作為中國樓市“風向標”，經(jīng)過房價連續(xù)24個月的下跌之后，溫州房價普遍跌了近30%，眾多高端樓盤房價腰斬，受此影響，部分購房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃，昔日溫州“炒房團”有變?yōu)椤皸壏繄F”的苗頭。權(quán)威部門調(diào)查顯示，目前溫州“棄房”現(xiàn)象只有不到600例，當前銀行信貸風險總體可控，但在溫州企業(yè)普遍深陷經(jīng)營困難、房價持續(xù)下跌的情況下，樓市泡沫破滅有可能引爆銀行風險，值得高度關注。
近600套房屋成“棄房”
據(jù)溫州市銀監(jiān)分局對轄內(nèi)銀行的調(diào)查統(tǒng)計，截至7月末，全市各類“棄房”共發(fā)生595例，其中，按揭貸款不良余額為41277萬元，出現(xiàn)“棄房”的為15例；因經(jīng)營困難以償還貸款，而對抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。
《經(jīng)濟參考報》記者日前實地走訪溫州十多個“明星”樓盤了解到，三四年前曾經(jīng)創(chuàng)出五六萬每平方米的樓盤如今價格遭遇“攔腰斬”。記者獲悉，溫州市甌海區(qū)的明星樓盤“中梁香緹公館”曾被炒到每平方米5萬多元，如今跌回到了每平方米2.5萬元，600多套住房雖已全部賣出，但只有40多戶入住，還有的房屋都被掛在房屋中介等待出售。
與此相對，在今年8月初溫州限購政策微調(diào)后(從比一般城市嚴厲調(diào)回與其他城市相同)，一些低開的新樓盤出現(xiàn)熱賣。溫州市住建部門表示，當?shù)夭⑽闯霈F(xiàn)大面積房價腰斬現(xiàn)象�！澳切┧^腰斬的房子，原本就背離實際價值，數(shù)量非常有限，不能代表溫州樓市真實情況�！贝蠖鄶�(shù)樓盤只是降價到合理區(qū)間，部分定價合理的樓盤銷售情況有所回升。
一家國有銀行溫州分行個人金融部負責人表示，目前溫州所有的住房按揭貸款出現(xiàn)3例“棄房”情況，但拍賣產(chǎn)值都能覆蓋貸款額，銀行沒有損失。因抵押貸款無法償還而出現(xiàn)房屋被處置的大概有100多例。
溫州哥倫布房地產(chǎn)營銷有限公司客戶經(jīng)理劉政說，他代理的二手房樓盤都曾有個別“棄房”進入拍賣程序。“房價大幅下降，拿到房子也抵不過給銀行的按揭，一算賬，就有人就索性‘棄房’�！眲⒄f，道理上是這樣，但實際上如果“棄房”，將損失掉首付款以及每月還給銀行的資金，更重要的是個人信譽會受到影響，所以這樣的情況并不常見。
據(jù)溫州市中級人民法院統(tǒng)計，今年1月至8月，溫州全市法院委托拍賣的財產(chǎn)共1244件。在這些委托拍賣的財產(chǎn)中，約80%為房產(chǎn)，“其中有斷供房，也有很多因為其他糾紛引發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)拍賣�！睖刂菔兄屑壢嗣穹ㄔ核痉ㄨb定處處長張琛表示，近兩年房屋產(chǎn)權(quán)拍賣與其他財產(chǎn)處置一樣，都處在高點。
一些銀行人士指出，抵押物處置有很多程序，費時較長，目前有不少已經(jīng)出現(xiàn)違約的抵押房屋正在走程序，還沒有進入到最后的拍賣程序。后續(xù)房屋拍賣數(shù)量可能還會增加。
抵押擔保成“棄房”重災區(qū)
《經(jīng)濟參考報》記者了解到，“棄房”雖由房價大幅下跌引起，但深層原因卻是溫州經(jīng)濟不振、本地企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，導致資金鏈斷裂難以償還抵押貸款，被迫“棄房”。與此同時，“抵押+保證”這一擔保方式也誘使貸款者“棄房”，銀行信貸風險加大。
“沒辦法，做什么賠什么，銀行貸款還不上，抵押的房子只好讓銀行拿去了�！睖刂菔新钩菂^(qū)一位私營企業(yè)主說。受溫州民間借貸風波以及外部經(jīng)濟環(huán)境惡化影響，溫州本地民營企業(yè)普遍出現(xiàn)經(jīng)營困難，大量借款人自身資金鏈斷裂，無力償還銀行貸款，導致部分企業(yè)被迫選擇“棄房”。
據(jù)銀監(jiān)部門測算，在溫州，由于借款人資金鏈斷裂形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的46.14%。前述銀行負責人說，由于溫州企業(yè)多進行“炒房”活動，如今房價大幅下跌，資金鏈吃緊，無法償還銀行貸款只能“棄房”。“部分在房價處于高位時發(fā)放的貸款，可能會出現(xiàn)貸款余額高于抵押物市值的情況，從而導致借款人主動‘棄房’”。
溫州大學房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析指出，斷供“棄房”的成本高昂，這意味著信譽受損，會進入銀行“黑名單”。溫州當?shù)仄髽I(yè)幾乎全都大肆擴展、涉足房地產(chǎn)，在企業(yè)盈利微薄、融資困難的情形下，最先會從樓市撤離以緩解資金壓力，而這無疑推倒了溫州房價下跌的第一張“多米諾骨牌”。抽出資金，投資客撤離，房價跳水，反過來導致手里的房產(chǎn)難以“變現(xiàn)”，資金鏈斷裂，從而引發(fā)“棄房”現(xiàn)象。
值得注意的是，部分企業(yè)主因擔�！斑B坐”而選擇“棄房”。自2011年溫州民間借貸風波以來，溫州擔保鏈風險持續(xù)蔓延，部分經(jīng)營正常的借款人無力同時承擔自身貸款還款責任和代償責任，遂主動選擇“棄房”。據(jù)測算，擔保鏈風險傳導形成的不良房屋抵押貸款余額約為7.28億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的14.15%。
溫州銀監(jiān)部門測算，房屋價值縮水形成不良的房屋抵押貸款余額約為4.43億元，占全部房屋抵押貸款不良余額的8.6%。但溫州銀監(jiān)部門分析指出，當前溫州資金鏈和擔保鏈風險仍未根除，實體經(jīng)濟復蘇基礎尚不穩(wěn)固，房地產(chǎn)市場全面回暖的外部條件并不具備。因此，預計溫州房價在未來一段時間將保持低位運行態(tài)勢。
“抵押+保證”成銀行風險易爆點
記者調(diào)查了解到，不論從溫州樓市“兩重天”并存的情況來看，還是從銀行住房抵押貸款總體規(guī)模來看，當前“棄房”只是局部現(xiàn)象。目前溫州住房抵押貸款風險總體可控，但樓市下行壓力猶存，不排除“棄房”增多甚至蔓延，“抵押+保證”這一擔保方式成為銀行主要風險點。
盡管出現(xiàn)近600例“棄房”，但溫州銀監(jiān)分局對42家機構(gòu)進行專題調(diào)研發(fā)現(xiàn)，溫州房地產(chǎn)抵押貸款風險總體可控。當前，溫州個人住房按揭貸款余額660.83億元，其中不良貸款余額4.02億元，不良率為0.61%；商業(yè)用房按揭貸款余額25.03億元，其中不良貸款余額0.19億元，不良率為0.76%。均低于同期全部貸款3.68%的不良率，總體風險可控。
目前來看，溫州樓市下行壓力巨大�！巴顿Y客撤走而無人接盤，過度投資吹起的樓市泡沫就要破滅了�！睖刂蓥蝿俜慨a(chǎn)中介經(jīng)紀人楊松波說。隨著樓市泡沫擠出，部分購房者、借貸者“棄房”可能性增加，銀行風險隨之加大。
值得注意的是，隨著房價持續(xù)下跌，溫州普遍存在的房屋“抵押+保證”這一擔保方式將成銀行風險易爆點。在溫州，銀行一般會按抵押物評估價的一定比例來發(fā)放貸款，如果借款人希望申請更多的貸款，則往往會被要求增加保證擔保，變?yōu)椤暗盅?保證”的組合擔保方式。
當房價處于高位時，抵押物的市值能覆蓋全部貸款，此時保證人的代償風險很低，其擔保意愿也比較強烈；但當?shù)盅何锸兄悼s水不能覆蓋全部貸款時，保證人的代償風險隨之增加，其代償?shù)哪芰鸵庠笗鄳档�。因此，保證擔保沒有成為防范貸款風險的有效防線，目前溫州“抵押+擔�！辟J款不良率達7.17%，遠高于純抵押貸款的2.52%和同期全部貸款3.85%，成為最大風險點。
溫州作為中國樓市“風向標”，如今率先出現(xiàn)房價下跌、資本撤離、“棄房”顯現(xiàn)等樓市泡沫破裂跡象，為全國其他城市狂飆發(fā)展的樓市提出警示�！叭癯捶俊蔽邷刂葚S裕的民間資本，經(jīng)濟“脫實向虛”導致實業(yè)“失血”、傳統(tǒng)低端產(chǎn)業(yè)錯失轉(zhuǎn)型良機。重振實業(yè)，推動資本“脫虛返實”、產(chǎn)業(yè)向高端發(fā)展，是擺脫危機的良策。
樓市“只漲不跌”神話破滅
《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有個別樓盤熱賣，但溫州房價下跌遠未觸底，后續(xù)下行壓力依舊巨大。當前在溫州樓市，不管是房屋還是土地供應都接近歷史高點，房屋拍賣等隱性供給也急劇放大。與此相對，房價下跌逼出投資客、剛需承接能力有限、外來購房者寥寥，需求大幅萎縮，后市供過于求必然引發(fā)新一輪“降價潮”。
甌海區(qū)甌海大道一側(cè)是溫州近三年多個高端樓盤的聚集區(qū)。記者走訪“香緹公館”、“鉑金”、“新京都家園”、“金域中央”等多個樓盤發(fā)現(xiàn)，這一片樓盤入住率極低，幾乎有80%以上空置，而同區(qū)域其他幾個樓盤正在施工、即將迎來開盤交付高峰。一直在此做房產(chǎn)中介的溫州京都房產(chǎn)經(jīng)理李軍武說，“已經(jīng)兩個月沒有生意了，雖然房價從每平方米4萬降到了現(xiàn)在的每平方米2.4萬，但這只是掛牌價，根本沒人來接盤�！�
更大的房屋供應量正源源不斷涌入市場。新盤開發(fā)速度并未明顯降低，不少房主急于出手，二手房掛牌量急劇攀升。李軍武說，“現(xiàn)在手里面光一個樓盤就有幾十套掛牌，有的甚至是一個單元掛出來賣。”與此同時，進入處置程序的房屋也陸續(xù)公開拍賣，盡管只有上千套的數(shù)量，但起拍價的設定對市場預期影響明顯。“幾方面的供給疊加，加之房價處于下行通道，導致房價下降壓力空前�！睖刂荽髮W房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻分析道。
需求萎縮給了樓市泡沫“致命一擊”。過去幾年，溫州一直是“三線城市、一線房價”，但這種畸高房價并不像北上廣深等城市由需求推動，而完全是一種擊鼓傳花式的游戲。如今房價大跌，“鼓�；洹�，投資客撤離。從需求結(jié)構(gòu)看，小部分當?shù)厝思氨姸嗤鈦韯展ふ呤菢鞘袆傂瑁词狗績r下降，他們也難以承受，加之“追漲殺跌”心理作用，樓市需求一落千丈，房價深跌在所難免。
溫州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會新聞發(fā)言人戴旭強表示，與2011年初調(diào)控前相比，眼下溫州商品房價格平均縮水幅度為26%。多位市場人士指出，事實上溫州樓市泡沫已經(jīng)破裂，因為即使房價下降了26%，接盤者依舊寥寥。在房價下行期如果有價無市，那接下來肯定還會降價。
“全民炒房”導致實業(yè)發(fā)展受困
記者在溫州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“棄房”只是表象，溫州更大的問題是前幾年“全民炒房”將豐裕的民間資本吸引到樓市之中，多數(shù)企業(yè)家大玩資本運作等虛擬經(jīng)濟，實體經(jīng)濟因“失血”而錯失轉(zhuǎn)型良機。如今樓市遇阻、外部經(jīng)濟環(huán)境趨惡，溫州企業(yè)普遍遭遇經(jīng)營困難，以民營經(jīng)濟為主的整個溫州經(jīng)濟也遭遇發(fā)展之厄。
溫州當?shù)仄髽I(yè)主史哲說，溫州因“炒房團”而聞名，如今正為“炒房”付出代價�！皽刂荨捶繄F’是多種因素促成的，比如，民間財富充盈、溫州人敢闖敢為、民間借貸市場發(fā)達，以及當時經(jīng)濟刺激政策的出臺和銀行寬松的信貸‘放水’。”曾參與“炒房”的史哲說，當時他周邊所有的親戚朋友，不管是企業(yè)主還是公務員，全都投入到“炒房”之中。
“全民炒房”抽干了溫州民間資本。據(jù)溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在2008年-2010年期間，溫州房地產(chǎn)市場資金規(guī)模約為1000億元，而歷史最高峰達到2000億元，民間借貸占到樓市資本的約六成�！皹鞘芯拖褚粋�磁鐵，吸走了民間、企業(yè)、銀行等幾乎所有可流動的資本�！标慀櫿f，這樣的結(jié)果可想而知，企業(yè)荒廢了、民間沒錢了，資本都沉淀到樓市中去了。
“全民炒房”讓實體經(jīng)濟“失血”，房價下跌刺破樓市泡沫，溫州經(jīng)濟“脫實向虛”后遺癥顯現(xiàn)。來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，2012年在16個主要經(jīng)濟指標中，溫州市大多數(shù)指標處于全省“倒數(shù)”行列，其中人均GDP、GDP增幅、規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值、財政總收入、進出口總額、社會消費品零售總額等等9項指標均倒數(shù)第一。而多年前，溫州發(fā)展歷來雄居浙江省前三名。
可為其他城市警示的是，“炒房”更大的問題是錯失產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級機會�！督�(jīng)濟參考報》記者在溫州多個“塊狀經(jīng)濟”鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年，這里的產(chǎn)業(yè)主導依舊是皮鞋、紐扣、拉鏈，利潤早就被人工成本吞噬，企業(yè)紛紛陷入經(jīng)營困局�！安还苁恰畻壏俊�是民間借貸危機、擔保鏈危機，說到底都是因為企業(yè)脫離主業(yè)、實業(yè)而起�！笔氛茴H為感慨地說。
實業(yè)“失血”的后遺癥仍在繼續(xù)。一些銀行人士表示，當前出現(xiàn)“棄房”的主因是企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，溫州企業(yè)形勢普遍不好，并非由銀行抽貸造成，而是當?shù)仄髽I(yè)發(fā)展路徑出了問題。部分企業(yè)因為“炒房”瀕臨倒閉，企業(yè)主紛紛歸因于銀行收貸抽貸，甚至要求政府救助，結(jié)果救下來后，他們繼續(xù)“炒房”，這樣的企業(yè)只能在“低小散”里打轉(zhuǎn)。
一些當?shù)仄髽I(yè)家指出，溫州企業(yè)經(jīng)營困難，與銀行等很多領域的壟斷大有關系。作為靠市場雨露發(fā)展起來的地方，溫州企業(yè)幾乎涉足了可以進入的所有行業(yè)，但是很多傳統(tǒng)行業(yè)即使做得再好，也難以扭轉(zhuǎn)頹勢。溫州需要的是壟斷行業(yè)的改革與放開。
“重振實業(yè)”方能走出困境
盡管風險總體可控，但溫州“棄房”現(xiàn)象值得深思。陳鴻等專家認為，“棄房”現(xiàn)象一方面給狂飆發(fā)展的中國樓市敲響警鐘；另一方面對各地“炒房”、“脫實向虛”的經(jīng)濟發(fā)展格局提出警示。
“溫州經(jīng)濟就是中國經(jīng)濟的一個縮影�！痹S多專家表示，溫州作為中國市場經(jīng)濟的前沿地帶，問題最先顯現(xiàn)。溫州房價大跌、出現(xiàn)“棄房”，為許多二三線城市敲響警鐘。中國指數(shù)研究院研究員曹旭東分析指出，“許多二三線城市面臨同樣的問題，只是沒有溫州如此明顯而已�！弊罱鼛啄辏S多二三線城市樓市存在較強的封閉性，投資需求拉動的繁榮很容易掩蓋實際需求不足的現(xiàn)實。
脫離實業(yè)的樓市“炒作”只能是浮萍，一旦投資需求被限制，結(jié)局是樓市崩盤、實業(yè)受損。盡管樓市調(diào)控手段會向市場化方向邁進，但“去投資”仍是方向，這意味著很可能有其他的城市步溫州的“后塵”。
值得注意的是，過去的經(jīng)濟刺激政策和銀行信貸“放水”對溫州“炒房”起到了推波助瀾的作用，也讓不少企業(yè)錯判形勢，付出沉重代價。專家指出，當時不少企業(yè)主都認為錢太多、太容易貸了，結(jié)果資本過剩帶來的不是金融家的誕生，而是脫離實業(yè)“炒作”游戲盛行，今后經(jīng)濟刺激政策需更加審慎。
溫州當?shù)匾呀?jīng)重新審視發(fā)展路徑�！爸卣駥崢I(yè)”、引導資本“脫虛返實”被確定為新的發(fā)展方向。為此，溫州市研究制定了《關于進一步加快實體經(jīng)濟發(fā)展的意見》等一攬子政策文件，謀劃提出了一套“組合拳”。有專家指出，這是一個代價巨大的輪回，原本靠民營經(jīng)濟、實業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的溫州，在經(jīng)歷了一系列曲折的生死考驗后，需要重新回到原點，找準方向。
