自9月25日，國(guó)土資源部召集部分省份和城市國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)人專題研究房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控后，在今年前三季度僅成交1宗住宅用地的深圳，率先做出表態(tài)。

　　9月30日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)房地產(chǎn)處在官網(wǎng)發(fā)布通知稱，將繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，確保今年普通住房用地供應(yīng)在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上。

　　短短10余天后的10月11日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議上了解到，會(huì)議部署了下一步地產(chǎn)調(diào)控工作，其中包括今年四季度供應(yīng)約60公頃住宅用地；增加住宅用地供應(yīng)量；加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率等。這意味著，在房?jī)r(jià)上漲的壓力之下，提高二套房房貸首付比例和利率或呼之欲出。

　　四季度供應(yīng)60公頃宅地

　　此輪調(diào)控聲音再次出現(xiàn)，或源于近期土地市場(chǎng)上“地王”的頻現(xiàn)和房?jī)r(jià)的上漲。今年房企加大力度布局一、二線重點(diǎn)城市，推動(dòng)了各地“地王”的出現(xiàn)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的 《2013年三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，三季度樓面均價(jià)創(chuàng)下歷史新高，住宅用地漲幅最為明顯，同比上漲49%。

　　其中，在剔除配件醫(yī)院和保障房后，北京農(nóng)展館地塊樓面單價(jià)達(dá)7.3萬(wàn)元／平方米，北京夏家胡同地塊和孫河西甸村地塊樓面均價(jià)超過(guò)4.5萬(wàn)元／平方米，上海楊浦區(qū)延吉街道和浦東新區(qū)前灘地塊樓面均價(jià)均超過(guò)2.8萬(wàn)元／平方米。

　　“‘地王’會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)際成交價(jià)格上漲�！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

　　成交價(jià)格的上漲幅度，已經(jīng)使得多個(gè)城市在今年“國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)后公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)難以完成。深圳公布的調(diào)控目標(biāo)為“全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度”，深圳2012年居民人均可支配收入40742元，剔除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.6%，但中國(guó)指數(shù)研究院公布的深圳前三季度新房?jī)r(jià)格漲幅已達(dá)18.84%。

　　在此背景下，9月25日，國(guó)土資源部召集13個(gè)省份和16個(gè)城市國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)人，專題研究房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，指出在供求關(guān)系緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。同時(shí)，要求在明年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制過(guò)程中，要以過(guò)去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，衡量年度供地量，尤其是四個(gè)一線城市要持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)。

　　9月30日，深圳率先做出 “回應(yīng)”，深圳規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度》的通知，提出要加大普通住房土地供應(yīng)力度，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上。

　　10月11日，深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議部署了下一步調(diào)控工作，共提出八項(xiàng)措施，其中包括 “加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率�！�

　　對(duì)于政府做出的這一系列表態(tài)，徐楓認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格由多種因素促成，單項(xiàng)的措施并不能在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，“如果不從土地的供給方式等更深層次著手，很難在短期內(nèi)改變房?jī)r(jià)一路高漲的現(xiàn)狀�！�

　　此外，上述會(huì)議還重申了確保增加今年普通住房用地供應(yīng)量，并明確表示四季度還要供應(yīng)約60公頃用地。但對(duì)于“5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上”的計(jì)劃，記者計(jì)算前5年深圳土地供應(yīng)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，完成難度較大。

　　將加快釋放存量土地

　　根據(jù) 《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006~2020年)》，2008~2012年新增居住用地總量900公頃以及2007年公開(kāi)的210公頃的住宅用地計(jì)劃，前5年，深圳公開(kāi)的住房用地供應(yīng)總量計(jì)劃為1110公頃，平均供地量為222公頃。

　　如果按照此次深圳市政府公布的“5年平均供地量基礎(chǔ)上增加20%”的計(jì)劃，深圳今年需完成住宅用地供應(yīng)266公頃。但根據(jù)《深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃2013年度實(shí)施計(jì)劃》，除預(yù)留指標(biāo)外，深圳今年全年計(jì)劃供應(yīng)居住用地165公頃，這與266公頃的計(jì)劃還存在較大差距。

　　根據(jù)深圳土地房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，深圳僅于1月15日以1.41億元總成交價(jià)、7472元／平方米樓面地價(jià)成交了光明新區(qū)1宗居住用地。而從掛牌的情況來(lái)看，到今年10月底，深圳仍無(wú)掛牌出讓的居住用地。

 
　　對(duì)于深圳新增供應(yīng)土地有限的現(xiàn)狀，根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土委員會(huì)房地產(chǎn)處9月30日在官方網(wǎng)站上發(fā)布的《繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度》的通知顯示，深圳將進(jìn)一步完善和優(yōu)化城市更新政策，加快釋放存量土地。

　　而存量土地的二次開(kāi)發(fā)主要包括土地整備和城市更新，土地整備將以政府為主導(dǎo)，城市更新則由市場(chǎng)主導(dǎo)。

　　為此，深圳于2012年10月掛牌成立了深圳市土地整備局，計(jì)劃到2015年，通過(guò)土地整備釋放150平方公里建設(shè)用地，2011年和2012年，深圳累計(jì)完成土地整備67平方公里。

　　而據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，深圳已公布了2013年兩批城市更新單元計(jì)劃，涉及擬拆除重建用地面積197萬(wàn)平方米。深圳近幾年的城市更新已成為城市土地供應(yīng)的主要來(lái)源，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年，深圳完成47項(xiàng)更新單元規(guī)劃審批，新開(kāi)工更新項(xiàng)目24個(gè)，全年累計(jì)完成項(xiàng)目投資68億元；2012年，深圳全市城市更新項(xiàng)目65個(gè)，土地面積達(dá)497.43萬(wàn)平方米，其中住宅項(xiàng)目46個(gè)，土地面積達(dá)391.17萬(wàn)平方米，接近2012年深圳“一手”住宅用地出讓量的8倍。