉流通到市場上，你也無所謂，那接下來你還會無所謂嗎?
張鴻：全國30%到40%的土地被地方政府囤起來了。
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
溫州其實(shí)有它的特殊情況，溫州的斷供問題可能和它實(shí)體經(jīng)濟(jì)的問題有關(guān)系。它原來房價(jià)的上漲其實(shí)是和它的地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)，民營經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展有關(guān)系，很多人其實(shí)是把房子作為自己的一個儲蓄。就是我們原來如果出去打工，然后掙了很多錢回到村里旁邊蓋個樓什么的，大很大程度上是這個原因。那現(xiàn)在很多實(shí)體經(jīng)濟(jì)跑路，可能一跑路，他那房子可能就斷供了，所以我認(rèn)為它是特例。
全國的土地供應(yīng)的完成情況其實(shí)都只有60%到70%，那意味著什么呢?意味著30%到40%的土地被地方政府囤起來了，那也叫囤地，那為什么它會囤地?它其實(shí)也是預(yù)判，也是預(yù)期未來房價(jià)會漲。比如說溫州，如果現(xiàn)在溫州的地方政府限購放松了，是因?yàn)榉績r(jià)跌了、腰斬了，所以放松，但是放松還是不行。如果我們說是地王造成了高房價(jià)的話，那溫州市政府拍幾個地王出來，現(xiàn)在它肯定拍不了地王，那是因?yàn)殚_發(fā)商對未來房價(jià)的預(yù)期沒有那么好了。
馬光遠(yuǎn)：溫州斷供事件是個特例 溫州房價(jià)目前在合理回歸。
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我覺得溫州的情況是一個很合理的價(jià)格回歸，溫州曾經(jīng)一度平均房價(jià)是全國第一，那肯定是不正常的�，F(xiàn)在的整個價(jià)格來講，我仍然認(rèn)為，溫州有點(diǎn)偏高，我想大家不要去炒作它斷供的事，因?yàn)橹挥?00多家，我想按照溫州炒房的方式，有可能就幾家炒100多套，他跑路了，這100多家就斷供了，溫州是個特例。
我一直堅(jiān)持，土地，我們這么一個大的國家，造成人沒有地方住，這是不應(yīng)該的，制度的空間挖掘的潛力還是相當(dāng)大的。
聶梅生：在房價(jià)的組成當(dāng)中 地價(jià)占了相當(dāng)大的比例。
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
因?yàn)楝F(xiàn)在基本上達(dá)到共識的就是房價(jià)的組成當(dāng)中，地價(jià)占了相當(dāng)大的比例，當(dāng)然全國的比例是不一樣的，但是在重點(diǎn)城市，尤其是北上廣深的熱點(diǎn)的地段和房價(jià)之間的比例地價(jià)是越來越占房價(jià)的比例數(shù)越來越高，甚至于地王出現(xiàn)以后，它比周邊現(xiàn)在的房價(jià)還要高……