面對中國房地產(chǎn)業(yè)十多年的高速發(fā)展，不少開發(fā)商正經(jīng)歷著“沒有現(xiàn)成經(jīng)驗”的海外突圍。
近幾年，被稱為“華南五虎”之一的碧桂園，不斷創(chuàng)造著行業(yè)奇“績”。帶著“以快制勝”的生存哲學(xué)，保持創(chuàng)新，從廣州走向全國再到世界。與很多企業(yè)一樣，碧桂園內(nèi)在追求利潤的動機(jī)和外部不斷增強(qiáng)的競爭壓力，使得他們有了參與跨國經(jīng)營的動力和積極性。
在馬來半島的最南端，有著“大馬南方門戶”之稱的新山，碧桂園打響了海外擴(kuò)張的“第一槍”。8月11日，馬來西亞金海灣項目一次性開盤，9000套房屋預(yù)售達(dá)60%以上，銷售額近百億元人民幣，超過了新山去年全年地產(chǎn)項目銷售總額。這讓當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商目瞪口呆，同時也觸動了更多中國地產(chǎn)商的神經(jīng)。
把房子賣到海外去，可能是很多中國開發(fā)商的夢想。當(dāng)海外媒體用“眼前一亮”來評價碧桂園首個海外項目的時候，楊國強(qiáng)真正做到了。這個農(nóng)民出身，放過牛、挨過餓的中國商人，突然走進(jìn)全球視野，也讓他一向樸實、低調(diào)的形象變得更有國際范兒。
中馬關(guān)系成出海“定心丸”
經(jīng)歷了十年黃金期的中國地產(chǎn)，不少企業(yè)放開視野，走出國門，而選擇投資開發(fā)區(qū)域的關(guān)鍵，外交環(huán)境和官方支持也顯得尤為重要。
我國領(lǐng)導(dǎo)人常說“遠(yuǎn)親不如近鄰”。中國的家在亞洲，中國和平發(fā)展的根也在亞洲。與鄰為善、建立長期友好和平的周邊環(huán)境是中國全方位外交的戰(zhàn)略支撐。
中國駐馬來西亞大使柴璽對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，馬來西亞作為最早與中國建交的國家，近幾年，兩國的經(jīng)貿(mào)和投資合作發(fā)展迅猛。最引人關(guān)注的是兩國分別設(shè)立了政府層面的“中馬欽州工業(yè)園區(qū)”和“馬中關(guān)丹產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，打造兩國投資合作旗艦項目。此外，廈門大學(xué)在馬來西亞設(shè)立海外分校，中方企業(yè)廣泛參與馬來西亞基礎(chǔ)設(shè)施和高鐵建設(shè)，兩國合作在政治、經(jīng)貿(mào)、文化等各領(lǐng)域都邁出了更具實質(zhì)性的步伐。
相對過去若干年中國企業(yè)“走出去”的規(guī)模和速度，更多局限于企業(yè)特別是國有企業(yè)承包工程或跨國并購。然而，作為我國民營房地產(chǎn)業(yè)的代表，碧桂園“出海”也是對“走出去”戰(zhàn)略一個非常有利的補(bǔ)充�！氨坦饒@‘走出來’參與房地產(chǎn)的開發(fā)，無論從設(shè)備、產(chǎn)品質(zhì)量，還是施工水平、海外組織施工的能力都顯現(xiàn)出國際水準(zhǔn)，也促使了當(dāng)?shù)亻_發(fā)商水平的大幅度提升�！辈翊笫垢嬖V記者。
2012年12月4日，碧桂園宣布正式購入馬來西亞柔佛州新山金海灣項目。馬來西亞總理納吉布、柔佛州務(wù)大臣阿都干尼均出席了投資開發(fā)簽約儀式，此舉顯示出馬來西亞政府對中國企業(yè)投資的重視程度。對于碧桂園來說，這為項目后續(xù)的順利開發(fā)打下了一個良好的基礎(chǔ)。
自2011年碧桂園進(jìn)軍馬來西亞以來，不到一年已確定了三個房產(chǎn)項目，創(chuàng)下中國開發(fā)商海外開發(fā)規(guī)模之最。同時，碧桂園方面透露，已選中并正在洽談其他具備發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，今年下半年預(yù)備在馬來西亞多處進(jìn)行開發(fā)。
“第二家園”的巨大吸引力
最近，“抄底歐洲”的呼聲不絕于耳，“中國大媽轉(zhuǎn)戰(zhàn)韓國樓市”的報道頻現(xiàn)，中國買家正在如潮水般地涌向舊金山、悉尼、新加坡等城市。
全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會的一項調(diào)查顯示，2012年，中國人已成為美國住宅市場僅次于加拿大的第二大海外購買群體，占美國住宅對外銷量的11%，大大高于2007年5%的比重。
隨著人民幣升值加速以及資本輸出趨勢的確立，國外的醫(yī)療、教育、高福利、養(yǎng)老環(huán)境等優(yōu)勢吸引了越來越多的中國富裕階層和知識精英。中國人海外置業(yè)的數(shù)量，很難準(zhǔn)確地估算出具體的數(shù)目，資本管制又進(jìn)一步增加了問題的復(fù)雜性。可是，國內(nèi)出臺的有關(guān)政策規(guī)定，根本無法澆滅中國人海外置業(yè)的熱情。
碧桂園總裁莫斌則認(rèn)為，對于整個房地產(chǎn)業(yè)的未來走向，不可能不考慮國人實際的生活需求，也不能不算經(jīng)濟(jì)賬。在國內(nèi)已經(jīng)擁有60萬老業(yè)主的碧桂園，對自己的產(chǎn)品能滿足不同的置業(yè)需求顯得很有信心。據(jù)了解，金海灣項目中國客戶占四分之一，其中80%是來自碧桂園的老業(yè)主。可見，國人海外置業(yè)的熱情和購買力，的確給了碧桂園極大的“底氣”。
與此同時，馬來西亞大力推行的“第二家園計劃”(Malaysia My Second Home Programme)，以其較低的門檻、簡易的程序、優(yōu)惠的待遇吸引了不少的外來置業(yè)者。從馬來西亞官方數(shù)據(jù)顯示，自該項目實施以來，在近2萬人的申請中，中國籍申請者約占58%，一直穩(wěn)居十大來源地首位。
永久產(chǎn)權(quán)、不限購、低首付、十年居留簽證，無疑每一項都沖擊著國人的眼球。在碧桂園“第二家園”購房計劃書中看到，30萬可全家申請馬來西亞居留權(quán)；無須通過外國人投資委員會審批；申請第二家園的資產(chǎn)證明已經(jīng)獲得馬來西亞政府的認(rèn)可，所以可以提升申請人銀行資信，房屋貸款最高額度可以高達(dá)80%，時間長達(dá)30年；且第二家園簽證屬于長期居留權(quán)，在馬來西亞居住的地點和時間沒有限制。
碧桂園馬來西亞區(qū)域總裁阮家聲介紹，由于政府對于收入把控性強(qiáng)，風(fēng)險控制能力較高，一般來說，本國居民可以申請90%的房屋貸款，擁有“第二家園”計劃和具備在當(dāng)?shù)毓ぷ髂芰Φ耐鈬丝梢陨暾?0-80%的房屋貸款，投資性購房也可以申請50%的貸款，加上按照實際工程進(jìn)度支付房款，因此在馬來西亞的購房壓力并不大。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的中國買家將“第二家園計劃”視為“類移民”計劃。他們尤其看中該計劃為商業(yè)往來提供的便利，而且還能享受與當(dāng)?shù)厝A人同樣的教育醫(yī)療和保險福利。
“第二家園是一個誘人的計劃，而且是一個長期性的政策，我們也會保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。”馬來西亞柔佛州務(wù)大臣阿都干尼告訴記者。
客場淘金的“生意經(jīng)”
近幾年，國內(nèi)住宅市場面臨拿地門檻提高，房價調(diào)控保持高壓等諸多挑戰(zhàn)，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)普遍認(rèn)為，進(jìn)軍海外已成為中國房地產(chǎn)業(yè)自然而然的選擇。
進(jìn)入2013年，中國房企擴(kuò)張海外的步伐突然加快。有報告預(yù)測，2013年中國海外房地產(chǎn)市場投資將較2012年增長20%。國內(nèi)的一些知名房企紛紛“出�！保Ｍ枰院Ｍ馔顿Y反哺國內(nèi)市場，在不斷完善國內(nèi)布局的同時，進(jìn)一步拓展海外市場，擴(kuò)大品牌知名度，分散投資風(fēng)險。
統(tǒng)計顯示，自2012年以來，包括萬科、綠地、萬達(dá)、鑫苑置業(yè)、SOHO中國、中國建筑、總部基地、中海外等十余家房地產(chǎn)企業(yè)，今年已經(jīng)在海外開設(shè)房產(chǎn)項目或確立投資計劃，投資總規(guī)模已達(dá)上百億美元。
今年，綠地集團(tuán)董事長張玉良曾公開表示，投資境外可能獲取豐厚收益。在談及收購、互換酒店資產(chǎn)、購買土地、購買老舊樓宇時，他談道：“過去這個資產(chǎn)可能需要2億美元，現(xiàn)在可能1.5億美元就談下來了，這種狀況比比皆是�！�
2011年12月，碧桂園宣布與馬來西亞知名房產(chǎn)商大馬置地(Mayland)合作，以每股1馬幣的價格認(rèn)購合營公司W(wǎng)ealthy Signet Sdn Bhd 55%的股權(quán)，收購?fù)瓿珊�，該公司將成為碧桂園的間接非全資子公司，財務(wù)業(yè)績并入公司報表。
碧桂園總裁莫斌在今年半年業(yè)績會上表示，在馬來西亞、吉隆坡片區(qū)項目的可推貨量達(dá)160億元�！绊椖咳夸N售完成的話，將會給我們帶來非�？捎^的銷售業(yè)績，有可能成為今年碧桂園銷售的亮點�！�
可見，海外投資的高額利潤讓碧桂園嘗到了甜頭。據(jù)透露，碧桂園下一步已經(jīng)啟動澳洲和加拿大等城市的海外開發(fā)計劃。“無論是哪個國家，只要積累寶貴的經(jīng)驗，有市場切入度的話，我們都會看一看�！蹦笕缡钦f。
“雙快模式”海外發(fā)酵
碧桂園總裁莫斌坦言，“快速開發(fā)、快速銷售”一向被視為碧桂園的核心競爭力�！拔覀儾还苋ツ膫�國家，我們會在遵守各地法律法規(guī)的情況下，盡量按照我們‘雙快模式’去發(fā)展，能快到什么程度就到什么程度。不管怎樣去做，我們都會做到‘入鄉(xiāng)隨俗’、守法經(jīng)營�！�
對于碧桂園的速度之快，剛剛加入營銷隊伍的馬來西亞華裔方俊甜，有著自己最切身的感受。“我母親就在距離金海灣一公里的房產(chǎn)項目擔(dān)任營銷總監(jiān)。碧桂園的大規(guī)模進(jìn)駐，讓他們不得不調(diào)整原有‘坐等上門’的營銷策略。按照當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，以金海灣項目的銷售總量論，他們需要十年才能售完�！�
2012年年初，34歲的阮家聲受命來到馬來西亞區(qū)域，參與雪蘭莪州加影和萬撓兩幅地塊的開發(fā)，受限于政府利益、用地規(guī)劃等問題，導(dǎo)致項目進(jìn)展緩慢。因此，尋找新的地塊，成為他到任后的首要任務(wù)。
于是，阮家聲和他的6人團(tuán)隊深入檳城、柔佛、馬六甲、沙巴、雪蘭莪、吉打等地調(diào)研。一方面綜合各個州的地理位置、市場容量、未來發(fā)展?jié)摿�，另一方面深入研究各地的土地出讓方法、產(chǎn)權(quán)年限、優(yōu)惠政策�！霸谶@個過程中，我們也遇到‘水土不服’的問題�？墒侨裟芸烊艘徊�、搶占先機(jī)就足夠了。”阮家聲說。
歷經(jīng)三個月，當(dāng)再次與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、承建商交流的時候，他們驚訝于碧桂園如此短時間內(nèi)弄懂“游戲規(guī)則”。在阮家聲看來，馬來西亞的房地產(chǎn)市場雖處于起步階段，接近國內(nèi)10年前的水平，快速抓住未來的價格上升空間，是海外項目熱賣可期最重要的因素。因此，他最終決定選址于馬來西亞第二大城市——柔佛州首府新山市，自此打開了新的局面。
新山是馬來西亞最南端的小城，新柔長堤將新山與新加坡連接，彼此的角色也被視為與中國深圳和香港類似。“越堤購房”的雙城生活，為鄰國的新加坡居民提供了置業(yè)便利。另據(jù)官方資料顯示，吉隆坡與新加坡將于2020年前建成高速鐵路，有望將兩地的路程距離縮短至90分鐘。
在完成土地轉(zhuǎn)讓談判后，阮家聲迅速推進(jìn)金海灣項目開發(fā)。在曾經(jīng)的一片幾乎廢棄的海灘，花6個月時間建造了7000平方米的項目配套會所，將平時需要一至二年批復(fù)的政府審批手續(xù)也壓縮至半年內(nèi)完成。
阮家聲表示，金海灣項目為碧桂園扎根本地，開拓馬來西亞事業(yè)板塊開了個好頭。他也坦言，在今后的該項目的實際承建中，仍然會遇到更多不確定因素。“我們將繼續(xù)堅持設(shè)計、建筑、裝修、物業(yè)管理等一體化開發(fā)模式，用產(chǎn)品、性價比、項目規(guī)模、銷售總額、市場占有率去證明一切。”