專家建議按照實際銷售進度多設(shè)繳稅檔位
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24日，媒體報道稱2005年至2012年的8年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元引起軒然大波，涉事房企25日紛紛發(fā)布公告表示，已按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，欠繳一說純屬“誤解”。
“欠繳”土地增值稅一事已引起相關(guān)主管部門注意。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的多個主管部門均表示，正在開會商討相關(guān)事宜。
對此，專家認為，土地增值稅“欠繳”數(shù)目雖不會有3.8萬億元這樣驚人，但的確存在。一方面，部分房企利用稅制政策偷、漏稅或不及時繳納，另一方面，存在地方執(zhí)行者因地方利益主動選擇“不收稅”。這樣一來，地方政府“放水養(yǎng)魚”，開發(fā)商“合法”鉆空子，難免失去了該政策防止暴利的初衷。
辯解 房企回應(yīng)“欠繳”之說系誤讀
近日，有媒體曝出，在對國內(nèi)知名的45家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報進行分析后發(fā)現(xiàn)，2005年至2012年的8年間，全國房企應(yīng)交土地增值稅4.6萬億元，而國家征收到的土地增值稅僅為8000億元，這意味著，未交土地增值稅總額超過3.8萬億元。
對此，多家房企給予回應(yīng)，表示報道有“誤解”。萬科公開回應(yīng)表示，萬科一貫堅持守法經(jīng)營、照章納稅。2012年，萬科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。萬科稱媒體報道應(yīng)該是源于誤解，是把會計上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時納稅義務(wù)”。
招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧在接受媒體采訪時也表示，之所以有沒有繳納的稅，是因為尚沒有達到繳納的條件�！澳陥笊系耐恋卦鲋刀愔皇怯嬏幔瑢嶋H該繳多少要項目賣完后清算時才能繳稅，因此會有一定的延后�！眲帍娬{(diào)，這并非招商地產(chǎn)一家特例，而是全行業(yè)通行的做法，且稅務(wù)局盯得也很緊，各家企業(yè)都不會在此事上有閃失和貓膩。
對此，北京高策房地產(chǎn)顧問公司董事長李國平在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，土地增值稅是按項目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時先預(yù)繳，按項目進度和完成的條件進行最終結(jié)算的納稅方式。因此，在未達到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時，開發(fā)商不繳納，并不違背稅法，所以不能認為是拖欠。
“土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅�！敝袊敹惙▽W(xué)研究會會長劉劍文告訴《經(jīng)濟參考報》記者。
據(jù)了解，我國當(dāng)前土地增值稅實行四級超額累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。
而納稅征繳方式，則分為按項目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時先預(yù)繳部分稅款，按項目進度和完成的條件進行最終清算兩部分。
早在2010年，國稅總局就曾下發(fā)通知指出：除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。
CRIC研究中心研究員朱一鳴介紹，土地增值稅的清算條件包括：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。此外，稅法還規(guī)定，對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，以及取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的項目，稅務(wù)機關(guān)可以要求開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅。
“達到結(jié)算條件時，項目會重新進行結(jié)算，并根據(jù)實際結(jié)算調(diào)整預(yù)算情況。有的項目在結(jié)算時會提高實際上交的數(shù)額，有的則會因預(yù)算成本的增加而減少土增稅的繳納數(shù)額，甚至有可能實際上應(yīng)交數(shù)小于已經(jīng)預(yù)繳的土增稅，因此在稅法中有明確的規(guī)定為‘多退少補’�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示。
放水 地方政府怠于催繳
按照華遠地產(chǎn)董事長任志強的說法，不是我欠稅不交，而是時間未到。對此，多位接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為任志強的表態(tài)不無道理。
“事實本身的確屬于‘合法不合理’。” 中國房地產(chǎn)學(xué)會陳國強表示，在未達到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時，開發(fā)商不繳納，并不違背稅法，所以不能認為是拖欠。但不排除項目公司利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點拖后，大項目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準現(xiàn)房時才開始銷售等，遲繳、緩繳土地增值稅。
值得注意的是，陳國強同時指出，除房企故意遲繳土地增值稅外，還存在地方政府主動放水嫌疑。
在接受記者采訪的部分地稅工作人員表示，土地增值稅這個稅種執(zhí)行時確實不太嚴格，有時有些地方政府就不收了。
地稅系統(tǒng)的工作人員表示，雖然按照政策規(guī)定，現(xiàn)行的土地增值執(zhí)行預(yù)繳—清算的方式，但實際上很多只是簡單預(yù)繳一部分，“就沒有然后了”。開發(fā)商沒有主動繳交，地方政府一般也不催繳，都揣著明白裝糊涂。
上述人士表示，對于地方政府而言，涉及土地方面的稅費眾多，而最重頭的是土地出讓金，如果在土地增值稅等其他方面把開發(fā)商“脖子”卡得太緊，勢必影響地方土地財政，而且第一年收得太多，會把第二年的任務(wù)沖高。而一旦到了地區(qū)財政緊張或者年底稅收任務(wù)缺口很大時，地方政府就收緊催繳，以完成任務(wù)。
“對于開發(fā)商而言，能夠少交自然少交，政府不催繳也不交。這部分錢就可挪用到新項目開發(fā)，緩解資金緊張�！痹撊耸空f。
對此，朱一鳴表示：“土地增值稅類似于資本利得稅，其初衷是防止暴利引發(fā)更大的房地產(chǎn)泡沫，對開發(fā)商的高額利益進行調(diào)整。”據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
“但這樣一個本來規(guī)定明確、很嚴肅的稅收政策便成了地方政府和開發(fā)商的松緊緩沖區(qū)，地方政府‘放水養(yǎng)魚’，開發(fā)商‘合法’鉆空子。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。
建議 完善稅制改革與征收條件
針對土地增值稅“欠繳”之辯，劉劍文認為是否存在開發(fā)商有意拖延清算，需要通過調(diào)研、拿到證據(jù)，才可以做出更客觀公正的評價。但他認為，如果有的房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成后還拖延繳納稅款，是其在變相的、無償?shù)氖褂枚惪��！暗胤蕉悇?wù)部門加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的檢查和清理很有必要”。
朱一鳴也指出，房企土地增值稅“欠繳”部分每拖一年，對毛利較高的房企會有極大好處。一方面可以緩解資金鏈，另一方面由于從利潤中已經(jīng)劃出，因此可以減少企業(yè)所得稅納稅部分。
朱一鳴表示，作為上市公司，房企計提部分應(yīng)有固定賬戶進行監(jiān)管，但由于屬于企業(yè)內(nèi)部，資金使用方向難辨�！耙虼�，應(yīng)加強對房企計提賬戶的監(jiān)管”。
朱一鳴還提出，可以提高企業(yè)預(yù)繳稅率。對此，劉劍文認為提高預(yù)繳稅率可以作為一個選項�！安贿^預(yù)繳的時候項目畢竟還沒有完成，開發(fā)商是否有足夠的資金承擔(dān)稅款？我們既要考慮國家的稅款，也要考慮開發(fā)商經(jīng)濟上的承擔(dān)能力”。
還有專家指出，可以按照實際銷售進度多設(shè)置繳稅檔位。專家表示，重新審視清算條件是否可以有所改進和細化是一個方面，另一方面，稅務(wù)機關(guān)可以按照實際的銷售進度來清繳稅款。
專家建議，可以按照銷售進度多設(shè)繳稅檔位，稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)銷售情況及時跟進，避免房企拖著不清算。比如房子已經(jīng)銷售了60%，就應(yīng)該在這個檔位設(shè)定一個繳稅比例。如果開盤的時候預(yù)繳一筆，就置之腦后，一直等最后再清算，容易造成“欠繳”。
中山大學(xué)財稅系主任林江等專家則表示，應(yīng)完善稅制改革與征收條件�！笆藢萌腥珪岢鐾晟品康禺a(chǎn)稅改革，不僅僅是公眾關(guān)注的房產(chǎn)稅，而是涉及整個房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費的厘清和完善，類似土地增值稅這樣的稅種也需要在征收額度、繳納方式方面進行改革，更好完成制定初衷”。