10月22日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，九月份，70個(gè)大中城市當(dāng)中，69個(gè)城市的房價(jià)在上漲。其中，北京的房價(jià)更是以同比超過20%的漲幅領(lǐng)漲全國。在統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布的一天之后，也就是昨天，北京市新的調(diào)控措施火熱出爐：今明兩年，推出總計(jì)7萬套的中低價(jià)位、自住型、改善型的商品住房;并且明確規(guī)定，這些房子將比同地段的商品房便宜30%。那么這些低價(jià)房是否能夠擋住房價(jià)的不斷上漲?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評(píng)論。
房價(jià)連漲，調(diào)控加碼，北京發(fā)布七條新政，兩年力推低價(jià)自住房七萬套。售價(jià)打七折，能否擋住房價(jià)上漲?
9月房價(jià)同比上漲20.6%，在樓市看漲預(yù)期的節(jié)點(diǎn)上，北京又打出一記組合拳，也被媒體稱為京七條。這份23日發(fā)布的《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》中明確指出，自住型商品房主要用于支持中端市場，基于購房總價(jià)適中、滿足基本需求的考慮，將被限定單價(jià)、總價(jià)和面積。套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米;銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價(jià)格低30%左右的水平確定。
王榮武(北京市住建委委員)：出臺(tái)這個(gè)政策主要有三個(gè)目的。第一個(gè)是解決夾心層住房問題的一個(gè)重要途徑。第二個(gè)是咱們穩(wěn)定房價(jià)的一個(gè)重要手段。第三個(gè)是探索住房新機(jī)制的一個(gè)重要途徑。
符合限購政策在北京市具有購房資格的家庭，均可購買自住型商品住房，其中兩類家庭可優(yōu)先購買：一是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士購買的要年滿25周歲;二是已在輪候經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的家庭。購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房價(jià)格和該自住型商品住房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不能再次購買自住型商品住房。
陳國強(qiáng)(中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長)：它起的作用的大小，取決于后續(xù)的其它地塊會(huì)不會(huì)也采用同樣的方式，這個(gè)是需要我們進(jìn)一步觀察的，這種出讓方式在市場的土地出讓占比，占到一定比例之后，對于市場的影響肯定是不容低估的。
張鴻：這個(gè)七折的自住型商品房的投資性要超過商品房(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
它起碼解決了一部分，這是個(gè)發(fā)明，它其實(shí)叫中低價(jià)位自住型、改善型商品房。它其實(shí)是個(gè)商品房。這個(gè)商品房就不同于我們過去說的那些經(jīng)濟(jì)適用房，屬于保障房。它其實(shí)解決的不是說中、低收入人群，它解決的是應(yīng)該是中高層，最起碼是中層，就能買得起現(xiàn)在的房價(jià)30%的這些人，其實(shí)是收入不是特別低的。而且它要變成房子的話，得是后年、大后年以后的事兒，現(xiàn)在是供地，提供這么多地。
如果累計(jì)漲幅不達(dá)到70%的話，那買自住商品房，雖然叫自住商品房，但是它具有投資性，它的投資性要超過商品房。既然我們叫自住型，我們就要盡量地摒棄其中的投資嫌疑。
馬光遠(yuǎn)：靠這個(gè)七折的自住型商品房來抑制房價(jià)肯定是不現(xiàn)實(shí)的(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
從總量來講，第一是因?yàn)榻衲�，要供這2萬套的地，還沒形成實(shí)際的供應(yīng)。第二，明年可能打算要供5萬套，那么5萬套加上2萬套是7萬套，應(yīng)該說從今年整個(gè)北京市的交易來看，新建住宅加上二手房，在比較火爆的月份就超過2萬套，這是一個(gè)月的交易量�，F(xiàn)在來講，如果從這個(gè)量本身去看，靠它來抑制房價(jià)肯定是不現(xiàn)實(shí)的。所以我們主要看它一個(gè)制度價(jià)值，就是怎么來界定它的供應(yīng)對象。就是多年以來北京一直講的夾心層，就是那些收入不高的人有保障房，收入高的人又可以市場去買，但是苦了中間的那幫人，買商品房又沒錢，保障房又沒他份。在這種情況下，北京市的中端通過現(xiàn)在設(shè)置的這個(gè)產(chǎn)品來解決。所以從真正的整個(gè)住房結(jié)構(gòu)本身來講，有價(jià)值、有意義。
這么多年以來，對于房地產(chǎn)調(diào)控，我們一直在抑制需求。就是任何一個(gè)調(diào)控，你看到更多的是你不能買房，你不能怎么樣，抑制需求。北京市的這個(gè)政策完完全全是從供應(yīng)角度講的，也就是說我增加供應(yīng)，而且價(jià)格優(yōu)惠也是相當(dāng)大。因?yàn)楝F(xiàn)在北京市現(xiàn)在的房子差不多總價(jià)在兩百萬左右，那么兩百萬的30%就是60萬，這不是一個(gè)小數(shù)字。如果這個(gè)房子在五年以后再賣的話，它的漲幅在70%以內(nèi)，又賺的比商品房還多，那么這個(gè)需求人群是很大的。所以這么一個(gè)品種本身，這七條本身的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該做一些界定，避免、確保它能最終真正地回到說中端保障，我們就要盡量摒棄其中的投資性質(zhì)。
李文杰：自住型商品房不是保障房 是可以自由買賣的商品房(中原集團(tuán)首席運(yùn)營官 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
它(自住型商品房)不是保障房，它是商品房，它可以自由買賣。當(dāng)然這次自住型商品房和普通商品房不同的地方，在于在你購買之前是有條件的。再上市的條件和收益需要向國家繳納30%的收益。經(jīng)過這幾年的發(fā)展，實(shí)際上已經(jīng)建成了多層次的保障。比如最低收入的，買不起房的，他們可以向政府申請廉租房。前幾年實(shí)際上還有所謂經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房周期比較長，開發(fā)商的回款速度比較慢。所以一方面想買的人其實(shí)也買不起。另一方面開發(fā)商不積極，無法調(diào)動(dòng)社會(huì)資金來參與。這次自住型商品房實(shí)際上把購買的門檻極大降低，但同時(shí)又調(diào)動(dòng)社會(huì)資金，這在商品房品種上有一個(gè)很大的改進(jìn)。
張鴻：接下來幾個(gè)月 各地可能又要出臺(tái)限制房價(jià)繼續(xù)上漲的政策(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)在供給端改善，很多城市都在想辦法。但是原來比如說經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房，只是在保障性質(zhì)的供給上想辦法，在商品房這個(gè)品類上，其實(shí)想的辦法不是特別多。甚至有的地方政府，他可能把土地他限制起來，不一定都一下賣出去。比如上海，其實(shí)有那種共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房。你自由買賣的話，咱倆產(chǎn)權(quán)分清了，其實(shí)和30%和70%是差不多的，就是政府擁有部分產(chǎn)權(quán)，你賣的時(shí)候，那部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸政府。現(xiàn)在我們看到，其實(shí)北京不光出了這一個(gè)七條，還出了另外一個(gè)調(diào)控的七條，所以它其實(shí)是一個(gè)組合拳。在四個(gè)一線城市北上廣深，同比漲幅前都超過20%的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候起碼我們知道，接下來幾個(gè)月四季度調(diào)控政策可能又要出來了，地方政府壓力也大，可能又要開始出現(xiàn)一些限制房價(jià)繼續(xù)上漲的政策。
這次符合條件的特別多，不像原來有收入限制等等，能買房的都有資格買。當(dāng)然它有優(yōu)先，就是本市戶籍無房家庭。要是說效仿的話，就是北京發(fā)明了這樣的一個(gè)類型，那他就得在相關(guān)的這些政策的執(zhí)行上能做到這一個(gè)樣板，只有做了一個(gè)成功的樣板，才能被仿效。
馬光遠(yuǎn)：一定要保證公平透明地分配(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
仿效不仿效，各個(gè)地方可能想法不一樣，因?yàn)楫吘鼓阋尷妗Ｒ薜貎r(jià)。在這種情況下，我覺得北京市的這個(gè)自住型商品房很難仿效。北京現(xiàn)在出了這七條以后，是個(gè)好事。但是這個(gè)好事怎么樣來辦好，對監(jiān)管能力本身要求很高的。我們知道以前的經(jīng)濟(jì)適用房等等都出了一些問題。那么這個(gè)我們從它的設(shè)計(jì)來看，監(jiān)管上比如要求的人肯定很多，北京現(xiàn)在車搖號(hào)很難。如果這個(gè)進(jìn)行搖號(hào)的話，開發(fā)商組織，就要進(jìn)行公正。
那么，怎么樣保證一個(gè)公平透明地分配?我們從這個(gè)七條里面其實(shí)看不到這種保證，所以我們的擔(dān)憂還是存在的。所以我們覺得這個(gè)在市場上做一個(gè)分層，對產(chǎn)品本身，針對不同的群體做分層很好。但是一定要有制度保障，一定要監(jiān)管到位，讓真正的中端的人得到自住型的住房，這個(gè)我覺得還有工作要做。比如說現(xiàn)在沒有必要把人群擴(kuò)得太大，不是說所有的人都可以買，起碼可以把已經(jīng)有房的人先排除在外。再一個(gè)，把那些有其他辦法解決的，有經(jīng)濟(jì)適用房資格的，也可以排除掉。它現(xiàn)在是有優(yōu)先，但是這個(gè)優(yōu)先究竟怎么優(yōu)先?比如說這些人解決完了，再解決別人呢?還是說優(yōu)先也有個(gè)比例，都沒有說。這個(gè)政策本身要成功，對監(jiān)管能力是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。
張鴻：新的京七條對戶籍的限制稍微地松開了一點(diǎn)(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
有住房，我的理解就是每個(gè)人都得買一套房。有房住，可能就是你不一定買房，你租房子也可以，但是現(xiàn)在房租的漲幅也很高，所以很多人壓力會(huì)很大。關(guān)于房租這一塊，有專家就說有德國的經(jīng)驗(yàn)什么的，后來可能人家德國說我們這兒沒這經(jīng)驗(yàn)，但是租房別人就真有經(jīng)驗(yàn)，人家這么多年為什么房價(jià)能夠調(diào)控得很好，起碼在租房這一塊兒，人家專門有租房法。德國有將近60%的人租房，不用每個(gè)人都買房。
怎么保障房客的利益其實(shí)是最重要的，比如說你不能隨便漲價(jià)。房客和房東享受的待遇是一樣的。那么在中國有一個(gè)問題，就是除了我們喜歡自己有房子，還有一個(gè)問題就是我們隱性的一些福利綁在戶籍上，但是看得見，還有一些福利是綁在住房上，如果你沒有擁有一套房子，就拿我來說，孩子上學(xué)就和有房子的有區(qū)別。所以你怎么在房子上綁定的這些東西，那房客也同樣擁有這些?當(dāng)然房東也不能隨便來打擾你，也不能漲價(jià)等等。相對的政策讓我們整個(gè)的房子流動(dòng)起來，租房的人也沒有壓力。我想如果有長期的穩(wěn)定政策，那可能大家就不太非要擁有一套房子，只要有房子住就可以了。
其實(shí)我們通過這一次北京的京七條，已經(jīng)看到它在放寬限制，比如說原來的經(jīng)濟(jì)適用房和原來兩限房，是有戶籍嚴(yán)格的限制。那這一次給它稍微放開了，我們就看到它其實(shí)是在人性化，逐漸的在松綁，當(dāng)然我們希望這個(gè)松綁的力度再大一些，更快一些。
馬光遠(yuǎn)：房子跟戶籍綁的太緊，導(dǎo)致大家必須去買房;在同一個(gè)單位拿一樣的工資，有房沒房就是兩個(gè)階層。(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺得就是得分層，從需求上來講，能租的租，能買的買，而不是所有的人都必須買房。我們現(xiàn)在產(chǎn)生所有人都必須買房的原因，一個(gè)是跟戶籍綁得太緊，一系列的麻煩導(dǎo)致你必須去買房。另一個(gè)就是房價(jià)一直在漲，這對你心理引發(fā)的焦慮是很大的。同一個(gè)單位，同樣拿五千塊錢的工資，有房跟沒房的那是兩個(gè)階層。在這種情況下，第一個(gè)就是北京市的政策里叫高端有控制，控制是必須的。所以他出了新的七條，強(qiáng)化調(diào)控。對于北京這樣的一線城市，必須繼續(xù)強(qiáng)化政策。第二點(diǎn)，必須給租房人更大的政策紅利�，F(xiàn)在這么多年，我們談房地產(chǎn)市場，談到政策，談到制度建設(shè)，很少有人想到租房。
我覺得是這樣的，因?yàn)楸本⿷艏厦娴母＠芏�。比如說一年、兩年的你照顧不到，五年的完全可以讓他孩子上學(xué)沒問題，讓他不要為孩子上學(xué)說我必須買一個(gè)房子，必須買一個(gè)學(xué)區(qū)房，我覺得不要逼著大家去做一些事兒，這就是政策的溫情，讓大家可以選擇了。