國壽太平正商洽收購英國公司
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越來越多的中國機(jī)構(gòu)投資者，正在把目光投向海外房地產(chǎn)市場�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日獲悉，包括中國人壽、太平人壽等在內(nèi)的多家中國險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)正就在倫敦進(jìn)行房地產(chǎn)投資展開相關(guān)談判，海外的房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將成為未來數(shù)年內(nèi)中國險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)在海外投資的熱點(diǎn)。
消息人士透露，繼中國平安之后，包括中國人壽、太平人壽在內(nèi)的數(shù)家壽險(xiǎn)機(jī)構(gòu)正在尋求倫敦房地產(chǎn)投資機(jī)會，方式包括對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司的股權(quán)收購以及項(xiàng)目投資，目前涉及上述投資的談判正在進(jìn)行中，具體的交易金額和方式仍然有待確定。另一位消息人士也透露，中國的另一家壽險(xiǎn)公司——泰康人壽也正在計(jì)劃進(jìn)行海外不動產(chǎn)的投資，但該投資的細(xì)節(jié)尚不清楚。中國人壽的一位人士表示，對于此事有所耳聞，但具體細(xì)節(jié)并不清楚。泰康人壽則表示對此事暫不知情。
今年7月，中國平安高調(diào)出海，從德國賣家手中購得倫敦金融城的標(biāo)志性建筑勞合社大樓，成交價(jià)2.6億英鎊，被業(yè)內(nèi)人士預(yù)測為保險(xiǎn)資金投資海外市場巨大浪潮的開始。有業(yè)內(nèi)人士透露，有超過20家中國大陸和臺灣地區(qū)的大型保險(xiǎn)公司正在考慮進(jìn)軍歐洲房地產(chǎn)，部分公司已在尋找房地產(chǎn)資源。此外，在紐約、多倫多等國際大都市核心地段的寫字樓資源，以及新加坡、香港和馬來西亞等地區(qū)也成為考察的目標(biāo)。
中國平安在倫敦的買樓顧問第一太平戴維斯的一位海外人士表示，他們已在幫一些中國公司尋找海外投資的機(jī)會，“包括商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)投資”，而目的地在歐洲。該位人士表示，并不確定是否有一批新的交易產(chǎn)生，但這些中國公司已在有條不紊地開展深入研究和分析是否符合投資需求。根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，僅倫敦市中心去年商業(yè)地產(chǎn)交易量就有141億英鎊，已經(jīng)接近金融危機(jī)前2007年的高峰143億英鎊。其中，來自中國大陸的投資就有15億英鎊，占到11%。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，之所以出現(xiàn)險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場的情況，除了在監(jiān)管層面許可之外，也和近年來海外不動產(chǎn)市場的市場表現(xiàn)有關(guān)。按照《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法》規(guī)定，允許保險(xiǎn)公司運(yùn)用總資產(chǎn)15%的資金投資境外，《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》中則明確，保險(xiǎn)資金境外投資不動產(chǎn)可以投資的領(lǐng)域必須是《細(xì)則》中列明的是“發(fā)達(dá)市場主要城市的核心地段，且具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動產(chǎn)和辦公不動產(chǎn)”。
另一方面，在經(jīng)歷了2008年的金融危機(jī)之后，歐洲以及美國的房地產(chǎn)都正處在復(fù)蘇的過程中，為投資者提供了良好的投資機(jī)會。仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2013年第三季度末，中國海外房地產(chǎn)投資同比上漲25%，交易額已突破50億美元，刷新了2012年全年40億美元的歷史最高紀(jì)錄。英國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商、上市公司邦瑞(BARRATT HOMES)中華區(qū)首席代表兼總經(jīng)理白兮對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，2013年倫敦的房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，突破了過去100年來的極限。自1900年開始，倫敦房地產(chǎn)市場價(jià)格每年以7%的速度(未剔除通脹因素)在增長(除了1929大蕭條和2008年金融危機(jī))，但2013年以來，在海外投資者的推動之下，倫敦房地產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)上升了25%，預(yù)計(jì)到圣誕節(jié)之前，同比將增長30%。他說，考慮到倫敦市場目前高達(dá)5%的租金回報(bào)率，這些機(jī)構(gòu)投資者選擇倫敦購買不動產(chǎn)并不讓人意外。
作為倫敦房地產(chǎn)市場炙手可熱的證明，自2012年11月以來，邦瑞股價(jià)已經(jīng)從2.2英鎊上漲到了3.5英鎊，市值超過500億元人民幣。其大股東包括摩根斯坦利(8.5%)和摩根大通(10%)，曾經(jīng)有一家中國的國有企業(yè)希望持有其15%的股權(quán)，但遭到了拒絕。邦瑞是英國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其在倫敦新建住宅市場占有率達(dá)到60%以上，在英國新建住宅市場占有率則達(dá)到50%。據(jù)介紹，2013年以來，倫敦占據(jù)了所有亞洲海外房地產(chǎn)投資的三分之一，預(yù)計(jì)明年這一勢頭仍將保持。
世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管陳仲偉認(rèn)為，鑒于當(dāng)前全球及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、機(jī)構(gòu)資金的成本、周期及風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素，預(yù)計(jì)中國的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)未來將積極進(jìn)軍房地產(chǎn)直接投資，并著眼于回報(bào)穩(wěn)定的核心投資物業(yè)，如國際門戶城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓等。“中國機(jī)構(gòu)投資者或?qū)⒊蔀橹袊Y金進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資市場的生力軍�！彼f。
一位券商行業(yè)研究員對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，保險(xiǎn)資金尤其是壽險(xiǎn)資金，具有資金量大、久期長的特點(diǎn)，與成熟市場的商業(yè)物業(yè)所具有的增值潛力大且能夠獲取持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金收益的特點(diǎn)不謀而合。但是，由于存在政治經(jīng)濟(jì)文化制度的差異，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)充分重視境外投資中的風(fēng)險(xiǎn)與合規(guī)性。
安杰律師事務(wù)所合伙人律師徐偉對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)境外投資一定要做好盡職調(diào)查，充分聘請商業(yè)顧問、物業(yè)顧問、法律顧問等一起密切合作，評估境外不動產(chǎn)的商業(yè)模式與法律風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)需要向保監(jiān)會履行相應(yīng)的報(bào)告或備案等程序。由于境外投資不動產(chǎn)所需資金需求量較大，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)充分重視相應(yīng)的融資途徑以及相應(yīng)的匯率風(fēng)險(xiǎn)，對此進(jìn)行相應(yīng)籌劃，以盡量降低投資成本。