今年以來，全國主要城市房價出現(xiàn)了快速上漲。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價指數(shù)顯示，8月份全國70個大中城市中除了溫州，其余69個城市的房價均在上漲。其中，北京、上海、廣州和深圳等4個一線城市房價同比漲幅接近20%。
而今年初，不少直轄市、省會城市和計(jì)劃單列市公布了今年房價調(diào)控目標(biāo)，大多為“房價漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅”。
這些快速上漲的城市能否完成樓市調(diào)控的目標(biāo)？接下來將采取什么樣的調(diào)控舉措？《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》日前分別致電部分城市相關(guān)部門，這些城市對能否實(shí)現(xiàn)房價調(diào)控目標(biāo)并未給出明確回答，但均表示將加大調(diào)控的力度，努力完成調(diào)控目標(biāo)。
多城回應(yīng)：加大調(diào)控力度
8月，深圳房價同比漲幅達(dá)到18.4%，房價上漲壓力較大。深圳3月出臺“國五條”實(shí)施細(xì)則顯示，今年該市房價調(diào)控目標(biāo)為2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長速度。按照深圳今年10.5%的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，目前深圳的房價漲幅已經(jīng)超過了預(yù)期目標(biāo)7.9個百分點(diǎn)。
對此，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會對本報(bào)回應(yīng)稱：“我市將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹落實(shí)國家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策精神，繼續(xù)實(shí)行包括限購、差別化信貸、引導(dǎo)開發(fā)商合理定價、增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模等一系列措施，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展�！�
11日上午，深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒主持召開該市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議，呂銳鋒說，下一階段深圳將采取8大舉措，包括加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率；繼續(xù)強(qiáng)化商品住房預(yù)售管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價；加強(qiáng)土地增值稅清算工作的力度，適度提高土地增值稅預(yù)征率，做好清算工作等。
其中，提高二套房首付比例和利率將對樓市的影響很大。目前，深圳房貸政策為首套房首付三成，貸款利率在基準(zhǔn)利率上打九折；二套房首付六成，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。一旦二套房貸款首付比例調(diào)整，這也意味著，二套房貸款首付比例和利率或?qū)⑸险{(diào)。但至于會如何調(diào)整，是達(dá)到七成以上或更高，目前尚在研究之中。
與深圳相似，廈門今年以來房價漲勢也十分迅猛，8月同比漲幅高達(dá)14.9%，遠(yuǎn)高于居民收入的漲幅。
“我們一直都是嚴(yán)格執(zhí)行中央制定的‘國五條’房地產(chǎn)政策，也采取了一些限外地戶口、限二套房貸等相關(guān)政策。作為一般的市民，我們也不希望廈門房價過高�！睆B門市國土資源與房產(chǎn)管理局相關(guān)人士說，就目前開發(fā)商新開的樓盤，政府部門也嚴(yán)格執(zhí)行價格指導(dǎo)，“可以說這已經(jīng)是最嚴(yán)格的管理措施了�！�
該官員表示，下一步會考慮與相關(guān)職能部門協(xié)同制定廈門市房地產(chǎn)市場的具體調(diào)控措施，切實(shí)壓縮房地產(chǎn)市場的“水分”。
廣州今年以來房價漲勢也十分迅速，8月同比上漲19%，中心城區(qū)大部分樓盤同比漲幅均接近三成。
對于廣州能否實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，廣州市市長陳建華對本報(bào)的回答是“這個要努力”。至于具體舉措，記者上周致電廣州市國土房管局，但截至發(fā)稿未有回復(fù)。
上漲較快的還有南京，其8月漲幅也高于房價控制目標(biāo)。記者昨日多次致電南京市住建委相關(guān)人士，但電話一直無人接聽。
而在鄭州，8月該市房價同比漲幅為12.6%，離今年該市居民收入漲幅12%的目標(biāo)，有不小的壓力。為此，9月初該市曾召開新聞發(fā)布會，發(fā)布“升級版”的限購舉措。鄭州市房管局市場監(jiān)管處處長江文靜在接受《人民日報(bào)》采訪時提到，鄭州的目標(biāo)是今后房價“零增長”。
一個月過去了，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月該市市區(qū)房價也出現(xiàn)了下跌，當(dāng)月每平方米房價為7561元，比8月份下跌了28元，不過離調(diào)控目標(biāo)仍有一定的距離。
難達(dá)調(diào)控目標(biāo)
在業(yè)內(nèi)人士看來，一些城市即便加大調(diào)控的砝碼，也很難完成房價控制目標(biāo)。
“目前整個市場沒有降溫的趨勢，反而還在升溫�！敝性禺a(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉說，從目前市場看，房企銷售任務(wù)完成得非常好，很可能下半年最后幾個月開始追求高利潤。而且各地頻繁出現(xiàn)的地王將導(dǎo)致市場定價權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中。
張大偉說，四季度價格調(diào)控目標(biāo)完成基本無望的城市，很可能會再次收緊限價政策。但在執(zhí)行過程中很可能導(dǎo)致開發(fā)商預(yù)售兩份合同的增加，即用較低的簽約價格滿足房價不漲的調(diào)控目標(biāo)，而實(shí)際裝修、車位等價格卻越來越高。
例如，在廣州中心城區(qū)2萬元/平方米以上的房子嚴(yán)格限制網(wǎng)簽措施后，部分開發(fā)商為了規(guī)避“政府指導(dǎo)價”而使樓盤獲得預(yù)售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，采用“雙合同”賣樓，從而把超出指導(dǎo)價格的部分房價轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)用上，實(shí)際上大大增加了消費(fèi)者購房的負(fù)擔(dān)。
“用堵的短效調(diào)控政策已經(jīng)走到末路，效果越來越小�！睆埓髠フf，目前市場已經(jīng)到了必須出臺長效機(jī)制的時期。當(dāng)前行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但屢調(diào)屢漲已經(jīng)導(dǎo)致購房者對政策預(yù)期的改變，對房地產(chǎn)市場健康走向的信心不足。“房地產(chǎn)最終走向健康發(fā)展之路還是要依靠市場手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，要讓市場規(guī)律發(fā)揮更大的作用�！�
合富置業(yè)首席市場分析師龍斌告訴記者，地方政府的這些舉措短期內(nèi)會有一定的效果，“但抑制的舉措都是臨時性的，同時也會推后真正的需求�？傮w來說，這幾年的調(diào)控都是以短期調(diào)控和抑制需求為主�！�
在龍斌看來，中長期的調(diào)控還是應(yīng)該解決供求平衡，解決各個階層的居住方面需求。在這方面，加大市場的供應(yīng)十分重要。
深圳市規(guī)劃國土委在給本報(bào)的回應(yīng)中提到了四大舉措，全部都是圍繞加大市場供應(yīng)展開，包括加大普通住房土地供應(yīng)力度，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上；二是實(shí)現(xiàn)保障性住房的市場供應(yīng)量；三是加快釋放存量土地，增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)；四是對已供住房用地，采取各種措施促進(jìn)其盡快開發(fā)利用，加大對閑置土地解困、盤活、監(jiān)測、督用和處罰力度，促進(jìn)土地有效利用。
深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒也提及，四季度還要供應(yīng)約60公頃住宅用地。
在張大偉看來，類似深圳這樣加大市場供應(yīng)的舉措，影響將更多體現(xiàn)在明年，今年要完成房價調(diào)控目標(biāo)“可能性接近于零”。
張大偉提醒，一線城市和部分二線城市樓市過熱的背后，是三四線城市普遍過剩的現(xiàn)象�！耙痪�城市的土地資源已不多，全部都用來蓋房子也解決不了問題，因此未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)該放在三四線城市，這也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場調(diào)控的根本所在。”