“新七條”攪動樓市 剛畢業(yè)的 要換房的
想投資的 …… 都動了心思
賣了名下的房能買“七折房”嗎
“北京推出的‘自住型’商品房，你能買嗎？趕緊打聽打聽�！弊蛱焐衔纾瑹o房戶小穎收到了母親從江蘇老家打來的電話。被稱為北京樓市“新七條”的調(diào)控措施出臺后，比周邊便宜30%的自住型商品房，成為最受關(guān)注的話題�！捌哒鄯俊闭l能買？怎么買？“日光”頻現(xiàn)的新盤市場能否被控制？房價能降嗎？購房人給出了不同版本的“哥德巴赫猜想”。
提問
“我本科畢業(yè)，工作一年，今年24歲，為什么不能成為‘自住型商品房’的優(yōu)先購買人群？”昨天下午，在QQ上，小群向朋友吶喊，自己又被“代表”了。
25歲購房門檻合理嗎？
對于“七折房”的購買資格，本市規(guī)定，在本市具有購房資格的家庭，無論是京籍還是非京籍，均可購買自住型商品住房。本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，且單身人士須年滿25周歲，以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房輪候家庭，可以優(yōu)先購買。
為什么單身人士必須年滿25歲？對于這一年齡門檻，北京市房協(xié)秘書長陳志表示，主要是考慮到組建家庭時的住房需求，25周歲是當(dāng)前通常的適婚年齡，也是社會鼓勵的晚婚年齡。而剛畢業(yè)的年輕人還是鼓勵先租房然后再改善。
來自新浪樂居的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，已參與調(diào)查的四千位網(wǎng)友中，七成表示愿意購買自住型商品房，并認(rèn)為京籍單身滿25歲購房門檻合理。
“在北京這個競爭力巨大的城市，本科四年讀完，通常也得23歲了。工作兩年買房，都算有點(diǎn)努了。如果再讀個研究生，畢業(yè)時就接近25歲門檻了。”剛走出校門的小肖告訴記者，對于25歲的年齡門檻，他基本贊同，“十七八歲就能買房的，多是家底厚實(shí)，哪里屬于‘夾心層’呢？”
聽說北京出了“七折房”，名下已有一套房的王偉，也動了心：如果能夠買到，他的換房計(jì)劃就有戲了。
賣了房能買“七折房”嗎？
王偉名下有套50平方米的一居室。去年，孩子出生后，一家三口加上前來北京照顧孩子的母親，居住空間捉襟見肘。可是，房價一直在漲，“賣小買大”，他的積蓄根本不夠，只能湊合忍著。
“我看‘七折房’最大戶型也有140平方米。如果按照已經(jīng)上市的地塊19000元/平方米到22000元/平方米的限價算，手頭的錢就夠了。可是，我把名下的房子賣了，還能再買自住型商品房嗎？”
對于王偉的疑問，記者進(jìn)行了了解。按照規(guī)定，除了購買人群必須符合北京“限購”政策、具備購房資質(zhì)外，此次出臺的執(zhí)行細(xì)則中只對購買次數(shù)進(jìn)行了限定：一個家庭只能享受一次。即符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房；購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后，不得再次購買自住型商品住房。
因此，類似王偉這樣的有房戶，將名下房產(chǎn)出售后，只要符合購房資質(zhì)，就可以購買一套“七折房”。
其中，外地戶籍家庭和本地單身離異人士必須名下無房，本地戶籍家庭名下至多只能有一套房，才能申請購買自住型商品房。至于購房時能否申請貸款，則必須按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，看購房人此前是否有過貸款記錄來決定。
看到將有7萬套自住型商品房沖向新房市場的消息，陳杰(化名)很是高興。因?yàn)椋@意味著，他又有資格投資收益率更高的“七折房”了。
五年內(nèi)違規(guī)轉(zhuǎn)讓怎么禁？
陳杰原本家庭名下有兩套房，今年年初北京房價猛漲時，他以高價賣掉了其中一套，凈掙了100多萬元。隨后，他又與妻子辦理了“假離婚”，將另外一套房轉(zhuǎn)到了妻子名下，變成了“凈身出戶”�！爱�(dāng)時辦理‘假離婚’，我就是沖著投資下一套房產(chǎn)去的。”陳杰坦言，一路高歌的房價，讓他感覺到物極必反的征兆，總覺得房價很快就會迎來下一個拐點(diǎn)，所以他要提前做好準(zhǔn)備，讓自己具備隨時出手的資格。
“既然是投資，自然越便宜越好。相當(dāng)于七折的自住型商品房，絕對是個好機(jī)會�！�
在網(wǎng)絡(luò)上，不少網(wǎng)友也自發(fā)計(jì)算了自住型商品房的收益，認(rèn)為比普通商品房至少高出0.3�！芭e個例子，如果房價漲到了原來的2倍，則商品房業(yè)主收益率為1倍，而自住型商品房業(yè)主的收益率為1.3倍。此類房產(chǎn)顯然更吸引投資客�！�
一位開發(fā)商私下表示，對于注定僧多粥少的自住型商品房，具體購買過程中，關(guān)系與權(quán)力很難不發(fā)揮重要作用。部分投機(jī)客想分享這杯羹，自然也是難免。
按照規(guī)定，自住型商品住房購房人取得房產(chǎn)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)當(dāng)將差價的30%交納土地收益等價款。其中，不得轉(zhuǎn)讓，包括出售和出租。
“要想減少自住型商品房的尋租空間，就必須制定一套運(yùn)作體系，保證起點(diǎn)、過程、結(jié)果都具有公平性。同時，擬定一套切實(shí)可行的監(jiān)管機(jī)制，讓違規(guī)轉(zhuǎn)讓的行為能夠及早被發(fā)現(xiàn)，且發(fā)現(xiàn)一起，嚴(yán)厲查處一起，以儆效尤�！币晃徊辉甘鹈臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者，從事后機(jī)制看，懲處力度和效率對于遏制尋租非常關(guān)鍵。如果處罰了違規(guī)者，讓他賣了房反而虧本，想效仿者就會三思而后行。“你看，同樣屬于自住型商品房的房山長陽國際城被報道出有違規(guī)轉(zhuǎn)讓后，如何處理，至今沒有下文�！�
猜想
高房價能否被撬動？
關(guān)鍵詞 后年上市
“北京出了‘新七條’，對股市可是個大利空啊。尤其是自住型商品房，恐怕將會遏制高漲的房價�！�
“我不這么樂觀�！缕邨l’多是老調(diào)重彈，自住型商品房供應(yīng)區(qū)域尚是未知數(shù)，如何撬動房價？”
“我也同意，北京房價恐怕還將一路高漲下去。”
……
昨天，在某媒體QQ群中，對于北京房價未來是漲還是跌，各個記者爭論不下�！案叻績r能否被撬動？”這是“新七條”出臺后，最莫衷一是的話題。來自新浪樂居的調(diào)查，超五成網(wǎng)友表示政策不能解決北京高房價問題。
房地產(chǎn)界對此也是形成正反兩派。北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，7萬套的房源供應(yīng)以及30%的價格差距，很可能讓目前剛需市場中50%至60%的潛在購買者停下購買商品房的腳步，轉(zhuǎn)而等待此類限價房源。這就會徹底改變市場的預(yù)期，恐慌性搶房很可能消失，反而令部分商品房項(xiàng)目加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶。
高策地產(chǎn)董事長陶紅兵則直言，這個政策依然是治標(biāo)不治本，拓寬的對象更是對購買群體的準(zhǔn)入資格審核造成困難。整體來說，北京當(dāng)前的供需落差很大，而這部分房源應(yīng)該是在后年集中入市，對整體市場的影響不會特別大。
年底新盤能好買點(diǎn)？
關(guān)鍵詞 攤薄房價
相比于“七折房”對于未來房價的撬動效果，還有一部分購房人更關(guān)注當(dāng)下。購房人方喆就在此列。
今年春節(jié)后，方喆從水立方、融匯到春天里，在大興天宮院區(qū)域看了多個盤，也排了幾個號，卻一套房沒買上。最近，他又去排了天宮院另一個待開新盤的號，可得到的答復(fù)依然不樂觀：買房人多，搖中幾率小。“‘七折房’的出臺，會不會對現(xiàn)有新房市場造成影響，讓我這樣不考慮等‘七折房’的剛需能早點(diǎn)買上普通商品房？”
對于短期效果，業(yè)內(nèi)人士和專家都表示不會太大。21世紀(jì)不動產(chǎn)集團(tuán)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，自住型商品房將分流一部分高價商品房的需求，從而有助于抑制商品房價格的上漲，但后者的建設(shè)用地也將大幅減少，并導(dǎo)致純商品房有效供應(yīng)量的減少。
由于“七折房”需要較長時間的輪候等待，而有些購房者不愿意等，可能就會轉(zhuǎn)而又去購買高價商品房，從而抵消“七折房”對純商品房需求的分流作用。因此，總體來看，“七折房”將扮演攤薄房價的角色，而不是真正降低房價。
一位開發(fā)商也告訴記者，由于普通商品房市場供不應(yīng)求的局面，在短期內(nèi)很難改變，房價上漲局勢也將持續(xù)。而且，今年內(nèi)出讓的土地，多數(shù)地價較高，“面粉貴，面包能便宜么？”